淺析房地產(chǎn)企業(yè)籌融資管理存在問(wèn)題及對(duì)策

南寧市賓陽(yáng)城建集團(tuán) 伍明新

建國(guó)以來(lái)，伴隨著三十多年來(lái)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)從起步到逐漸壯大，目前已經(jīng)成為推動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮著越來(lái)越重要的推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額與國(guó)民生產(chǎn)總值的比重，是衡量房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中作用的指標(biāo)，這個(gè)指標(biāo)1998年為4.6%，2013年已經(jīng)超過(guò)15%，從此可以分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用越來(lái)越大，地位越來(lái)越凸顯，支柱產(chǎn)業(yè)的地位不斷加強(qiáng)和鞏固。與市場(chǎng)地位對(duì)稱的是，房地產(chǎn)籌融資管理卻存在諸多困難，現(xiàn)狀不容樂(lè)觀。

一、房地產(chǎn)企業(yè)籌融資管理現(xiàn)狀

總體而言，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)籌融資渠道狹窄、融資困難，特別是直接融資難度非常大，目前直接融資量比重很低，還不到兩成。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特點(diǎn)，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款和住宅按揭貸款的管理越來(lái)越嚴(yán)格，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著一次清洗，資金實(shí)力較弱的企業(yè)將被競(jìng)爭(zhēng)出局、黨的十八屆三中全會(huì)以來(lái)，金融市場(chǎng)面臨著市場(chǎng)化改革，對(duì)房地產(chǎn)籌融資的影響還不是很明朗，房地產(chǎn)企業(yè)如何解決融資難題仍將是重要的研究課題。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)籌融資表現(xiàn)出兩個(gè)明顯特點(diǎn)：一是銀行資金占據(jù)企業(yè)資金總量的一半以上，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源主要有三個(gè)方面：自身、銀行、客戶，按照近些年的趨勢(shì)分析，自籌資金和來(lái)自客戶的預(yù)售款和定金的比重逐年增加，銀行貸款比重逐年降低，但是，由于客戶購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的資金多數(shù)來(lái)自房貸，歸根結(jié)底，房地產(chǎn)資金總量的一半以上來(lái)自銀行。二是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)逐漸發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)長(zhǎng)期處于疲軟狀態(tài)，融資渠道難以拓展，而金融市場(chǎng)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的步伐也在加快，比如資金信托計(jì)劃經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展已經(jīng)成為房地產(chǎn)融資的比較重要的渠道，2013年初我國(guó)房地產(chǎn)信托存量已經(jīng)達(dá)到1萬(wàn)億元以上的規(guī)模。

二、房地產(chǎn)企業(yè)籌融資存在的問(wèn)題

(一)過(guò)度依賴銀行貸款增加了資金風(fēng)險(xiǎn)

近些年來(lái)，國(guó)家重視房地產(chǎn)融資渠道問(wèn)題，出臺(tái)了一些具有針對(duì)性的宏觀政策，有效緩解了房地產(chǎn)企業(yè)融資難的現(xiàn)象，但以銀行貸款為主的融資方式?jīng)]有得到大幅改善，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、銷售的過(guò)程仍然離不開(kāi)銀行貸款，銀行貸款占據(jù)企業(yè)資金總量的一半以上，而房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)七成以上，這種局面對(duì)企業(yè)而言，使資金實(shí)力弱的企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，不利于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展；對(duì)銀行而言，固定的利率與房地產(chǎn)行業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)不匹配，實(shí)質(zhì)上承接了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，容易給金融市場(chǎng)造成沖擊，影響金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。還有，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)預(yù)售房款和信托融資的的渠道還沒(méi)有得到充分發(fā)揮，特別是應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大信托融資量，其實(shí)，上市融資的債務(wù)負(fù)擔(dān)相比其他方式輕，但具有上市實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)非常少，有些只能依靠“后門(mén)上市”的方式融資，這也需要大量的資金，對(duì)大多數(shù)企業(yè)而言并不現(xiàn)實(shí)。

(二)政府宏觀調(diào)控政策增加了房地產(chǎn)企業(yè)融資難度

房地產(chǎn)企業(yè)資金密集型的特點(diǎn)要求通過(guò)各種渠道籌集資金，籌集資金渠道應(yīng)呈現(xiàn)出多樣化，除銀行貸款、預(yù)售及定價(jià)自籌款以外，產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托基金以及股權(quán)融資、債權(quán)融資等都應(yīng)成為融資渠道，但是，鑒于融資的過(guò)程也是資源重置的過(guò)程，國(guó)家對(duì)資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的宏觀政策較為謹(jǐn)慎，特別針對(duì)海外資金進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，限制了海外資金比例，嚴(yán)格了審批和監(jiān)督，使海外資金進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的難度增加，同時(shí)也增加了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的限制因素較多，發(fā)展水平不高，多種多樣的融資方式在房地產(chǎn)行業(yè)難以實(shí)現(xiàn)，這是當(dāng)前也是今后一個(gè)時(shí)期限制房地產(chǎn)行業(yè)融資的一個(gè)難題。

(三)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的長(zhǎng)時(shí)間需求與融資方式的短期供應(yīng)產(chǎn)生矛盾，導(dǎo)致行業(yè)惡性循環(huán)

