大力開發養老地產突圍地產界困境的探究

美國弗吉尼亞理工大學 劉雅茹

一、前言

隨著我國人口老齡化速度的加快，人們逐漸將視野轉向老年人的養老問題之上，尤其是“以房養老”概念的提出，充分說明養老房地產的發展具有很大的空間，需求也比較旺盛。然而，雖然養老地產市場就像一塊還沒有被瓜分的蛋糕，味道鮮美，但是采取怎樣的形式來吞食這塊蛋糕還需要面臨許多問題——如何進行市場開發，該開發怎么樣的產品，廣大的消費者們的喜好優勢怎么樣的，都需要進行詳細的分析。對此，筆者認為在進行相關產品的開發，相關商業策劃前，還需要對我國廣大老年的實際情況進行分析，通過對他們的自身具體條件的了解，開發出適應當前我國老年社會需求的養老地產形式。

二、養老地產的概念與特征

(一)養老地產的概念

養老地產是指在人口老齡化日益加重的背景下，由房地產開發企業或社會機構推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求，在一定程度上能夠促進老年人健康生活，提供基本的健康養老設施的新型養老地產產品。它的基本形式有以下幾類：老年福利院、養老社區、養老公寓、養老住宅、養老度假村等等。

(二)養老地產的特征

養老地產與現今存在的商業地產形式相比，存在非常大的不同，在進行開發的過程之中，需要對產品進行以下定位：

首先，養老地產的地理環境要求相對較高，其不僅需要設置于交通便利的區域，同時，周邊的生活環境、自然條件等方面都要滿足老年人居住的要求；其次，與普通住宅相比，養老住宅在局部和整體的設計規劃中，需要考慮到老年人群行動不方便，身體機能衰落等問題，要設計出適合老年人生活起居，方便出行的具體設計形式，比如，二十世紀七十年代所提出的無障礙設計形式就是比較適合的開發規劃形式，另外，還有人提出在養老地產的開發過程中科學的安裝一些緊急呼叫系統，以便于預防一些突發問題，為老年人的養老提供安全保障；

再者，除了養老住宅以外，還需要考慮到日常生活中所需要的硬件配套設施，包括醫療、娛樂、飲食，社區人工服務等等。

三、養老地產興起的背景

早在2011年，我國的國務院就已經對老年人養老的發展做出了指示，并且還出臺了相應的文件——《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015年）》。該文件指出：在十二五計劃發展過程中，要逐步建立適應于人口老齡化并和經濟發展相協調的社會養老服務體系，該體系的主要目的是致力于為老年人提供相關的養老服務，并依據社區為基礎，以社會組織機構為存在形式，這樣既保障了老年人養老生活的基本要求，給其以精神上的補充，讓他們感受到“家”一樣的關懷，還能將社會其他領域融入到養老服務的過程中，促進社會的和諧！

另外，在2013年9月，國務院又針對養老這一問題給出了一些指導性的發展意見——《關于加快發展養老服務業的若干意見》，該文件指出未來新建城區和新建居住（小）區要按人均用地大于或者等于0.1平方米的標準配套建設養老服務設施，與住宅同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付使用，老城區和已建成居住（小）區要限期通過購置、置換、租賃等方式開辟養老服務設施。這充分說明，隨著國家對養老的重視以及相關政策的出臺，我國的養老房地產會作為首要發展對象，并得到迅速發展。

四、我國養老地產的產業環境分析

(一)住宅房地產市場低迷催生特色地產的興起

近年來，隨著房地產行業競爭的日趨激烈和市場政策調控趨緊，房地產行業的投資回報率在不斷下降，房企的利潤不斷變窄。據權威機構發布的2013年199上市房地產企業發展研究報告顯示，企業的總資產利潤回報率和凈資產收益率于2009年以來一直處于下滑的情況之中，具體數據如下：2012年這兩項指標分別為5.21%，11.23%，而2013年這兩個指標數據分別為5.15%和11.09%，2009年這兩項指標分別為8.15%和17.09%,2009年與2013年相比，這兩項指標數據分別已經下降了三個百分點和六個百分點。

再者，根據我國統計局最新發布的調查數據顯示，我國的家庭住宅銷售面積在今年第一季度同比下降了5.7個百分點，相應的住宅銷售額也下降了7.7個百分點，住宅建設用地新開工面積也同比下降了27個百分點。在住宅地產市場低迷的情況下，諸多房地產企業開始著力于產品和業態轉型，將大力發展特色地產作為產業突圍的的重要選擇。在這種環境之下，許多地產企業已經將未來的發展方向轉向于養老房地產的發展。

