探析房地產企業會計與稅收差異

四川省富順縣地方稅務局 曹欽水

一、前言

在企業的發展過程中，會計制度與稅收政策均存在一定差異性。近年來，稅收政策改革步伐不斷加快，改革程度不斷深入，房地產企業會計與稅收間存在的差異也越來越突出，會計與稅收差異性的存在大大提高了企業賬務處理的難度，企業會計工作地開展面臨越來越到的難題。

二、房地產企業會計與稅收差異分析

(一)會計與營業稅間存在的差異

會計與營業稅間存在的差異主要表現在企業經營收入確認問題上。企業在運營過程中有收入的存在才會有與之相對應的成本、稅金等支出。在會計工作中，對企業收入的確認主要依據以下幾個條件：實行銷售行為的企業需將存在于商品所有權的相關風險、報酬等轉移到商品的購買方；銷售企業不保留任何與所有權相關的繼續管理權，也不對已完成出售的商品進行任何控制；企業收入金額可進行有效計量；與商品存在相關聯系的經濟利益存在流入銷售企業的可能性；具體成本經進行有效計量。企業會計在完全滿足上述相關條件的前提下才可對企業收入進行確認。

在營業稅的相關稅收法規中明確規定：房地產開發企業在對不動產進行銷售或對土地使用權進行轉讓的過程中均是使用預收款方式，納稅發生具體時間為預收賬款收到當天。因此，在預收賬款收到當天，房地產企業對企業收入進行確認，并交納相應的營業稅。而會計則不將預收賬款視為企業收入進行確認。預收賬款指的是商品購買方在未得到商品之前，需安按相關協議或合同進行分期付款，交完所有款項后其才能真正獲得所購買的商品。銷售方在收到全部款項后才實施交貨，并對企業收入進行確認的一種銷售方式。在該種方式中，商品銷售方在收到所有款項才會將商品交給購買方，存在于商品中的主要報酬及風險均實在購買方完成最后一筆款項的交付后才得到真正的轉移。銷售方在商品交出時才進行收入確認。

會計法明確規定，預收賬款不作為企業收入進行確認，因此相關流轉稅也無需繳納。但是在稅法中則要求未確認收入也同樣需要繳納相應的流轉稅。在這種情況下，企業在完成了營業稅及其附加稅的繳納后，將該項稅收歸到“應交稅費”科目的借方。因為該種款項為進行收入確認，因此，于其相對應的稅費也無法進行確認。所以應交稅費借方倒掛這種特殊的現象并形成。該種特殊現象通常僅出現在個別行業。

(二)會計與企業所得稅存在的差異

會計、稅法分別將企業發展所得成為利潤總額、應納稅所得額。二者在名稱上就存在明顯差異。利潤總額是從會計制定及法規定的角度來對企業發展所得進行考核，其包含了企業在運營過程中可能會出現的問題所產生的相關影響。應納稅所得額是根據稅法相關規定，在企業運營所得利潤總額上對納稅進行調整最后得到的金額。所以，企業運營過程中多得利潤總額是對企業的應納稅所得額進行確認的基礎。房地產企業、其他企業在發展過程中會計和稅收間均均普遍存在一定差異性。這些差異性普遍存在廣告費的稅前扣除、折舊年限確認、壞賬準備計提等。此外，還存在具有特殊性的稅收差異，即在企業預售收入預計利潤的確認上存在差異。

目前，房地產企業在銷售方法上均采用預售法，即在商品房還未完成建造的時候就已經取得預售許可證開始進行預銷售。在預銷售過程中所獲取的預售收入，企業財務在處理過程中往往會在“預收賬款”科目中實施歸集核算。在這種情況下，會計尚未對企業的營業收入進行明確，按照配比原則也無法對企業的營業成本進行確認，企業毛利為零。而《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》則規定，企業對尚未建造完成的開發產品進行預售過程中所得收入，應根據預計計稅毛利率將出預計毛利額進行計算，計算結果計入企業當期實際應納稅所得額。開發產品完全竣工后，企業需對該產品的實際銷售收入、計稅成本、進行結算、實際毛利額進行結算，然后計算出產品銷售過程中產生的實際和預計毛利額二者間存在的具體差額。將該項差額并入到企業當年度中的應納稅所得額。從上述稅收規定可以得知，企業雖未對營業收入和成本進行確認，但企業卻存在實際毛利，因此在這個過程中，企業經營是可以產生相應的稅收利潤的。例如，某房地產企業，其在2013年度所取得的預售收入實際金額為1000萬，還未能達到交付條件，該企業的所在地擁有10%的成本利潤率，企業的實際所得稅率為25%，則該企業在運營過程中的會計毛利潤為0，稅收毛利潤為100萬，會計、稅收二者間存在的差異為100萬。從這個例子中可以看出，由于國家相關政策的適用差異的存在，房地產會計所得和稅收所得二者間會存在較大差異性。根據企業會計核算所得，該企業無需進行企業所得稅繳納。但是按照國家相關稅法規定，該企業則需要繳納相應的企業所得稅。

