地產成本管理突出問題及對策解析

富力南京地產開發有限公司 李瓊

地產成本管理突出問題及對策解析

富力南京地產開發有限公司 李瓊

成本管理是地產開發投資項目管理的重中之重，直接影響著地產項目資金的正常運轉，以及房地產企業經濟效益目標的實現。本文以某房地產開發公司開發的A項目為例，從該地產項目成本管理的不同階段入手，分析地產成本管理存在的突出問題，并提出解決對策。

地產項目 成本管理 經濟效益

一、地產項目概況

某房地產開發公司開發一個住宅項目A項目，該項目位于上海北部區域，總建筑面積13.69萬m2，銷售面積9.9m2，容積率1.2，于2009年3月進入前期決策階段，直到銷售清盤共歷時4年3個月。在本項目中，總成本為12.42億元，土地成本、市政公建配套、財務費用、稅費等成本占總成本的58%，其中土地成本占總成本34%。在國家強化宏觀調控的背景下，為了提升本項目在市場中的競爭力，必須積極探尋可控成本路徑，實施全過程、全階段地產成本管理，合理降低成本費用，從而在成本管理中實現效益目標。

二、地產成本管理存在的突出問題

(一)投資決策階段存在的問題

在地產項目投資決策階段中，成本信息調研和成本估算是該階段成本管理工作的重點。然而在A項目中，公司雖然組織了人員進行成本調研，但是卻未對項目背后隱藏的成本信息進行仔細分析，在一定程度上影響了投資決策的準確性。如，未考慮項目紅線外景觀建設、河道兩側整改養護等。此外，A項目在決策時僅僅將凈利潤率指標作為投資決策依據，而沒有建立起完善的投資決策指標體系，不利于提升資金使用效率。

(二)規劃設計階段存在的問題

在地產項目工程設計中普遍存在如下問題：設計人員過于重視技術，忽視經濟性，隨意提高工程的安全系數或是設計標準，但卻并未充分考慮經濟上的合理性，由此對項目成本的有效控制造成了極大程度的影響。在A項目的設計階段中，事前控制做得不到位，未對各種不同方案的經濟性進行測算，僅憑借經驗便決定了方案，由于方案選擇時，沒有進行對比分析，也沒有結合不同品質、不同部件的成本數據反饋給設計單位和市場，從而導致了項目成本增加。

(三)施工階段存在的問題

地產項目工程施工階段較為突出的成本問題有兩個方面：一方面是未對簽證、設計變更進行有效控制，致使成本超預算；另一方面是動態成本反饋不及時，成本管理嚴重滯后。在A項目中，33%左右的簽證和設計變更均是因提升產品品質和滿足市場需求所致，還有34%則是因工程質量不合格返工及工程量增加所致，剩余的33%則是因設計存在缺陷所致，這些設計變更及簽證進一步增大了成本管理難度，也使成本超預算的風險有所增大。

(四)竣工階段存在的問題

成本管理后評估是地產項目竣工階段的重要工作，可為房地產公司積累實際的成本管理經驗數據，為強化類似項目成本管理提供參考。在A項目中，實際成本金額與預設的成本指標存在較大差異，超支7475萬元，其中土地成本、建筑安裝成本、經營成本的差異較大。但是在竣工階段，該公司未對A項目成本管理進行有效的后評估，使得經驗數據積累不充分，不利于公司解決類似成本控制問題。

三、地產成本管理的解決對策

(一)加強投資決策階段成本管理

1、合理編制成本估算

首先，做好成本調研工作。對于拿地時的成本估算而言，應當由多個部門的專業人員聯合進行調研，全方位調研項目的成本情況，確保后續成本估算的準確性。其次，開展項目實地成本調研。通過對項目進行實地成本調研，能夠了解并掌握土地屬性以及周邊土地市政的配套情況。在本項目中，因該階段未進行實地成本調研，致使估算成本中未能充分考慮如下費用：周邊景觀建設成本、河道整改養護成本、垃圾處理費用等等。若是項目的投資階段進行詳細的實地成本調研，便可發現河道需要整改、景觀需要施工、垃圾需要處理，由此能夠使成本估算更加準確。再次，編制成本估算。當調研工作完成之后，可由成本管理部分聯合其他相關部門共同對地塊成本進行分類研究，進而做出正確的評價，最終形成全面、合理的成本估算，為投資決策提供參考。

2、科學確定投資決策評價指標體系

房地產項目投資決策評價指標既要包括靜態的投資回報指標，又要包括動態的現金流相關指標，同時還要綜合考慮企業自身的開發能力和戰略發展目標。在本項目中，總結該公司以往投資實踐中積累的經驗，可構建如下投資評價指標體系：一是財務可行性指標，主要包括凈利潤率、內含報酬率、投資回報率、凈現值、投資回收期指標五項指標；二是戰略經營指標，主要包括是否符合企業戰略發展區域、是否符合標準化產品要求、是否符合市場需求導向、政企關系如何四項指標。

