房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”風(fēng)險(xiǎn)初探及應(yīng)對策略

江西嘉圓房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 焦婷

一、引言

早在2012年1月1日，作為國家實(shí)施結(jié)構(gòu)性減稅的重要措施之一，上海的交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已經(jīng)先行試點(diǎn)，全國性的“營改增”工作也由此拉開序幕，并在當(dāng)年8月開始在全國范圍試行。此后，交通運(yùn)輸?shù)碾殴遣块T鐵路運(yùn)輸和郵政服務(wù)也在第一時(shí)間加入了“營改增”的大軍，至此交通運(yùn)輸部門全行業(yè)納入“營改增”范圍。同年6月1日，電信業(yè)納入稅制改革的范疇，國家結(jié)構(gòu)性減稅工作范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。但是中央明確規(guī)定在十二五期間必須完成“營改增”的稅制改革，因此目前尚未改革的房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)在2015年必須完成改革。

二、“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響

(一)賬務(wù)處理難度增加

營業(yè)稅是按營業(yè)額的全額計(jì)稅，而增值稅采用的是差額征稅，其應(yīng)繳稅款金額應(yīng)當(dāng)?shù)扔阡N項(xiàng)稅與進(jìn)項(xiàng)稅差額，如果按照這種模式進(jìn)行課稅必將增加不少于十個(gè)會計(jì)科目，會計(jì)核算的難度將大幅度增加。此外，財(cái)務(wù)工作者面對新舊稅制的銜接與過度，以及政策變化，自身素質(zhì)提升將會被提高空前重要的高度。因?yàn)樯杂胁簧骶蜁碡?cái)務(wù)核算不合規(guī)，納稅申報(bào)不準(zhǔn)確等風(fēng)險(xiǎn)。

(二)虛開、代開發(fā)票或觸犯刑事責(zé)任

例如在建筑業(yè)普遍存在的“甲供材”現(xiàn)象，其實(shí)被房地產(chǎn)商經(jīng)常利用來虛增成本。但是建筑業(yè)很難取得“甲供材”的發(fā)票，這就迫使建筑業(yè)“代開”、“虛開”。在營業(yè)稅稅制下，“虛開”“代開”發(fā)票的違法成本較低，“營改增”后違法成本相對較高，因此“甲供材”引發(fā)的發(fā)票被專用的行為可能會得到很大程度的遏制。比如，被刑法第205條列入的虛開增值稅發(fā)票罪；以及該法第208條所列的非法購買增值稅發(fā)票發(fā)票、購買偽造增值稅專用發(fā)票罪；還有該法206條明確的偽造、出售偽造的增值稅發(fā)票罪等等。

(三)可抵扣進(jìn)項(xiàng)不足，稅負(fù)恐大幅上升

“營改增”的本質(zhì)其實(shí)通過改革稅制對產(chǎn)品或者是服務(wù)的增值部分進(jìn)行征稅的。從而達(dá)到消除重復(fù)征稅的目標(biāo)。從目前表現(xiàn)出的情況看，絕大部分的企業(yè)也明確表示實(shí)實(shí)在在地感受到了稅負(fù)的下降。不過，需要指出的是確實(shí)也存在部分企業(yè)由于自身生產(chǎn)的周期性問題、可抵扣進(jìn)項(xiàng)的不足等原因，造成了稅負(fù)的增加。房地產(chǎn)業(yè)成本構(gòu)成比較復(fù)雜，可抵扣的項(xiàng)目不多，甚至有些項(xiàng)目如土地成本很難取得允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票。在這種進(jìn)項(xiàng)不足的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)必然會增加。

三、應(yīng)對“營改增”影響的具體措施

一旦將房地產(chǎn)業(yè)納入“營改增”試點(diǎn)范圍，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨上述諸多風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要認(rèn)真學(xué)習(xí)“營改增”政策，盡快制定完善企業(yè)的各項(xiàng)內(nèi)部控制制度，以應(yīng)對“營改增”帶來的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(一)全面做好“營改增”財(cái)務(wù)核算準(zhǔn)備工作

