營改增對房地產(chǎn)行業(yè)的影響及其對策

廣州知識城騰飛科技園開發(fā)有限公司 張宏偉

營改增政策是指將繳納營業(yè)稅項(xiàng)目改變?yōu)槔U納增值稅的項(xiàng)目，自2011年試點(diǎn)至今，營改增政策已在多個行業(yè)中得到了推廣，其中包括物流、電信、交通等行業(yè)。經(jīng)過試點(diǎn)推廣，多數(shù)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)都得到了不同程度的改善。目前我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已到了轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，營改增是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的必然趨勢。由于營改增在我國調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中扮演十分重要的角色，而房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)改革中受機(jī)遇與挑戰(zhàn)最大的行業(yè)，因此房地產(chǎn)行業(yè)要積極應(yīng)對營改增對自身行業(yè)帶來的正面及負(fù)面影響，為房地產(chǎn)行業(yè)及自身的長遠(yuǎn)、穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施營改增的必要性

我國目前實(shí)施的稅制結(jié)構(gòu)中，營業(yè)稅和增值稅是兩個重要的流轉(zhuǎn)稅，兩個稅種分立并行。隨著我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的自有房和開發(fā)經(jīng)營房的稅率有：轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)5%，出租房屋租賃服務(wù)5%，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)5%，房地產(chǎn)行業(yè)中介行業(yè)服務(wù)業(yè)5%，其余房地產(chǎn)行業(yè)不進(jìn)行征稅。國家相關(guān)部門已經(jīng)開始完善稅收征管系統(tǒng)，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的科學(xué)整改，才能健全各個領(lǐng)域的稅收體制，減少重復(fù)征稅等問題出現(xiàn)。如今營改增制度已在大范圍內(nèi)得到了普及和應(yīng)用，房地產(chǎn)領(lǐng)域是繳納營業(yè)稅的主要領(lǐng)域之一，因此必須實(shí)施營改增，才能滿足我國稅收系統(tǒng)的整改要求。

二、營改增對房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的影響

房地產(chǎn)業(yè)在銷售房屋時，銷售、流通、分配、生產(chǎn)開發(fā)等環(huán)節(jié)都存在著一定程度的重復(fù)征稅情況。根據(jù)目前稅法規(guī)定，房地產(chǎn)行業(yè)要繳納營業(yè)稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋施工的環(huán)節(jié)要繳納增值稅，但是在房屋銷售的環(huán)節(jié)中銷售房屋時繳納的營業(yè)稅無法和增值稅、營業(yè)稅直接抵扣，從而存在明顯重復(fù)征稅情況。同時業(yè)主在租賃非住宅類房屋時要根據(jù)所得租金上繳一定的營業(yè)稅，稅法明確房地產(chǎn)業(yè)在進(jìn)行非營業(yè)、增值稅業(yè)務(wù)時不得以增值稅抵扣營業(yè)稅，房屋在銷售時屬于不動產(chǎn)非增值性項(xiàng)目，所以因增值稅流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)斷裂致使房地產(chǎn)下游企業(yè)無法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，給企業(yè)帶來重復(fù)征稅的不利影響。因此實(shí)施營改增政策可以使房地產(chǎn)企業(yè)在銷售、租賃等流通環(huán)節(jié)中有效減少重復(fù)征稅的情況，從而優(yōu)化稅收政策。

房地產(chǎn)業(yè)在房屋銷售環(huán)節(jié)征收營業(yè)稅的主要依據(jù)是轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)時所獲取的價(jià)外費(fèi)用以及全部價(jià)款，但房屋在銷售的過程中需繳納的費(fèi)用還包括增值稅的應(yīng)稅貨物[2]。其中不動產(chǎn)在銷售過程中還存在一定程度的混合銷售行為，房地產(chǎn)行業(yè)對混合銷售和兼營的范圍無法準(zhǔn)確界定，增加了征稅的難度和成本。由于增值稅是由國家稅收系統(tǒng)進(jìn)行管理的，營業(yè)稅由地方稅務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行管理，因此在征稅的過程中極易造成交叉征管的現(xiàn)象，降低了稅收征管的效率。房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)施營改增政策后，延續(xù)并完善了繳納增值稅的方式，可使房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策不斷得到優(yōu)化。

