探析當代房地產企業成本核算對象及借款費用處理

湖南省地球物理地球化學勘查院 李娜

探析當代房地產企業成本核算對象及借款費用處理

湖南省地球物理地球化學勘查院 李娜

現如今，在經濟發展的影響下，房地產企業的發展規模越來越大。關于房地產企業成本核算與借款費用處理的重要性逐漸凸顯出來，此問題也逐漸引起了社會各界人士的廣泛關注。因而做好房地產企業的成本核算及借款費用處理，有著實際性的意義。它不僅僅是精確核算成本的基礎和前體條件，對于房地產企業的發展而言有著最密切的聯系，直接影響房地產企業的經濟效益。因此本篇文章主要分析了在成本核算與借款費用處理時遇到的一些問題，通過進一步探討，從而提出了一些有效的解決措施。

房地產企業 成本核算 借款費用 解決措施

房地產企業的發展一直是人們熱議的話題。房地產企業的發展直接關系到人們的生活。人們對房地產企業的關注度只是有增無減。近些年來，房產的銷售價格一直呈現出不斷上漲的趨勢，房價上漲必然引起很多人的不滿，社會中各種各樣的問題也不斷暴露出來。但是房產上漲的主要原因還是與開發成本有關。控制好開發成本，房價上漲也會得到很好地控制。歸根結底，就是要做好成本核算這一項工作，不斷提高成本核算的精確度，也保障開發成本的重要舉措。國家相關部門對于成本核算及借款費用處理這兩方面的問題的關注度越來越高，關于這兩方面的法律法規也在不斷完善。以下主要從成本核算、借款費用處理這兩方面來展開敘述。

一、成本核算中存在的問題

(一)成本核算對象不明確

成本核算對象不明確這個問題，直接影響成本核算的準確性。一般而言，只有核算對象確定之后，才能繼續開展成本核算工作，對象的確定是前提。但是在房地產企業中，成本核算的對象比較多，復雜性較高，在實際分工的時候很難做到準確的劃分，通常都是劃分的很隨意。如果對象劃分過細，只會增加成本核算的工作量，原本可以一起處理的，現在全部要分開來；如果劃分過粗，很難反映出成本核算的實際水平，不利于后期的成本控制。

(二)成本費用的歸集和分配不規范

在房地產企業的成本核算中，關于土地費用、基礎設施的建設費用、公共設施建設費用等一系列的費用都屬于間接成本的歸集方面，但是在核算的過程中并沒有給出明確的規定，使得很多問題在核算的過程中逐漸暴露出來。其次，較多的房地產企業過分重視成本核算問題，但是對于成本費用的歸集卻沒有太大的關注，這樣明顯的反差，使得成本資料的可靠性和完整性受到較大的影響。在后期的成本核算中，暴露出來的問題越來越多，成本核算的準確性就越不高。

(三)賬簿設置的不合理

房地產企業的成本核算必須要設置賬簿，只有通過賬簿才能開展后期的成本核算。但是就實際情況而言，普遍存在賬簿設置不合理的情況出現。賬簿的設置需要有一定的依據，不能過于太細也不能太粗。但是房地產企業的建設周期較長，一旦出現跨越幾個會計年度的核算，工程項目就會記在幾個賬簿上，增加了會計核算的工作量。

二、解決房地產企業成本核算問題的對策

(一)明確成本核算對象

在明確成本合算的對象時，必須充分考慮開發工程的地點、結構、裝修、用途、施工隊伍等多種因素，合理的歸集和分配費用來確定費用承擔者。必須要以每一獨立編制的設計概（預）算或獨立的施工圖中所列的單項開發工程進行成本核算；如果是屬于結構類型大致相同的群體性開發項目，并且在同一開發地點、開竣工時間相近、由同一施工隊施工，可以合并成為一個成本核算對象；對個別規模較大、建設工期較長的工程，可以結合經濟責任制的原則，按開發項目的區域或部分劃分成本核算對象。例如，在同一個工程項目中包括公寓、裙樓和寫字樓的建筑，由于它們之間的功能不同所以在設計上也會不同，進而使得建筑成本存在很大差異。對于這種情況，如果不進行單獨核算，就會導致成本在各功能區上平均化，使得成本與收入不能配比。