(二)加強規劃設計階段成本管理

1、優選設計方案

在選擇規劃設計方案時，要充分結合房地產專業知識和市場宏觀政策環境，對備選方案進行經濟性比較分析，確保項目方案符合市場定位。在本項目中共有兩個方案，方案一為純多層社區，方案二為高低結合社區，在充分考慮限購、限貸、小面積公寓房市場銷售情況等因素基礎上，選擇方案一。

2、強化設計過程成本控制

首先，對各個方案成本進行對比。在本項目的開發設計階段，采取的是多家競標的辦法，從中選取經濟合理的設計方案，達到降低成本的目的。對于不同的設計方案，要進行成本經濟性指標對比，在確保成本最低的前提下，擇優選取設計方案。其次，出圖前要進行嚴格審核。出圖前審核的主要目的是將工程變更控制在施工前，在本項目中，因設計圖紙忽略了河道建筑排列的影響，由此會導致4棟臨河建筑的樁基與土方施工成本增加。在審圖階段，通過對設計圖紙進行嚴格審核，對建筑排列布置格局進行了優化調整，使這4棟建筑退離河道10m，這樣使工程成本節省了100余萬元。最后，采取限額設計，制定相應的獎懲機制。在項目成本控制中，限額設計是關鍵措施，一般可分為兩大類，即經濟性技術指標和造價指標，設計單位在設計過程必須在限額范圍內進行，為使該約束更具效力，可在設計合同中設置相應的獎懲制度。

(三)加強施工階段成本管理

1、加強施工圖前期審查

在項目施工階段，對施工圖紙進行前期審查能夠減少施工中的變更，但凡涉及到費用增減的設計變更，成本管理人員均應當提前做出成本預算，并經建設方、設計方和監理方共同簽字確認后方可進行變更，由此能夠使工程成本獲得有效控制。

2、落實簽證管理制度

通過該制度的實施，可以使各相關部門的職責分工更加明確，有助于確保簽證質量，從而杜絕虛假簽證的情況發生。在辦理工程簽證時，應遵循及時、客觀、準確的原則，所有隱蔽簽證必須以圖紙作為依據，施工圖以外的簽證，要注明原因、時間、地點等等。當簽證發生后，必須嚴格按照合同規定進行及時處理，同時，要遵循簽證的計價原則，并按合同約定的計價方式進行費用結算。此外，還要確保簽證及時準確、有據可依，其內容必須與實際情況相符合。

3、運用成本管理信息化軟件

項目成本管理子系統主要是由估算成本、目標成本以及目標成本分析等模塊組成，通過對各個模塊的合理運用，可以自動找出差異，從而達到控制成本的目的。

(四)加強竣工階段成本管理

在地產項目竣工驗收后，公司要組織人員對成本管理進行評估，總結成本管理經驗，為以后的地產項目成本管理提供參考依據。

1、分析成本偏差

該環節是成本管理后評估的重點，除了需要對偏差額進行定量分析之外，還應對產生偏差的具體原因進行定性分析。在本項目中，通過成本偏差分析可知，土地費用、建安費用以及期間費用是產生成本差異的主要成本項，上述三項差異屬于異常偏差，必須對其進行重點分析，并落實至明細成本項，防止后續項目出現類似情況。

2、總結成本管理經驗

即將總體概況與成本偏差分析中發現的問題進行總結，形成文檔，并通過內部培訓及交流方式進行分享，為后續項目開發吸取好的經驗，規避問題。在本項目中，總結出來的成本管理經驗有以下幾點：通過預先獲取開發貸款，提高了項目的內含報酬率；通過對客戶需求進行調研分析，為銷售帶來了便利；加強了對項目變更及簽證的管理。

3、積累成本管理相關數據

對項目成本管理相關數據的積累，可為其它類型項目的成本估算及指標制定提供參考依據。在數據積累和使用中，需要注意如下幾點：要針對不同的產品類型進行數據積累；形成單方成本價相關技術參數的數據庫；對材料、采購、施工等進行分析，形成部品件配置的經驗數據。

四、結束語

總而言之，在國家宏觀調控的背景下，房地產開發企業要提高地產項目成本管理意識，將成本管理貫穿于地產項目管理的各個階段，解決好各個階段中存在的成本管理突出問題，實現地產項目成本最優化。同時，房地產開發企業還要建立更加規范化、精細化、流程化的地產項目成本管理體系，不斷提高自身的成本控制能力，為企業創造更多的經濟效益。

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10.16266/j.cnki.cn11-4098/f.2015.22.113