三、營改增對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

(一)對建安成本的影響

房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要部分是建安成本，通常由具有建筑安裝資質(zhì)的建筑企業(yè)完成，根據(jù)目前實(shí)施營改增的情況來看，建筑企業(yè)在實(shí)施營改增后，稅負(fù)會有不同程度的上升，由于稅賦轉(zhuǎn)嫁的存在，會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑成本相應(yīng)增加。

由于營改增稅收政策的實(shí)施，將導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加賦稅。房地產(chǎn)行業(yè)在建筑安裝的過程中常用建筑材料有混凝土、自來水、石料、砂，建筑材料根據(jù)目前稅收政策按照6%的稅率繳納增值稅，因此即使房地產(chǎn)可以直接抵扣增值稅專用發(fā)票，也會在一定程度上增加房地產(chǎn)行業(yè)的賦稅負(fù)擔(dān)。

(二)對房地產(chǎn)償債能力各項(xiàng)指標(biāo)造成的影響

營改增稅收政策在房地產(chǎn)企業(yè)中對房地產(chǎn)償債能力各項(xiàng)指標(biāo)造成的影響有以下幾點(diǎn)：第一：如果房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額無法在稅制的范圍獲取一定程度的抵扣，那么這一部分沒有得到抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)擁有的數(shù)額不在產(chǎn)生變化，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動比率。第二：假如房地產(chǎn)企業(yè)中的流動負(fù)債數(shù)額能在相應(yīng)的市場、稅務(wù)規(guī)則中得到全部抵扣，那么這些被抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅將在較大程度上影響房地產(chǎn)建筑企業(yè)流動資金的上升，從而導(dǎo)致流動比例不斷增加。

(三)無法適應(yīng)統(tǒng)一稅收政策

目前我國房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域發(fā)展上呈現(xiàn)出明顯的發(fā)展不平衡的狀態(tài)，這導(dǎo)致營改增的政策對不同地區(qū)注冊的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)截然不同的情況，無法適應(yīng)統(tǒng)一稅收政策的表現(xiàn)有：第一：對發(fā)展速度慢、發(fā)展水平低的地區(qū)來講，房地產(chǎn)行業(yè)無法及時適應(yīng)營改增的稅收政策，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營以及運(yùn)行會受到不同程度的挑戰(zhàn)和打擊。第二：房地產(chǎn)行業(yè)的投資主體呈多元化發(fā)展的趨勢，對民企而言，將會有較高稅率。第三：房地產(chǎn)行業(yè)的類型結(jié)構(gòu)是多種多樣的，融資結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)不同的房地產(chǎn)企業(yè)在稅制改革時仍然會出現(xiàn)一定的困難和風(fēng)險(xiǎn)。

四、減少營改增對房地產(chǎn)行業(yè)不利影響的措施

(一)提升納稅意識

在房地產(chǎn)原材料采購過程中，很多買家都會因?yàn)橐恍┥碳业恼劭鄄呗院蛢?yōu)惠策略放棄獲取增值稅發(fā)票，從而導(dǎo)致企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額無法正常抵扣，甚至導(dǎo)致納稅過多或者多重納稅問題出現(xiàn)。如今房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅資金相對來說都是比較大的，尤其是在統(tǒng)一采購當(dāng)中，企業(yè)必須采取有效措施應(yīng)對增值稅抵扣。企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督，無論開展什么業(yè)務(wù)和什么活動都必須獲取正規(guī)發(fā)票，避免無發(fā)票情況的出現(xiàn)，從根本上提高企業(yè)稅務(wù)管理效率，在合法性繳稅的同時盡量節(jié)稅。房地產(chǎn)企業(yè)在繳稅和納稅過程中要嚴(yán)格按照相關(guān)法律進(jìn)行，做到有法必依，科學(xué)使用優(yōu)惠政策有效避稅。

(二)加強(qiáng)企業(yè)宣傳

因?yàn)樵鲋刀惣{稅的管理比較復(fù)雜，所以必須加強(qiáng)企業(yè)宣傳。要開展一系列宣傳模式，主要包括在企業(yè)的內(nèi)部網(wǎng)站上設(shè)置營改增稅收政策的專欄，宣傳營改增政策的有關(guān)規(guī)定，使房地產(chǎn)企業(yè)的員工認(rèn)識到營改增政策的嚴(yán)肅性和重要性，使得企業(yè)決策人員全面的了解了營改增實(shí)施的具體政策和方向，有效減少營改增政策對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不利影響。

