加強物業管理公司內部控制的策略探析

烏魯木齊天然物業服務有限公司　趙春梅

加強物業管理公司內部控制的策略探析

烏魯木齊天然物業服務有限公司趙春梅

摘要:物業管理公司是在房地產發展的基礎上新興的第三產業之一。由于我們國家的物業管理企業起步比較晚，再加上物業管理的相關法律不完善，管理水平不高。接下來就通過分析當前物業管理公司內部控制的現狀，針對相關的問題提出有關的建議和意見，找出解決問題的途徑，為解決當前物業管理公司的問題提供建設性的意見，幫助我們國家物業管理產業更好、更快的發展。

關鍵詞:物業公司內部控制策略探析

隨著社會的發展和國家政策的改變，我們國家房地產行業的得到迅猛的發展，隨之也興起了物業管理這一類第三產業。物業管理公司在我們國家經過了十幾年的發展，雖然取得了一定的效果，但是由于物業管理公司是隨著房地產行業的發展興起來的，我們國家的大多數物業管理公司發展失衡。如今大多數的物業管理公司都是附屬于房地產公司的，或者是長期合作的關系，沒有發展成為一門獨立的體系。究其原因，主要是物業管理公司內控制存在很大的問題，各種制度都不到位，從而造成了物業公司內部分工不明確、職責范圍不清晰、資產管理不可靠等現象。所以加強內部控制已經成為物業管理公司發展要解決的最重要的問題。接下來就分析一下物業公司當前內部控制得現狀，并提出相應的解決措施。

一、當前物業管理公司內部控制的現狀

(一)內部控制意識差，環境不理想

第一，物業管理企業本身的定位存在哪問題，對自身角色的認識總是在“配套”、“輔助”的位置上，缺少發展自身的積極性，在客觀上阻礙了業務的開展和對完善自身的動力。第二，很多的物業管理公司的員工都是來源于房地產的開發商，沒有接受過專業的教育，缺少對管理和控制的理論知識和實踐經驗，所以不能夠正確的反映當前物業管理公司的營運狀況、財務狀況等。第三，因為物業行業利潤率在5%左右，人員薪酬水平普遍低于其他行業，招不到人，是阻礙行業發展的瓶頸。所以公司只能降低要求，造成員工素質普遍偏低，企業也缺少對管理方面的培訓，所以很多人都沒有辦法勝任當前所處的職位。這就是目前物業管理公司內部控制意識差，內部控制環境不理想的原因。

(二)內部控制在風險判斷上存在缺陷

任何企業的運營都受到很多因素影響，這些因素構成了企業在運營上的風險。一個有著良好的內部控制的企業在風險判斷上都有著正確的選擇，而內部控制不好的企業在風險判斷上存在很大的缺陷。例如在房地產開發的交房入住而言，就需要物業管理公司和開發商之間有很好的交房交流過程，讓業主感受到完善的服務。如果房屋的質量出現問題，就會對物業管理公司的信譽和利益以及開發商的利潤產生重大的影響，業主可能會出現由于房屋存在這樣那樣的難以解決的問題而拒絕繳納相關費用等一系列問題，企業的資金沒有辦法收回，就會出現資金流動風險。企業內部控制不強，在判斷風險和應對風險上就存在很大的問題。

(三)內部控制設計與執行本身不完善

內部控制的出發點是“內部牽制”，就是各個部門、工作人員之間不相容亦不分離，企業業務的完成不能由單獨的某部門或者某個人完成，也不能缺少某一部門或某一崗位完成，所有的業務都在固定的框架上進行。但是在當前的物業管理公司，由于人員成本高，為了維持企業的正常運營，攤子鋪的都很大，服務性行業人員多但是普遍素質不高的原因，導致業務完成的流程不完善，制度上也不完善，導致企業內部控制存在問題，內部控制和執行本身存在一定的矛盾，整體上拉低了企業的管理水平，對企業長期健康穩定的發展存在不良的影響。

