房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理框架探討

云南銅業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 薛淑予

近年來，無論是房地產(chǎn)建設費用還是勞動力成本都在水漲船高的飆升。一個房地產(chǎn)項目從最初的土地取得，立項，設計，施工銷售項目清算等整個環(huán)節(jié),通常需要2一5年的時間。這樣的一系列的原因使得房地產(chǎn)變成一個資金十分集中且密集的行業(yè),而需挪用到的資金也是非常多的,項目成本高以及資金周期高成為其重要的特點。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理中存在的問題

(一)資本結(jié)構不完善，資產(chǎn)負債率過高

簡單而言，企業(yè)的資本結(jié)構指的是從企業(yè)中所含有的資本和借入資本這兩者之間的比例關系。如果企業(yè)無法得到科學合理的資本結(jié)構，就會直接導致到一個企業(yè)的效益，進而會很容易增大企業(yè)中的的財務風險。毋庸置疑的是，房地產(chǎn)的運營是需要足夠且較多的資金投入進行的，恰當?shù)馁Y金是推動工程項目中日常運營的主要保證，對企業(yè)的生產(chǎn)以及發(fā)展是具有非常關鍵的影響和作用的。然而，房地產(chǎn)企業(yè)在進行籌資中，通常會利用本身所有的土地使用權放到銀行進行抵押，來取得貸款，如果借入資本的比例太高，就會到致使資產(chǎn)負債率過高，這樣企業(yè)所存在的風險也就會愈大。

(二)財務預算的編制不夠合理

盡管大部分房地產(chǎn)企業(yè)都采用較為科學的財務預算手段，然而，財務預算的影響作用依舊是很難發(fā)揮的。這很大的原因就是財務預算的編制不夠合理。就現(xiàn)在來說，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務預算都是依靠短期發(fā)展戰(zhàn)略為主體目標，過分看重當前的利益，無知的開發(fā)市場，進而使得市場競爭的力度和企業(yè)的原先的目標相互背離，終究加大了財務預算的調(diào)整。

(三)缺少對資金的日常管理

房地產(chǎn)企業(yè)對資金需求是非常大的,從先前的融資開發(fā)直到后面的完成以及銷售,各個步驟都是需要資金的鼎力支持的。然而，因為大部分房地產(chǎn)企業(yè)中資金管理意識非常薄弱,沒有詳細和周全的計劃，使得盲目投資，浪費經(jīng)費的情況經(jīng)常產(chǎn)生。并且在項目進行建設之前,因為工期是比較長的,又缺少了對運營資金的監(jiān)督和管理，致使資金利用效率非常低,加上房地產(chǎn)企業(yè)的金額流入不平均,許多企業(yè)在投資環(huán)境好轉(zhuǎn)的影響作用下,任意的開發(fā)項目,導致企業(yè)控制財務風險的能力下降。在我司就曾發(fā)生過客戶按揭購房后，后期因他的資金出現(xiàn)問題，無法還貸，我司還需要為其償還所欠貸款，房子也讓法院拍賣抵債了。這個例子充分表現(xiàn)了我司對于控制財務風險能力還有待提高。

(四)財務管理人員綜合素質(zhì)不高

依據(jù)目前的經(jīng)濟環(huán)境來看，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是利用土地資源開發(fā)來取得經(jīng)濟利益的，而這樣就較大水平上忽略了企業(yè)在經(jīng)營管理過程中，核心任務是財務管理活動。而根據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)財務管理相較來看，是重視控制而輕視管理的。記賬的衡量標準是沒有達到尺度要求的。除此之外，財務管理人員的綜合素質(zhì)一般比較低，所具有的專業(yè)知識和業(yè)務能力不足，很難適應當今時代下財務管理的工作。進而，就會致使財務信息質(zhì)量較低，對企業(yè)管理者的決策造成一定的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理框架

針對以上幾個財務風險管理中所存在的幾個問題，要做好房地產(chǎn)財務風險管理，就需要構建一套操作性強的財務風險管理框架，便于財務人員實施財務風險管理的應用。

(一)建立財務風險管理組織機構

房地產(chǎn)企業(yè)需要建立財務風險管理組織機構，比如：財務風險管理委員會，由管帳領導人主要進行統(tǒng)籌，其他成員由財務、審計和相關業(yè)務部門人員代表組成，其職責是建立財務風險管理機制、實施財務風險管理以及監(jiān)督相關部門落實財務風險管理對策等等。

(二)財務風險管理實施系統(tǒng)

房地產(chǎn)財務風險管理實施系統(tǒng)應包含以下幾個方面，分別是:財務風險識別、財務風險分分析以及財務風險防范。

1、財務風險識別

因為財務活動對于整個經(jīng)營活動來說，是貫穿整個環(huán)節(jié)的，主要涉及的方面是非常廣泛的，所以，需要專業(yè)小組實施和參與評估，在財務風險委員會的帶領下，對不同的業(yè)務事實行風險評估和辨別。主要的步驟分為三個：風險評估。識別風險。交流已知風險。