(二)中國老齡化程度的加劇增加養老地產的剛性需求

隨著時間的推移，我國的人口老齡化趨勢越來越嚴重，截至目前，我國處于65歲年齡及其以上的人口數量仍然處于上升趨勢，預計到2050年的時候，我國的老齡人口占總人口的比例將大約為21.4%。中國傳統崇尚家庭養老。但是，目前我國“421”型家庭已成為社會細胞的主流，大多子女追求個人生活空間，工作繁忙，而且需要照顧子女，肩上的擔子比較沉重，完全抽不出額外的時間和充足的精力來照料父母的起居生活，這就使得家庭以前所起到的養老作用逐漸消失。另外，《社會養老服務體系規劃（2011-2015）》提出：“到2015年，我國將基本形成制度完善、組織健全、規模適度、運營良好、服務優良、監管到位、可持續發展的社會養老服務體系”。讓老人的醫療、護理、養老休閑有效結合的全新養老服務模式將越來越受到市場的青睞。

五、開發養老地產的風險分析

雖然，巨大的養老市場已經呈現。但是依據當前國內的發展形勢而言，我國的養老地產環境依然不夠成熟，該領域的發展還存在諸多不確定的因素，企業相應需要承擔的社會風險具有未知性，不可控性，例如：老年人群具有更高的風險意識，對于養老地產的選擇或許會更加謹慎，這樣就會使得老年地產的銷售遇阻；再者，由于養老地產屬于新興產物，大眾對其不夠了解，也不會貿然去接受，因此，這些因素還無法促進養老地產的高速發展。

六、養老地產開發模式探析

(一)綜合型養老社區模式

所謂的綜合型養老社區，指的是能夠提供老年人吃、住、娛樂、疾病治療等老年人未來生活基本所需的新型居民社區。在這種社區中，老人群體能夠享受到一體化的服務，無論是看病，身體保養，日常休閑娛樂，飲食，休息等都能在社區中進行，但是，對于這一類型的養老社區模式需要考慮到一個問題，就是老年人群體依然存在年齡不同的差異，身體條件都有所不同，因此，對于這種集體式的養老社區需要對不同身體條件的老年人群體進行考慮，規劃出比較適合不同特性的老年人群體生活的綜合型養老社區。

(二)社區中配建養老產品適時匹配人性化的配套設施

由于傳統文化及其當前社會發展形勢的變化，使得我國的老年人群還時常肩負著照顧孫輩的責任，這也是他們為子女分憂，享受天倫之樂的美事，但是，者之間還存在另一個問題，老年人在生活中長期會與其子女存在大大小小的矛盾，因此他們又不太愿意與子女居住在一起，對此，筆者認為，為了滿足老年人對于下輩人的關懷，又不至于讓他們生活在矛盾之中，可以在養老社區中準備一些特殊的產品或者設施，來滿足其對生活的多樣性需求，例如：在養老社區中可以準備一些非養老型住宅，這樣就可以解決上文中存在的問題。

(三)社區周邊插建多功能老年服務設施

據統計，城區老人無法選擇靠近原來生活區域的養老機構。若能在幾個社區之間利用零散地塊新建，或通過對既有建筑(如舊的診療所、賓館)的改建等方式插建養老設施將會是一種較為有效的開發模式。

(四)醫養結合養老模式

將養老和醫院相互結合，能夠讓老人享受更加優質的醫療服務。當老人遇到突發疾病時，醫療機構可以做出迅速反應，使老人感到居住在其中較有安全保障。另外，已經有部分醫院進行自主創新，將自身多余的床位用于養老用途，這樣既能充分利用醫療資源，還能給需要的老人群體以幫助，是非常令人欽佩的事情，滿足現代社會的發展目的。

(五)養老與養生休閑相結合

在一些與風景資源結合的旅游地產的開發中，加入養老養生理念，讓養老居住產品既能適合單人、多人入住，又能滿足舉家外出度假、老人長期療養的需求，同時又要針對老年人的特點，布置完善相應的配套服務設施，諸如多功能活動廣場、樓頂花園、球館、棋牌室、健身房、茶藝等，可以供老人與多位朋友結伴度假、娛樂休閑等，滿足老年人在精神文化方面的需求，讓他們生活的更加精彩。

七、養老地產的運營模式

(一)銷售型模式

該模式也是目前房地產行業最常用的模式，對自己開發的產品直接進行銷售，這樣能夠讓企業的資金得到快速回收，基本不存在售后服務等問題，但對于顧客而言，需要考慮周全，后期使用過程中會有問題不斷出現。

(二)會員制模式

該模式主要是租賃的形式，使用者只需要提供一定的定金，然后每月或者每季度按時交納租金即可對養老住房進行使用，目前，上海親和源便是此類模式的代表。

(三)反按揭模式

老年夫妻買下或者用原有住宅交換老年公寓中的住宅后，與銀行與保險公司簽訂一份合同，在相關機構評估公寓價值和測算人均壽命后，銀行與保險公司每月支付老年夫妻一定生活費，直到其故世。屆時，該住宅歸銀行等處置。、

(四)持有＋銷售模式

眼下，越來越多的企業采用該種模式。萬科集團“持有＋銷售”產品比例是：出售型產品占據了五分之四的比例，剩下的均為持有型產業，其中就包括了養老型產品，該模式最具代表性的案例就是背景太陽城項目，將持有和銷售兩種模式進行了有效結合。

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