(四)內部控制缺乏戰略導向

隨著當前市場經濟的發展，各個行業的競爭日趨激烈，我們國家物業管理公司也面臨著嚴重的挑戰。發展戰略對一個公司有著重要的影響，決定著公司未來利益的獲取，也決定著公司未來的發展方向和公司的命運。但是我們國家的物業管理公司由于內部控制存在問題，所以在戰略的制定上也存在問題，在制定戰略時往往忽視長遠利益而只注重眼前的利益，所以無法為企業的發展起到指導性的作用，從一定意義上講，這些因素限制了企業的發展。

二、加強物業管理企業內部控制的措施

(一)提升物業管理人員意識，完善控制環境

物業管理公司的營運離不開財務的反映和調控，所以物業管理企業的管理著要重點改革財務掌控工作，不只是把他作為企業營運的一個總要部分，而是把他作為決定公司發展的要素，從而提高物業管理人員的意識，從而為改善內部控制環境提供保障。提升物業管理人員的意識，不僅要加強專業知識的學習，從理論上提升員工素質，還要注意增加員工的實踐機會，讓員工真正的將理論和實踐結合起來。同時管理工作者要以身作則，在制定內部控制制度和流程的同時要注意自身的遵守情況，為下屬樹立良好的榜樣形象。

(二)強化物業管理企業內部控制中風險的職能

企業在營運的時候不可避免案的要遭受風險，因此加強企業對潛在風險的判斷以及進行風險管理已經成為企業迫在眉睫需要解決的問題。首先，要樹立正確的風險意識，不可以夸大風險，也不可以忽視風險；其次，要意識到風險與利益的關系，控制風險的同時要實現企業利益的最大化；最后，要建立企業風險評估的框架，在評估風險是要按照相應的流程進行，做到有據可依，一切按照制度進行，盡可能減少主觀因素對風險評估的影響。通過正確的風險評估，讓風險也成為企業營運中也起到積極地促進作用。

(三)加強內部審計監督體系的建立

首先要完善內部審計機構的設立。大規模的物業管理公司可以在總部建立審計部，聘請專業人員進行管理，并對下屬分公司設立審計部門并由公司總部審計部的專業人員進行培訓，并形成規章制度，對企業進行制度化、專業化的管理；小規模的企業則可以設立審計人員，對企業的業務進行監管。其次，企業的其他部門要自覺接受監管部門或人員的監管，并且其他部門也要對監管部門過人員進行監控，形成其他部門與監管部門相互制約、相互監管的局面。監管部門的工作重心要落在企業的核心業務，但是對企業的其他業務不能忽視。

(四)樹立正確的內部控制觀念

物業管理公司要想長遠健康的發展，需要樹立正確的內部控制觀念，加強企業員工和部門對內部控制體系的重視程度。首先，管理層要投入資金和力度加強內部控制制度的建設，將內部控制落實到制度上，為樹立正確的物業管理企業內部控制觀念提供制度保障。其次，企業管理部門要明確管理需要的相應的知識和技能，培養員工的相關專業知識和技能，為保持正確的內部控制觀念提供理論和技術上的支持。最后，要加強企業文化的建設，在潛移默化中影響員工的思想觀念。

(五)加強目標管理和管理信息系統

要想加強企業內部的控制，目標管理和管理信息系統的建設是必不可少的。目標管理系統使得內部管理有制度的支撐和理論的指導，管理信息系統可以很好地反映內部控制系統的動態情況，對策略的實

施和相應措施的結果做到及時的掌握。所以加強目標管理和管理信息系統的建設對企業內部控制的建設起到了促進作用。

三、結束語

總之，物業管理公司是一個新興的服務行業，他的發展受到眾多因素的影響，而且由于他的特殊性，內部控制對企業的發展有著非常大的影響，這個行業要想獲得長遠的發展，首先就要從內部控制入手，改善當前物業管理公司內部控制的現狀，建立適用于當前市場環境的內部控制系統，并且在不斷地實踐和理論的提升中逐步完善，使得內部控制更好的為物業管理公司服務。

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