2、財務風險分析

企業(yè)在實施財務風險分析過程中，可把風險陳述轉(zhuǎn)換成按先后順序排列的風險列表，確定風險的驅(qū)動因素以及影響性。經(jīng)過財務風險列表的辦法，可以得知把公司現(xiàn)存的財務風險實施分析，明確了解各種風險事項中的驅(qū)動因素以及風險程度，且以這個為根據(jù)實施風險管理責任的分工以及實施。

3、財務風險防范

財務風險防范的目的就是要將財務風險把控在一個科學合理的范圍之內(nèi)。

(1)財務風險防范的基本工作

首先，要仔細把握財務管理中的宏觀環(huán)境和變化現(xiàn)象，運用PEST模型，對企業(yè)所在的政治、社會文化、經(jīng)濟、法律以及技術環(huán)境等實施對比分析，增強企業(yè)對財務管理環(huán)境的適應性以及應變性。

第二，健全內(nèi)部控制制度，就現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)運營過程中的缺少資金對于房地產(chǎn)行業(yè)來說較為遍及的一個問題。企業(yè)資金鏈的維護和監(jiān)管是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在生存和發(fā)展的核心，而提高企業(yè)會計內(nèi)部控制是行之有效的處理方式。房地產(chǎn)企業(yè)需要構建和完善其預算管理控制體制，把預算作為企業(yè)平時開支和運營中的主要方向標，依據(jù)具體的經(jīng)營實況來調(diào)節(jié)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略以及有關決定，進而達到高效合理的風險預警。除此之外，為了確保預算中的具體操作性，在實施預算編制工作的過程中，需要考慮好經(jīng)營管理活動中的風險應變，使得預算是含有相應的彈性，為企業(yè)防范和規(guī)避風險，對于實施動態(tài)的財務管理做好奠基作用。

第三，實施科學的預算管理。房地產(chǎn)企業(yè)應該通過不斷的實踐，進而不斷健全財務預算的審核、編制、審批制度，并建立財務預算監(jiān)督機制，而其他相關部門需要對財務預算有相應的了解和認識，明確各自的職責，且主動加入其中，進而推動財務預算目標的完成，從量化以及固化這樣的兩個狀態(tài)完成這一過程，幫助財務預算的管理監(jiān)控，調(diào)節(jié)企業(yè)經(jīng)營不善之處，增加房地產(chǎn)企業(yè)整體實力，成為行業(yè)中的佼佼者。

第四，加強財務管理人員的風險意識，發(fā)揮他們的主動創(chuàng)造性，增強其在財務管理工作中的風險管理能力，通過各種有效的方式去提高員工的積極性，從而促使財務風險管理的實行。

第五，健全績效考核體系，房地產(chǎn)企業(yè)應建立專門的監(jiān)督部門對財務的全過程進行監(jiān)督，并重點檢查企業(yè)的核心業(yè)務以及財務預算對特別事項的處理，從而更好的規(guī)避企業(yè)的財務和經(jīng)營風險。另一個方面，要獎勵優(yōu)秀的員工，肯定員工價值且發(fā)放相應薪金，從而提高員工的積極性，確保企業(yè)效益穩(wěn)定的增長。除此之外，還要和房地產(chǎn)市場中的具體情況進行結(jié)合，將實際預算以及績效考核的成果實施比較分析，對員工實施績效考評以及業(yè)績間的判定。從而確定員工是否能得到晉升或者獎罰等，這樣不僅能提高員工的工作積極性，還能提高企業(yè)的生產(chǎn)率。

第六，做好按揭貸款的客戶資料準備，采取替代責任方式。首先，對于按揭貸款的客戶要做好資料準備，即背景調(diào)查以及所在相關單位的調(diào)查。其次可由專業(yè)的擔保公司為購房人提供連帶責任擔保。這樣做的好處是可以避免房地產(chǎn)企業(yè)在將房屋售出后，還要繼續(xù)承擔理應轉(zhuǎn)移的社會職能，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的精神壓力和經(jīng)濟負擔，更好地投入到產(chǎn)品的品質(zhì)提高和市場建設中去，而擔保公司又因此拓寬了業(yè)務領域。最后，要完備事先防范程序，具備防范意識與體系，在完善自我、依法開發(fā)的基礎上，這樣才可以取得良好經(jīng)濟效益與社會效益

(2)建立財務預警系統(tǒng)

要實施公道高效的財務風險防范，就需要建立符合企業(yè)特點的財務預警系統(tǒng)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要設計一套公道合理的財務預警指標和標準衡量尺度，與具體實際相結(jié)合，利用財務信息化軟件自動報警提示，提醒和警醒財務人員馬上采用相應對策進行化解風險。

三、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險管理框架是從建立財務風險管理組織機構，財務風險管理實施系統(tǒng)這兩個大層面出發(fā)進行構建的。房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷加強本身的財務風險管理，提升經(jīng)營管理層次，降低企業(yè)成本，提高企業(yè)利益，這樣才可以進一步促進企業(yè)緊跟時代發(fā)展大潮，提升綜合實力，進而推動房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)固發(fā)展。

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