芻議房地產企業資本結構的安排和其對財務稅收的影響

新昌信安達稅務師事務所有限公司 潘利勇

房地產企業是一個高風險、高投入的行業，其經營特點表現為：開發產品的商品性、開發經營的計劃性、開發經營業務的復雜性以及建設的多樣性、投資數額大以及建設周期長、高風險性等。資本結構安排的合理性直接關系到房地產企業發展，如何安排資本結構，已經成為現代房地產企業和社會各界廣泛關注的焦點。

一、房地產企業資本結構的安排

(一)投資階段的資本結構安排

房地產企業在投資階段，股東必須考慮注冊多少資本，通常狀況下，在投資房地產時，需要一個資金預測數（通過分析該區域樓面地價的實際狀況，能夠預測出容積率為多少、單位造價為多少、土地成本為多少，進而推算出建造總成本），基于此科學的確定投資額度。如果房地產企業注冊資本相對較少，但是負債過多，將會導致出現債資比例不協調、資本弱化等問題，盡管負債的利息，只要其利率低于財稅部門的標準即可進行稅前扣除，但是依然存在涉稅風險問題。此外，投資者中涉及到股權轉讓、分紅時應該承擔個人所得稅問題，因此房地產投資者多為法人實體，這樣能夠起到緩沖資金的作用。

(二)購地、開工以及預售階段的資本結構安排

房地產企業在購地、開工以及預售階段時，特別是預售達不到預期標準時，房地產企業的資金會非常緊張，例如，工程款的支付、稅費的繳納、利息的支付等，都會壓得房地產企業喘不過氣來，如果投資者沒有足夠的資金作為支出，很有可能會外借高利貸，這對于房地產企業的發展是非常不利的。由此可見，如果房地產企業沒有足夠的經營活動現金流，不能夠支撐龐大的財務支出費用，后果將會非常嚴重，這也是房地產商頻頻跑路的主要原因之一。因此，房地產企業應該合理的安排購地、開工以及預售階段的資金，一方面應該積極的和建筑公司進行協商，盡可能的延緩付款時間；另一方面積極的采取措施，轉變傳統的營銷方式，通過降低或者其他方式加快資金的回流。此外，2008年的金融海嘯，政府為了緩解金融危機帶來的影響，發行了大量的貨幣，許多企業家紛紛加入房地產領域，但是許多企業家并不能夠及時的處理資產，保持企業資本結構的合理性，導致企業陷入了資金困境，由此可見，合理的資本結構對房地產企業的重要性。

(三)竣工以及銷售階段的資本結構安排

房地產企業在項目竣工以及銷售階段，首先應該確定竣工的時間點，在形式上判斷項目竣工的標準包括：其一，開發產品已經獲得了初始產權證明；其二，房地產開發企業建造、開發的產品在質量方面，通過驗收并合格，或者是辦理了會計決算手續和竣工備案手續；其三，開發產品已經正式投入使用；其四，開發產品完工證明資料已經報房地產管理部門備案。由于房地產開發項目已經竣工，先前所掛的大量預收賬款應該當做收入處理，此時可以進行單位成本、竣工總成本的計算，同時不能夠忘了以前預計毛利率和實際毛利率的差，如果預計毛利率小于實際毛利率，該部分應該作為納稅調增事項進行處理。此外，還必須考慮以前未收的款項，財務管理人員應該做到心中有數。通常狀況下，如果房地產企業的銷售狀況良好，資金能夠快速的回收，其財務狀況將會發生快速好轉，資本結構也逐漸的趨于合理。

(四)股權撤回以及投資分紅階段的資本結構安排

房地產企業在股權撤回以及投資分紅階段，一個房地產企業可能有多個投資者，當資金流足夠并且經濟效益好，但是投資企業的資金狀況比較緊張，可以撤回投資；如果投資企業沒有再投資的意愿時，可以采取分紅的方式，改善投資企業的財務狀況，對于上述狀況，企業領導層與財務人員必須做到心中有數。

二、房地產企業資本結構安排對財務稅收的影響分析

(一)流通股比例過高，制約了房地產企業財務增長

流通股比例和房地產企業的財務增長呈負相關，主要是應該非流動股多為機構投資者持有股份，并且機構投資者與個體投資者相比具有更高的判斷能力，能夠更加清楚的認識到房地產企業經營特點和投資項目的成長性，能夠更好的監督、管理和運用資金，顯著的提高資金的使用效率，提高房地產企業的財務收入。

(二)資產規模對房地產企業績效的影響

隨著企業資產規模的增加，企業的凈資產收益會隨之增加，并體現了規模效應的特點，合理的安排資產規模，在提高經營績效的同時，還能夠控制經營風險。

(三)短期負債率對房地產企業財務稅收的影響

對于房地產企業來說，在房地產處于高位時，市場資金能夠快速回流，此時提高短期負載率，能夠提高企業的績效。如果房地產市場處于低迷期，資金回籠過慢將會導致資金鏈斷裂，導致企業陷入財務危機。

三、優化房地產企業資本結構的有效措施

(一)擴展融資渠道，優化資本結構

在融資環境日益嚴峻的背景下，房地產企業必須拓展多元化的融資渠道，以此降低融資成本，并保證企業的資金需求，例如增大債券融資比例、發展房地產基金等，利用募集到的社會閑散資金用于房地產投資建設，這樣既能夠提高社會閑置資金的利用率，又能夠降低投資風險，實現資源的合理配置，促進房地產行業的健康發展，進而推動國民經濟的可持續發展。此外，創新融資模式，房地產企業需要創建一個以債務融資為主、股權融資為輔的融資新方式，在該種新型的融資模式下，在保證銀行在房地產企業融資主要地位的同時，還能夠充分的發揮市場在企業融資結構和資本結構安排中的作用。

(二)保證充足的資金儲備

負載率高是我國房地產行業的顯著特點，這就要求房地產企業必須保證充足的資金儲備。通過創建現金管理制度，做好時間管理和結構管理，時間安排即對獲得資金、償還債務的時間進行合理的安排；結構安排即對長期負債資金流、短期負債資金流的比重進行合理安排。合理的現金管理制度能夠加強對資金的管理，提高企業的資產收益率，并充分的利用債務融資，能夠有效的避免由于償債壓力而出現的財務危機。

(三)合理安排債務結構

房地產企業應該根據市場環境以及行業整體發展狀況，合理的安排債務結構，調整長期債務與流動負債的比例。首先，房地產企業需要準確的預測行業的發展前景，在經濟蕭條、行業整體低迷的狀況下，適當的提高長期債務的比例；在經濟景氣、行業發展良好的狀況下，適當的提高流動負債的比例，這樣能夠提高企業的經營業績。

四、結束語

總而言之，房地產企業屬于資金密度高度集中的行業，房地產開發項目占用的資金非常龐大，如果不能合理的安排資本結構，將會嚴重的影響企業的財務稅收，并增加企業的財務風險。因此，房地產企業應該正確的認識到資本結構對企業財務稅收的影響，然后合理的安排資本結構，進而降低企業的財務風險，提高企業的經濟效益，進而促進整個房地產行業健康、穩定、可持續的發展。

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