(三)改變經(jīng)營模式

房地產(chǎn)行業(yè)對營改增政策的實(shí)施所帶來的企業(yè)資金負(fù)擔(dān)加重等問題，在改變企業(yè)經(jīng)營模式方面有以下對策：第一是將開發(fā)周期縮短，將財(cái)務(wù)費(fèi)用和資金占用率降低。第二是提高房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量，隨著人們生活質(zhì)量的不斷提高，智能化、高品質(zhì)的環(huán)保型社區(qū)已經(jīng)成為了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，將房地產(chǎn)企業(yè)建筑房屋的質(zhì)量提高可以使房地產(chǎn)行業(yè)在激烈的市場競爭中獲得競爭優(yōu)勢，大大增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力。第三是建立企業(yè)合作的模式，將房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)作為核心，主要合作方式有股份項(xiàng)目制、聯(lián)合開發(fā)、聯(lián)合購地以及拆借資金等模式，使企業(yè)之間揚(yáng)長避短、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、強(qiáng)化管理職能，最終使房地產(chǎn)行業(yè)以合適的企業(yè)合作的方式獲得良好的發(fā)展模式。

(四)加強(qiáng)會計(jì)核算與企業(yè)財(cái)務(wù)管理

減少營改增對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的不利影響措施還包括加強(qiáng)會計(jì)核算與企業(yè)財(cái)務(wù)管理，主要措施有：一方面，房地產(chǎn)行業(yè)盡可能取得可抵扣的增值稅發(fā)票，對開發(fā)項(xiàng)目較多、資金力量雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)來講，在采購材料時可以進(jìn)行集中采購材料，減少材料來源不明或者供應(yīng)商散雜的問題。另一方面，在會計(jì)核算的程序上嚴(yán)格規(guī)定，對進(jìn)項(xiàng)稅額及時抵扣、認(rèn)證。房地產(chǎn)企業(yè)要加大對會計(jì)核算與企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重視度，要提高全體人員發(fā)票意識，特別是采購原材料和接受勞務(wù)環(huán)節(jié)必須取得發(fā)票；加強(qiáng)工程結(jié)算、決算管理，及時從施工單位取得發(fā)票。要加大對會計(jì)人員和財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)力度，還要適當(dāng)進(jìn)行會計(jì)核算方法創(chuàng)新，提高會計(jì)核算人員以及財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)水平。企業(yè)各個部門要加強(qiáng)合作，尤其是在政策下發(fā)初期要做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部進(jìn)項(xiàng)稅額合理抵扣，并落實(shí)稅務(wù)策劃工作。

五、結(jié)束語

總而言之，我國實(shí)施營改增政策標(biāo)志著我國稅收政策、體制得到快速發(fā)展，這不僅僅是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中必經(jīng)的一部分，同時也為房地產(chǎn)業(yè)帶來了可觀的發(fā)展的前景。但是房地產(chǎn)行業(yè)在享受營改增帶來的機(jī)遇同時，不可忽略營改增政策可能帶來的企業(yè)資金短缺、成本增加以及賦稅增長等不利影響。所以房地產(chǎn)企業(yè)要提前做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，制定適合本企業(yè)發(fā)展的應(yīng)對方案，避免資金短缺給企業(yè)帶來的不利后果，確保自身及所處的房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、快速發(fā)展。

[1] 趙暉.“營改增”改革對房地產(chǎn)企業(yè)未來影響的研究[J].財(cái)會學(xué)習(xí),2013,06:46-48

[2] 田志偉,胡怡建.“營改增”對各行業(yè)稅負(fù)影響的動態(tài)分析——基于CGE模型的分析[J].財(cái)經(jīng)論叢,2013,04:29-34

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[5] 吳金光,歐陽玲,段中元.“營改增”的影響效應(yīng)研究——以上海市的改革試點(diǎn)為例[J].財(cái)經(jīng)問題研究,2014,02:81-86