(二)準確地歸集和分配成本的費用

一般而言，房地產工程巨大，成本核算的對象也比較多，只有采用一定的方法進行分配，接著間接地進行成本費用的歸集處理，這樣做出來的效果才更能符合房地產企業的發展，也降低了問題的發生率。對于基礎設施費用的處理，可以先按照基礎設施費用的發生原因并結合一定的規則進行分配，盡可能保證分配的公正、公平。對于土地征用費、土地拆遷補償費等各項成本費用的處理必須按照土地的實際面積來處理，給予合適的補償費用，盡可能從企業的角度出發，但是要保障土地所有者的相關權益，充分考慮分配的成本在企業核算范圍之內的承受能力。

(三)合理設置會計科目和會計賬簿

會計科目的劃分是進行會計賬簿核算的前提。房地產企業中的各項成本，必須事先經過嚴密地考察，認真審查之后確定相應的會計科目。只有會計科目設置的準確，會計賬簿才有意義。對于開發成本項目，與此有關的科目不宜設置太多，對于發生次數較少的成本費用，尤其是單筆發生的費用，盡可能將其合并處理，這有有利于后期成本費用的處理。如果發生的金額較大，并且總是經常性的發生，對于這種情況應該單獨設置會計科目，避免在后期的處理過程中產生更多不必要的問題。

三、借款費用處理中遇到的問題

在房地產中發生的借款費用，一般都是企業為了經營活動需要承擔的與借入資金相關的利息費用，這其中包括有長期、短期的借款利息。在借款中產生的各類利息一般都是與債券相關折價和溢價攤銷等費用、借款時發生的輔助費用有關。但是如果這些產生的利息沒有正確地處理，則必然影響整個房地產工程的正常收益。在《企業會計準則—借款費用》規定,“因專門借款而發生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額,在符合本準則規定的資本化條件的情況下,應當予以資本化。”從這條準則中我們可以知道與房地產開發過程有關的借款費用并沒有涉及在準則范圍之內，因此要做好借款費用的處理，還需要處理各方面的問題。在房地產的開發中，開發周期比較長、運營的資本比較大，風險也大，如果將開發過程中的借款費用直接計入當期損益，那么開發成本必然會受到影響，開發成本的核算就不準確。

四、借款費用處理的建議

對于房地產開發過程中的借款費用處理，應將其資本化處理。對于開發過程中產生的借款，借款的原因必然與開發過程中的某種項目有著必然的聯系，是由于某種項目而發生的借款，因此借款費用也可也作為項目成本的間接費用。對于借款費用的具體處理方法，以下將具體分析。

(一)確定借款資本化的開始時間

對于開發過程中產生的每一筆借款費用，都應該由相關人員記錄好，這樣在后續的處理時可以做到有據可循。如果應用于房地產開發的土地，是為了特定的房產項目而使用的，此時發生的借款費用應將其資本化處理。比如獲取的土地是為了項目進行開發，并且將其應用于后續的構建、準備活動，與后期的施工活動是一樣的，這期間產生的借款費用就可以將其資本化處理。而如果土地并不是為了特定的項目而使用的，那么由此而產生的借款費用不應該將其納入資本化資產范圍。例如獲取的土地并不為了經營活動，而只是單純地為了將購買的土地作為一種儲備對象而購入，在此期間產生的借款費用則不能采用資本化的方式處理。

(二)多個項目借款費用資本化分攤

在房地產的開發過程中，開發的項目往往不止一個，經常性地涉及到很多的項目。對于這些不同項目的借款費用分配，必須按照合理的方法，一定的原則進行分配。當開發過程中同時開發多個項目，與此有關的借款費用也是迅速增加，為了進一步提高資金的使用效率，對于每一個項目的借款費用都要進行合理分配。面對實際情況，每一個項目的支出并不一定屬于每一筆貸款，換句話說，每筆不同的借款費用與項目支出之間存在較大的交叉現象，對于這種情況，多個項目之間之間進行借款費用的分攤必然會影響到整體的會計損益，進而影響到房地產企業的經濟效益。在現有的情況下，我們應該按照每一期的實際支出比例將一定時期內所發生的利息進行分攤，這樣的做法相比而言是比較合理的，同時也能夠體現出利息分攤與資金使用相配比的原則。

五、結束語

現如今，各行各業之間的競爭日益激烈，房地產市場的競爭也一樣。做好房地產開發過程的成本核算，明確成本核算的對象，及時處理好在開發過程中產生的各項借款費用，是提高房地產企業競爭力的重要手段。

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10.16266/j.cnki.cn11-4098/f.2015.11.074