目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的信托資金、期貨等融資方式還不夠成熟，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道是銀行貸款，銀行提供的貸款期限一般在5年以內(nèi)，大多數(shù)3年左右，而房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品周期長(zhǎng)，每個(gè)環(huán)節(jié)都要大量的資金支持，有些房地產(chǎn)企業(yè)就是因?yàn)樯a(chǎn)過(guò)程中面臨資金壓力而被迫破產(chǎn)倒閉。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了縮短施工周期，往往加快進(jìn)度，導(dǎo)致房產(chǎn)質(zhì)量無(wú)法保障，損害消費(fèi)者和社會(huì)的利益，為了預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，國(guó)家會(huì)采取更加嚴(yán)厲的金融政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道更加狹窄，融資難度不斷加大，形成了惡性循環(huán)，房地產(chǎn)行業(yè)在艱難的環(huán)境下謀生。

三、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)化籌融資管理的對(duì)策建議

針對(duì)本文中提出的房地產(chǎn)行業(yè)籌融資存在的主要問(wèn)題，究其存在問(wèn)題的主要原因，在于目前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還不夠發(fā)達(dá)、為房地產(chǎn)企業(yè)量身定做的金融創(chuàng)新缺乏，導(dǎo)致房地產(chǎn)融資渠道狹窄，同時(shí)，法律法規(guī)制度建設(shè)的滯后在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。解決存在的問(wèn)題，緩解籌融資壓力，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在政策范圍內(nèi)，可采取下面幾項(xiàng)措施。

(一)拓寬融資渠道，降低對(duì)銀行貸款的過(guò)渡依賴

黨的十八屆三中全會(huì)對(duì)金融市場(chǎng)進(jìn)行了全面改革，戴在金融市場(chǎng)的緊箍咒進(jìn)一步放松，金融市場(chǎng)將更加活躍。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)充分利用這次歷史機(jī)遇，探索新的融資渠道，比如，有實(shí)力的企業(yè)探索發(fā)行長(zhǎng)期的債券，進(jìn)一步擴(kuò)大期貨融資在融資總量占的比例。要積極克服銀行貸款周期短和房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng)不協(xié)調(diào)的問(wèn)題，從銀行爭(zhēng)取長(zhǎng)期的按揭貸款，避免因生產(chǎn)過(guò)程中的資金流動(dòng)問(wèn)題導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，民間擁有大量的限制資金，隨著金融市場(chǎng)政策變得寬松，民間融資將是具有強(qiáng)勁生命力和活力的新的融資渠道，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)密切關(guān)注動(dòng)向，抓住機(jī)會(huì)，拓寬融資渠道。

(二)合理控制資金結(jié)構(gòu)，避免因財(cái)務(wù)杠桿產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)密集型行業(yè)的特點(diǎn)導(dǎo)致企業(yè)資金負(fù)債率居高不下，甚至高達(dá)八成以上，盡管較高的資金負(fù)債率對(duì)企業(yè)盈利能力產(chǎn)生正作用，但是，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，其結(jié)果也是企業(yè)本身難以承受的。因此，企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化資金管理，并預(yù)測(cè)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)短期資金和長(zhǎng)期資金的需求量，短期資金可適當(dāng)加強(qiáng)運(yùn)作，進(jìn)行科學(xué)的理財(cái)計(jì)劃，長(zhǎng)期資金可適當(dāng)延長(zhǎng)上家付款期限，使資金調(diào)度有方。

(三)合理制定公司發(fā)展策略，有效避免周期經(jīng)營(yíng)的各類風(fēng)險(xiǎn)

每個(gè)行業(yè)都具有周期性，蕭條、發(fā)展、高漲、停滯反復(fù)循環(huán)，針對(duì)行業(yè)發(fā)展周期性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，不少企業(yè)采取了反周期戰(zhàn)略，就是在蕭條時(shí)期擴(kuò)大基礎(chǔ)規(guī)模，在高漲時(shí)期擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，以此避免波動(dòng)性和不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)也可采取反周期戰(zhàn)略，在蕭條時(shí)期，根據(jù)財(cái)力購(gòu)置土地備用，將生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)?？刂圃谳^低的水平，以維持企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，等到行業(yè)復(fù)蘇時(shí)期，充分利用購(gòu)置的土地，及時(shí)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，降低生產(chǎn)成本，提升行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而贏得發(fā)展空間。

房地產(chǎn)行業(yè)融資困難的諸多影響因素大多出于政策和國(guó)家宏觀層面，企業(yè)無(wú)法掌控和改變，如何在逆境中生存發(fā)展才是房地產(chǎn)企業(yè)研究的課題。企業(yè)只有根據(jù)自身實(shí)際情況，在法律法規(guī)框架內(nèi)，準(zhǔn)確把握行業(yè)發(fā)展周期性規(guī)律，采用巧妙的技巧，搶抓歷史機(jī)遇，拓寬融資渠道，加強(qiáng)籌融資管理，最大限度避免金融風(fēng)險(xiǎn)，才能在競(jìng)爭(zhēng)中獲取優(yōu)勢(shì)，這是企業(yè)生存之道，也是發(fā)展之道。

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