(三)會計與土地增值稅存在的差異

開發成本與期間損益確認存在的差異。會計與土地增值稅二者間存在的差異主要體現在企業開發成本與期間損益的確認上。而差異產生的焦點則是體現于是否需將企業經營所得利息進行資本化和如何對期間損益進行計算上。在企業會計準則明確規定：企業在生產存貨或借款購建過程中，與借款費用資本化的相關條件相符的，應將企業符合條件的借款費用資本化。與條件相符合的企業存貨，其在內容上主要包含房地產企業開發過程中用于出售的開發產品。該類存貨往往需要較長一段時間進行建造，才能達到預定可銷售狀態。借款費用在內容上主要包含借款利息、輔助費用、溢價或折價攤銷、外幣借款發生的匯兌差額等。按照上述會計規定，房地產企業在對商品房進行建造的過程中所發生的相關借款利息均應該進行資本化，將其計入企業開發成本科目中進行核算。當企業的存貨完全達到可銷售或可投入使用的狀態時，就應該將該借款利息計入企業財務費用科目中。

會計期間損益具體為企業的銷售、管理、財務三種費用。在對期間損益進行核實的過程中，通常遵循的原則為實際列支原則。但在土地增值稅的規定中，其對期間損益、借款利息的規定各不相同。土地增值稅暫行條例及相應的實施細則對期間損益進行核算的方法及名稱各不相同。在土地增值稅規定中，跟房地產企業具體開發項目存在關聯得到銷售、管理、財務三種費用統一稱為房地產開發費用，即開發新建房、土地、配套設施所產生的費用。而在包含于財務費用中的相應利息支出，若能按房地產企業項目的轉讓進行計算和實施分攤，同時提供相關金融機構證明的，可實現根據實際情況進行扣除，但扣除最高數額會受到一定限制。房地產其他開發產生的費用則不允許按企業實施項目開發過程中所產生的銷售、管理、財務三種費用中歸集的金額進行扣除。該種費用只能按土地成本、房地產開發成本，這兩種成本相加所得數額的5%以內進行計算，并實施扣除。所有未能按房地產項目轉讓對分攤利息支出進行計算，或者未能提供相應的金融機構證明的，房地產企業在項目開發中產生的開發費用均是按土地成本與房地產開發成本相加所得數額的10%以內進行計算并扣除。如果房地產企業將企業的利息支出算入企業的開發成本中，則需要將利息支出調為房地產開發費用。企業在進行項目開發過程中沒有利息支出發生，使用的資金全部為自有資金，在這種情況下就可按照10%比例的計算方法進行扣除。

從上訴內容可看出，在房地產企業中，會計與稅法在對借款費用、期間損益的處理上存在明顯差異。在借款費用問題上，從會計上對其進行操作，企業的借款費用無論是向金融機構借款產生的，還是向非金融機構借款產生的，其在借款費用資本化的相關規定中均可適用。而在土地增值稅法的規定，通過向金融機構借款而產生的相關費用才存在能在稅前進行直接扣除的可能性。企業向非金融機構借款產生的費用則不能在稅前進行直接扣除。期間損益從會計的角度上是根據實際發生進而來進行核算的，而從稅法的角度則是應用相應的計算公式進行計算開進行考核。

此外，房地產企業在成本加計扣除問題上也存在差異。土地增值稅法規還規定，對從事房地產開發行業的相關納稅人可按照土地成本與房地產開發成本相加所得金額，按20%的比例進行扣除。而會計則按實際發生的成本費用進行核算。

三、結束語

會計與稅收間差異的存在，大大增加了企業會計人員和稅收人員的工作難度，影響工作人員的工作效率和質量，進而對企業的發展造成不利影響。必須加強對會計與稅收差異進行分析，掌握二者間差異性，尋找有效解決措施，促進對會計、稅收工作效率及質量得到有效提高。

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