土地增值稅清算的探討

安徽省宿州市埇橋區(qū)地方稅務局 朱振龍 劉敏 王詠航

在國家頒布土地增值稅的新政策以前，征稅工作人員在對土地增值稅予以清算的過程里面遇到了諸多的問題，同時，在新政策頒布以后，這部分問題依舊存在。不禁要問，稅務人員在對土地增值稅予以清算的過程中到底遇到了何種問題？產生的問題又該怎么樣處理？

一、土地增值稅清算過程里面出現的問題

清算時間不易把握。在小城市所進行的房產開發(fā)項目可以達到應清算的項目不多，大部分為可清算的項目。房產開發(fā)項目盡管具備了可清算的條件，然而，一是一部分房產開發(fā)項目竣工決算無法及時地可得到結果，尚存在不少成本無法及時進入，假若過早地予以清算，就可能使得清算結果不準確，讓納稅人利益受損，會導致二次清算。二是盡管決算結果已經出來了，然而，施工單位沒有及時開具發(fā)票，無票據認可，對清算造成很大的困難。三是房產開發(fā)企業(yè)盡管滿足了清算的要求，稅務機關也已經下發(fā)了清算的通知，然而，清算企業(yè)沒有清算的主觀意愿，會導致清算被人為地延遲。

四項成本（前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費）成本的計量難以把握，工程完成之后，四項成本不容易進行計量，一部分房產公司為尋求少交稅，可能對成本予以虛報。稅務人員在對土地增值稅清算時，由于缺乏工程方面專業(yè)技能，如果所在城市無建委公示的可參考的成本，無法得到真實的成本計量，造成清算結果不實。

土地價款的票據不規(guī)范所帶來的問題；在現實中，房產開發(fā)項目獲取土地的渠道有很多種，所獲取的票據也有多種多樣，就算均為辦理拍賣手續(xù)所拍得的土地，國家行政機關所開具的票據亦各不相同，有相當大的部分為行政事業(yè)單位收費往來結算收據，卻并非為行政事業(yè)單位的收費收據，這樣一來，清算中票據扣除難以權衡，若予以扣除就是違規(guī)行為，假若不予以扣除，對開發(fā)商顯失公平，從而使得清算工作不能夠順利開展。

對房地產開發(fā)利息費用的扣除，按照稅收政策，房產開發(fā)費用的利息的支出應根據房產的不同項目來予以分攤，同時，提供金融機構出具有關的證明，允許根據實際情況予以抵扣，如無法提供金融機構出具的有關證明的，不能根據房地產的不同項目來予以分攤開發(fā)利息費用的可根據開發(fā)成本與土地價款相加的5%予以計算扣除，但房產開發(fā)企業(yè)開發(fā)利息費用的金額很少大于開發(fā)成本與土地價款相加的5%。房產開發(fā)企業(yè)為了開發(fā)利息費可以抵扣盡可能多一些，故意不提供金融機構出具有關證明，故意不根據房地產的不同項目來予以分攤開發(fā)利息費用；從而使增值稅的清算數額減少。

間接開發(fā)費用與管理費混淆，在房產企業(yè)的各種成本費用當中，要想將間接開發(fā)費把握好很不容易，該費用同管理費用很容易混淆。不僅如此，除了二者客觀上容易混淆的事實之外，還有不少房地產企業(yè)有意地把原本應列入到管理費當中的項目人為地列入到間接開發(fā)費用里面，這就從主觀上造成了成本虛增，使得加計扣除增多。

拆遷還原的困惑，在實際生活當中，不可否認的是，存在一部分房產項目拆遷還原卻未必為“拆一還一”，有可能存在不同種影響拆遷還原的因素，導致并非“拆一還一”相互之間不補差價的情況出現。清算之時對拆遷還原成本的計算帶來了相當大的難度。

項目整體轉讓的隱蔽性，土地是房產市場開發(fā)里面一種不可或缺的資源，日漸得到房地產開發(fā)商們的青睞。不僅如此，國家行政機關為了管理好部分房產開發(fā)商人為地對土地進行大肆炒作，很好地對土地交易市場予以調節(jié)和控制，新頒布了一攬子對土地交易予以規(guī)定的政策，于是，也就致使部分房產公司不能夠利用正規(guī)途徑取得土地。然而，房產開發(fā)公司往往經不住肥厚的利益誘惑，索性開始利用各種不正當方式，從實際擁有土地資源卻沒有開發(fā)能力者那里想辦法弄來土地，緊接著予以開發(fā)。如此開發(fā)類型之土地使用權的取得，在通常情況下是對土地資源予以轉讓，但雙方單位未辦理土地過戶手序，土地交易盡管確實進行了，其形式上往往表現為股權轉讓等形式，在交易過程里面形成的有關的土地增值稅即極有可能會出現流失。

二、土地增值稅清算問題的解決辦法

加大力度抓好日常的成本管理，在平常生活里面，征稅人員即應該對房產成本加大力度予以抓好，從而使得在對土地增值稅進行清查的時候誤計建筑成本。稅收征收者在平時應該督促有關人員對成本予以明細的分工，不應該將全部的雜糅在一起。假若對有關成本不能夠予以確認，就應該交給相關機構予以審定，同時核實在此之前沒有能夠得以確認的成本價。

對土地增值稅進行被動清算房產企業(yè)對土地增值稅予以逃避的做法，對該增值稅的征收帶來消極影響，按照我國政府剛頒布的稅收征收政策，對房產企業(yè)逃避土地增值稅的做法，根據需要對這些企業(yè)的增值稅予以被動性清算。也就是說，在房產企業(yè)滿足對增值稅進行清算的要求之后，未能夠在三個月以里積極向征稅人員進行稅收繳納的，須要在稅務機關所規(guī)定的期限以里對該土地增值稅予以全部的清算。

對與房產企業(yè)有關的證明進行詳細的核實，在對房產企業(yè)的增值稅予以清算的時候，稅務人員必對房產開發(fā)費用里面利息的支出，可以根據房產的不同類型的項目予以分攤，與此同時，金融機構可以出具相關證明對實際情況予以詳細的核實。在對金融機構所出具的證明和對房產項目分攤予以詳細的核實之后，即能夠對房產企業(yè)在予以增值稅清算的時侯可以抵扣的金額進行確定了。

合法有效票據的判斷，土地的征用及拆遷還原的票據，應依據“實質重于形式”以及“合理性”的原則加以判斷，有證明該項費用發(fā)生的原始票據，具備對方單位或個人簽章要件且金額合理，應于以認可。