基于投資性房地產會計處理問題的分析

江蘇天泉湖實業股份有限公司 張健

在現階段我國企業會計實踐中，企業往往在會計核算中將投資性房地產等同于普通的固定資產和無形資產，采用折舊或攤銷的方式轉移投資房地產價值，無法準確體現此類資產的實際經濟價值，也無法真實準確反映企業的利潤狀況和經營狀況，因此需要針對投資性房地產采取科學合理的會計處理方法，為企業管理者提供真實可靠的會計信息，從而為企業決策提供科學的數據依據。

一、投資性房地產相關會計處理要求

(一)投資性房地產確認

在投資性房地產會計準則中明確規定了投資性房地產的確認、計量、轉換、處置等內容。投資性房產主要是指以賺取租金或進行增值收益為目的，及兩者均有的持有房地產，其主要包括已出租的土地使用權、持有并計劃在增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物等。

(二)投資性房地產計量

投資性房地產主要有兩種會計計量方式，即為初始計量和后續計量。其中，初始計量是指初始投資房地產部分計量管理，只能使用成本計量模式，在投資性房地產初始計量中，明確規定了外購和自行建造等方式獲得投資性房地產的初始計量。后續計量可以根據投資性房地產的具體情況，合理選擇成本計量模式和公允計量模式，成本計量模式主要針對固定資產和無形資產的計量，公允計量模式則需要在進行初始計量投資性房地產之后，再以公允價值進行計量，此時不需再對計量情況進行攤銷、折舊。另外值得注意的是在后續計量中，計量模式一經選定，就不得隨意變更。

(三)投資性房地產與自用房地產轉換

在使用成本計量模式的基礎上，把原來作為存貨的房地產轉換為投資性房地產時，醒在轉換當日按賬面余額進行會計記賬，借記投資性房地產，貸記開發產品，把原來自用的建筑物轉換為投資性房地產時，應在轉換當日，按原價、減值準備、累計攤銷等內容分別計入投資性房地產、投資性房地產累計折舊、投資性房地產減值準備等賬戶，當反過來把投資性房地產轉換為自用固定資產時，則把相應內容計入固定資產、累計折舊、固定資產減值準備等賬戶。在使用公允價值計量模式基礎上，把原來作為存貨的房地產轉換為投資性房地產時，轉換公允價值借記固定資產，按賬面余額貸記投資性房地產，按差額記公允價值變動損益。

(四)投資性房地產處置

投資性房地產處置主要是房地產的出售、轉讓、損毀、報廢。用成本計價模式計量投資性房地產出售時，出售價款與房地產賬面價值的差額可確定為營業外收入或支出，并計入當期損益，用公允價值計價模式計量房地產出售時，可以將二者差額作為投資收益，并從公允價值變動損益賬戶轉入投資收益賬戶。用成本價值計價模式計量投資性房地產進行債務重組時，債務重組日投資性房地產公允價值與賬面余額差異，計入營業外收入或支出，以公允價值與賬面價值差異作為資產損失，也計入營業外收入或支出。用公允價值計價模式計量債務重組時，在成本計價模式基礎上，還需要將投資性房地產從取得日到重組日期間的公允價值變動額從公允價值變動損益賬戶轉入投資收益賬戶。

二、投資性房地產會計準則對企業會計處理的影響

(一)對企業財務的影響

在稅法的相關規定中，投資性房地產的折舊和攤銷費用可以在企業納稅前進行扣除，而在新會計準則規定中，用成本計量模式進行投資房地產計量時，在房地產資產負債時期，需要進行資產折舊或攤銷計量提算，因此在企業財務管理過程中，雖然會產生賬面資產盈利數量減少，但是也有沖抵稅收的作用，有利于企業資產現金流出和資產所有者權益維護。在新會計準則中，在使用公允價值計量模式的基礎上，企業賬面資產價值的計量會受到計量公允價值變化的影響，因此使用公允價值計量模式進行投資性房地產計量，有利于企業更好的反映市場價值和運營能力。

(二)對企業稅收的影響

在使用成本計量模式的基礎上，若企業計量折舊政策與稅法規定一致，企業則不需要進行納稅調整，若與規定不一致，企業只需要調整折舊額。在使用公允價值計量模式的基礎上，企業納稅所得稅調整工作量相對較大，工作相對較復雜，企業需要根據稅法規定對折舊數額進行計算調整，并將投資性房地產資產負債日內的公允價值與賬面價值差額計入企業當期損益，并及時調整相關損益情況。

三、完善投資性房地產會計處理的有效對策

(一)明確投資性房地產范圍的界定，制定更詳細的標準

我國的融資租賃多為動產，不動產融資租賃較少，并且沒有將經營租入的房地產承租方計入固定資產等賬戶，我國的投資性房地產范圍界定不夠準確，會計人員在實際會計處理中判定難度較大，不利于提高會計信息質量和會計信息的可比性。隨著經濟的快速發展，融資租賃方式租入房地產和用經營租賃方式租入后轉租的房地產業務也隨著不斷發展，將這兩項業務納入投資性房地產核算范圍意義重大。另外會計準則制定方需要根據市場發展趨勢，制定操作性更強的相關會計處理標準的同時加強對企業執行標準情況監督。

(二)提高公允價值的可信度，降低人為操作利潤的可能性

要建立健全公允價值評估體系，建立嚴格的房地產評估制度，使用多種評價標準確定投資性房地產公允價值，明確規定特殊情況下如何進行公允價值計量，企業需要加強隊伍建設，培養職業素質過硬，政治覺悟較高，工作經驗豐富的房地產評估師隊伍。企業還需要加強對投資性房地產評估的監督，全方位的審查評估公司，監督評估工作的順利展開。

四、結束語

總之，我國企業在投資性資產會計處理的過程當中，要明確投資性房地產會計準則對企業財務和稅收的影響，嚴格按照會計準則的要求，加強投資性資產確及投資性房地產計量，優化投資性房地產轉換和投資性房地產處置。