從房地產限購論政策調控對市場導向和經濟的影響

中南財經政法大學會計學院　劉佳黎

從房地產限購論政策調控對市場導向和經濟的影響

中南財經政法大學會計學院劉佳黎

摘要:在對限購政策實施背景的討論后，仔細的分析了如今限購政策對市場導向和對經濟的影響。經過分析，限購政策應該在一段時間內存在，并且具有良好的調控效果，有效的抑制了房價的上漲。限購政策具有一定的時滯性，隨著時間的推移其效果越來越明顯。研究房地產限購政策對市場導向和經濟的影響，對促進我國房地產業健康發展具有重要意義。

關鍵詞:房地產限購政策調控市場導向經濟影響

近些年，全國大部分城市房地產的價格大幅度上升。房地產價格問題儼然已經成為民眾最關心的問題；同時，也是政府當下的首要工作。此問題不光是關聯著百姓的利益，更關聯著到國民經濟的穩定發展。這些年，中國應對房地產市場的突變頒布了的宏觀調控措施，特別是發布了限購政策，具體體現了政府抑制房價過快上漲的決心。對限購政策實施背景進行細致分析和研究，能更好的探討限購政策實施對市場導向和經濟影響的效果。

一、政策背景

現在隨著房價迅速增漲，國家有關部門下發通知，推出政策措施進一步推進對房地產進行宏觀調控，要求地方迅速制定實施細則，已經實行實施細則的地區，需依據最近國家有關部門出臺的政策措施進行完善和調整并嚴格執行。隨即，各地政府相應的出臺了相關的政策，對房地產市場實行了調控政策；房地產調控細則也都迅速落地，在眾多方案中，效果比較明顯的就是“限購”，表明了政府調控房地產的決心。

二、政策調控對市場導向的影響

房地產限購政策無形中限制了部分群體的改善型住房需求，比如在北京、上海、深圳等地出臺的限購政策細則中就規定非本市戶籍家庭限購一套住房的要求。這限制了已擁有一套小戶型住房的非本市戶籍居民家庭置業需求的升級，也迫使剛性需求家庭選擇放棄正常過渡時期的小戶型，并在購房時選擇自己所需的戶型。

目前，限購政策只在一些房價過高的城市試行，所以導致它不可能將投機力量、住房投資完全清出住房市場，況且徹底肅清投資力量對住房市場的長遠發展也是不利的，一個成熟穩定的房地產市場需要有大約10%的投資性需求支撐。

從短時間內來看，限購政策的出臺的確抑制了投機的某些需求，在一定周期內能夠改善當前形勢下的供求關系并卓有成效的抑制房價過快的漲幅，但被抑制的需求關系是長時間客觀存在的，更何況中國正在加快推進的城市化進程的步伐，住房的供求矛盾將在較長時間內仍繼續存在。當前的限購政策并沒有從本質上改變目前的供求矛盾，也不應當作為政府改造房地產市場的主要方法。因此，政府亟需加快制定相關的政策并切實執行的步伐，從長遠發展的角度來對房地產市場的供給和需求進行宏觀調控。

三、政策調控對經濟的影響

每個人在樓市中投資需求和消費需求是不相同的，與一些人來說是消費，與其他人來說可能是投資；這種現象是由各種各樣的因素組成的，如個人財產、個人理財等觀念。縱使這種區分的方法是合理的，那么，如何來辨別投資需求和消費需求呢?參照當地政府出臺的限購政策來分析是通過業主占有的房子數量和他的戶籍所在地來辨別的。流動人口能取得大城市戶籍是很不容易的，參考限購政策的規定，沒有戶籍或社保就不能在居住地購房，限購政策將購房資格與戶籍密切掛鉤，賦予了戶籍新的功能，違背了我國戶籍改革的根本方向和整體趨勢。

表面上觀察，限購政策看似能早一定程度的遏制購房需求，但是他的負作用也不容小覷。限購令傳遞的信號——商品房是緊缺商的品。因此，能想方設法購到商品房就能產生經濟效益。房地產市場包括各種各樣的品種供應，涵蓋不同房地產品種的基本供給者，半推半就地將政府職能推向了市場，使市場壓力倍增。限購政策還使得市場滋生了對政府行政手段的依賴，覺得市場不能有效地按市場經濟規律運發展或影響民眾的生存狀態時，當地政府的行政手段就理應成了眾矢之的。而更多的行政手段將會嚴重的影響市場的自我調整功能，影響了市場的正常機制和秩序。

四、結論和建議

較長時間內的對僥幸投資房地產的行為進行打壓，目的是為了達到限購政策預期的效果。限購政策一定要在較長的時間內實施，才能杜絕房價突現報復性的增漲。此外，限購政策在一定范圍內的推行和住房信息的共享對杜絕部分城市炒房現象的發生和維持城市穩定的地產價格具有重大意義。

調整住房的保障性制度，通過增加保障性住房的數量不但可以的滿足一些較低收入居民對住房的消費需求，也可以干擾投資人對地產價格上漲的期望，削弱投資人的投資需求，從而最大限度地促成供求平衡的再次形成。增加保障性住房建設的投入，也將成為政府調控房價更為艱巨的任務。

在一定限度內征收房產稅會增加房屋擁有的維護成本，降低投資人買房的經濟效益，也增加了投資房產保值的風險，遏制一些投資人將房產作為不動產財富擁有形式的心理需求。如今房產稅已經在大部分城市試行，我們有理由相信在不久的將來就能在全國范圍內實施。

總言之，限購政策的出臺和實施對遏制我國部分地區房價過快上漲起到了一定積極的作用，顯示了中央政府對房價調控的決心，有助于民眾理解中央政府的調控戰略規劃，合理引導了市場預期。然而，房地產限購政策畢竟是通過政府的行政手段干預市場，并非長遠之法，這就要求因地制宜地對房地產市場實行間接調控，同時加快推動保障性住房和供應體系的建設，尤其是加快城鎮保障性住房和棚戶區改造住房的建設，進一步遏制房價過快上漲。

參考文獻:

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