關于房地產企業財務報表分析的思考

南寧市港昌房地產有限公司 林致新

財務報表為財務報表分析提供了主要的數據支持，通過企業財務報表可以對企業的發展狀況有一個大致的了解，及時準確的把握企業的發展狀況。但是目前對于財務報表的分析仍然存在著局限性，沒有能夠及時通過財務報表分析獲取更多有助于房地產企業發展的有用信息，在一定程度上阻礙了房地產企業的發展。因此，必須針對財務報表分析存在的局限，及時發現企業發展過程中存在的風險，做好應對措施，避免企業遭受經濟損失。

一、目前房地產企業財務報表存在的局限性

(一)預收賬款的增加，降低判斷企業償還能力的準確性

《企業會計制度》明文規定，房地產企業的確認收入必須滿足以下幾個條件：一是工程已竣工，并通過驗收后達到標準的；二是持有經過購買者簽認的結算通知書的；三是嚴格遵循銷售合同中所規定的義務，且已經實際獲得相關項目的價款；四是成本經過準確、有效的計量。但是由于房地產企業開發周期長的特點，從預售到確認收入所涉及的工作環節很多，包括：工程的竣工、驗收、測繪和決算等，要將這一系列的工序完成，必須要經幾個月，甚至幾年的時間，在如此漫長的時間內，大量的房款收入均屬于預收賬款，這不僅增加了企業短期負債的壓力，而且還大大削弱了房款收入所有者的正當權益。房地產企業能否進行確認收入主要是通過產權是否轉移來確定的，所以通常情況下需等到企業結束產品銷售及產品產權轉移后才開展確認收入工作。這樣一來，房地產企業的經營成果的好壞要經過漫長的時間后方可知道，但經過了漫長的時間后，確認收入的結果往往與實際的收益不一致，因此，從財務報表分析中反映出來的企業經營狀況缺乏一定的真實性。

(二)期間費用計入當期損益，降低判斷企業經營狀況的準確性

在房地產企業當前的會計制度中，是允許將開發經營過程中所產生的期間費用計入到當期損益中的，其中包括：管理費用、銷售費用和財務費用。在企業沒有完成從工程竣工到決算的所有工序和沒有將全部預收賬款變成銷售收入之前，都會導致嚴重虧損的現象發生，只要此時進行了結轉收入，那么就會清晰的看到隱含的利潤，導致企業真實的經營狀況得不到全面的反映。

二、適合房地產企業財務報表的分析方法

(一)根據不同的收款方式分析預收賬款，并判斷能否進行確認收入

房地產企業開發的商品與一般的商品不同，因此其也具有不同于其他商品的收款方式，其中主要包括：一次性付款、分期付款和按揭付款等。一是一次性付款：在房地產銷售過程中，如果以一次性付款的方式為主，那么在進行確認收入工作時，只要房款能夠足額到賬，即以應收款項足額到賬作為確認收入的核心標準，即使不具備房產證，也可以確定風險已被轉移。二是分期付款：如果房地產銷售的付款方式主要是分期付款，那么買方必定與房地產企業簽訂相關合同，明確買方的付款日期。在進行確認收入時，應確認買方是否能夠按照付款日期完成付款，若出現買方在規定的還款時間內無法完成還款，那么應該及時對買方的資信能力和實際欠付金額進行分析，若買方的資信能力低，且欠付的錢數超過整體房價的30%，則不得進行確認收入。三是按揭付款：若以此付款方式為主，那么必須滿足首期交齊和按揭款到賬兩個條件才得以進行確認收入。

(二)加強對收入結轉前產生期間費用的整改

財務管理者主要職責任務是編制并實施核心戰略決策，在金融市場和價值管理兩者間扮演者極為重要的角色，因此，企業財務管理者應該充分發揮自身的作用，加大對財務報表的分析力度，加強對收入結轉前產生期間費用的整改，科學合理的編制并實施核心企業戰略決策。隨著全球經濟一體化目標的實現，傳統的企業財務管理方式已經滿足不了現代化企業發展的需求，這就要求企業財務管理人員和企業的管理者結合起來，利用一些傳統優良的管理知識結合先進、高效的手段和技術及時掌握當前資本市場的發展情況和財務管理發展的新趨勢，將自己份內的事情保質保量的完成，從而保障房地產企業利益相關者的合法利益。

(三)分析房地產開發的成本組成，確認開發成本

在購置還沒有開發的土地過程中，必須先和周邊土地價格做一番詳細的比較之后再開展相關的評估工作，將資金成本剔除后遠遠超出賬面價值的可認同土地增值額，暫時作為調增存貨與資本公積；對于沒有入賬但本應該入賬的款項，應該通過合理預算或者估算的方法將其計入總賬，并對還沒有完成的配套工程進行估價預提，從而保證開發成本的真實性；除此之外，成本的預轉必須滿足收入和成本的配比原則。

三、結束語

總之，通過正確分析方法對財務報表進行分析，可以有效的將報表的數據信息轉化成有利于企業利益相關者作出正確決策的信息，這不僅防止了決策者在決策上的不確定性，而且可以保證所作出決策的科學性和有效性。因此，采用適當的分析方法對財務報表進行分析，對房地產企業的經濟發展具有重大的現實意義。

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