如前所述，按照新模式進(jìn)行課稅必將增加不少于十個(gè)會計(jì)科目，然而這還僅僅是“營改增”工作對房地產(chǎn)企業(yè)賬務(wù)處理提出的新要求之一。由于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作者面必須面對新舊稅制的銜接與過度，以及政策變化等問題，在具體業(yè)務(wù)處理上將帶來諸多難題。所以，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作人員須充分學(xué)習(xí)，積極應(yīng)對改革帶來的變化。其一，調(diào)整會計(jì)科目設(shè)置，在科目“應(yīng)交稅費(fèi)”之下增設(shè)“應(yīng)交增值稅”“未交增值稅”等相關(guān)明細(xì)科目；其二，完善企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)、稅務(wù)控制制度；其三，加強(qiáng)對全司人員的教育，使全員了解其工作中應(yīng)注意的事項(xiàng)。

(二)全面提升增值稅專用發(fā)票管理水平

“營改增”后將全面使用增值稅發(fā)票，而該種發(fā)票是經(jīng)濟(jì)違法案件涉及較多的票種之一，應(yīng)重點(diǎn)管理，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化“營改增”后對增值稅發(fā)票的管理工作。第一，及時(shí)取得可以抵扣的專用發(fā)票，在日常業(yè)務(wù)中，應(yīng)盡量與增值稅一般納稅人進(jìn)行交易，并且盡早地取得增值稅專用發(fā)票；第二，加強(qiáng)專用發(fā)票的認(rèn)證管理，應(yīng)指派專人負(fù)責(zé)發(fā)票的認(rèn)證工作，取得的增值稅專用發(fā)票及時(shí)進(jìn)行認(rèn)證，已達(dá)到發(fā)票能最大限度的抵扣；第三，防范虛開增值稅專用發(fā)票和接受虛開的增值稅，在已試點(diǎn)的行業(yè)特別是交通運(yùn)輸業(yè)，虛開和接受虛開的違法行為呈多發(fā)、高發(fā)態(tài)勢，且虛開增值稅專用的行政處罰較重，企業(yè)應(yīng)規(guī)范增值稅發(fā)票的使用，降低企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

(三)積極進(jìn)行稅務(wù)籌劃，控制潛在上升的稅負(fù)率

據(jù)最新的預(yù)測消息，“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)的稅率極有可能為11%，相較于之前營業(yè)稅百分之五的稅率明顯提升，如果沒有夠的進(jìn)項(xiàng)抵扣稅額，房地產(chǎn)企業(yè)必然面臨稅負(fù)增加的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該充分學(xué)習(xí)相關(guān)政策，未雨綢繆。房地產(chǎn)業(yè)可以從以下幾個(gè)方面考慮：第一，重新梳理業(yè)務(wù)經(jīng)營流程，根據(jù)自身具體情況，積極開展稅務(wù)籌劃；第二，維持當(dāng)前的稅收優(yōu)惠政策并積極爭取新的過渡性優(yōu)惠政策及財(cái)政支持，房地產(chǎn)業(yè)在維護(hù)當(dāng)前已有的優(yōu)惠政策，防范政策被清理的同時(shí)，要向政府積極申請資金支持以緩解過渡階段企業(yè)的暫時(shí)性資金壓力；第三，分率核算和分業(yè)核算，以適用較低稅率，營改增后混業(yè)經(jīng)營將在比較大的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中廣泛出現(xiàn)，這就要求該類企業(yè)不同稅率的項(xiàng)目必須單獨(dú)核算，避免引起由于統(tǒng)一核算帶來的高稅率情況，從而大幅度降低稅負(fù)成本。

四、結(jié)束語

面對“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的諸多挑戰(zhàn)，企業(yè)涉稅管理人員都應(yīng)該上下聯(lián)動，提前做好規(guī)劃，修訂制定相關(guān)的采購、成本控制、發(fā)票管理等制度，提前培訓(xùn)全司員工，使每個(gè)員工了解在其職責(zé)范圍內(nèi)與“營改增”相關(guān)的事宜，并知道在“營改增”后其應(yīng)該注意的事項(xiàng)等，讓房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)由營業(yè)稅到增值稅的平穩(wěn)過渡。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理者應(yīng)高度重視“營改增”這一變化，積極組織職能部門測算營改增給企業(yè)帶來的新情況及其影響程度，在國家相關(guān)政策落實(shí)之前做好充分準(zhǔn)備，贏得先機(jī)。

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