淺談中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式——房地產(chǎn)投資信托基金

摘要:近幾年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)處于較不景氣的階段，國(guó)家和地方政府都在對(duì)此做出相應(yīng)措施，而要加強(qiáng)房地產(chǎn)投資建設(shè)，首先要解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題。本篇文章將對(duì)中國(guó)近年房地產(chǎn)企業(yè)的融資情況進(jìn)行分析，探究融資渠道的多樣性，并著重對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行研究，以解決投資信托基金在中國(guó)的實(shí)行問(wèn)題。

一、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資情況

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)興起于20世紀(jì)80年代，在經(jīng)過(guò)20多年的成長(zhǎng)發(fā)展，已經(jīng)成為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在很大程度上影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是在中國(guó)向城市化邁進(jìn)的道路上，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著巨大的作用。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，約占全國(guó)固定資產(chǎn)投資額的20%。同時(shí)房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，從其開發(fā)經(jīng)營(yíng)、投資建設(shè)乃至消費(fèi)流通過(guò)程中都需要資金的維持，所以融資問(wèn)題至關(guān)重要。

縱觀中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程，融資問(wèn)題一直存在。過(guò)去房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道比較單一，多數(shù)以銀行巨額信貸為主，融資方式具有較大的局限性，然而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，信托、基金等產(chǎn)品的快速興起，房地產(chǎn)企業(yè)在這些領(lǐng)域都有了較大的涉入，雖然這只是融資渠道的冰山一角，但隨著這些產(chǎn)品的發(fā)展，必然有利于房地產(chǎn)企業(yè)解決融資問(wèn)題，增加融資方式的多樣性。

現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式可以分為內(nèi)部融資和外部融資，內(nèi)部融資主要由企業(yè)自有資金和預(yù)收賬款組成，而外部融資種類則很多，除了銀行信貸這個(gè)主要融資渠道外，還有上市融資、債券融資和投資信托等。可以看出中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)掘出多種融資渠道，但融資渠道依舊以銀行信貸為主，這是由于中國(guó)金融體制和證券市場(chǎng)還不夠成熟，融資觀念比較保守，而且相關(guān)的法律制度也不夠完善，所以中國(guó)還沒有形成一個(gè)穩(wěn)固的房地產(chǎn)市場(chǎng)去進(jìn)行多元化的融資活動(dòng)。

雖然融資渠道的多樣性受到眾多因素的限制，但隨著近年房地產(chǎn)投資信托基金REITs的快速發(fā)展，中國(guó)也開始高度重視并嘗試實(shí)行這種方式拓寬融資渠道。2008年12月，國(guó)務(wù)院下發(fā)的“國(guó)九條”中明確強(qiáng)調(diào)了創(chuàng)新融資方式的重要性，并提出房地產(chǎn)投資信托基金等多種融資方式，拓寬了企業(yè)的融資渠道。2010年中國(guó)人民銀行工作會(huì)議指出，要不斷提高金融市場(chǎng)的廣度和深度，并加快開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)工作。

二、房地產(chǎn)投資信托基金的概念

房地產(chǎn)投資信托基金也稱為房地產(chǎn)投資信托，國(guó)外稱為REITs，是指信托公司通過(guò)與投資者簽訂合同，利用投資者的資金發(fā)行股票，從事房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資，然后委托或聘請(qǐng)專業(yè)的機(jī)構(gòu)和人才實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理，將收益分配給投資者的一種資金信托投資方式，通常以股份公司或契約型信托的形式出現(xiàn)。REITs最早出現(xiàn)在美國(guó)，它是美國(guó)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的重要?jiǎng)?chuàng)新，然而中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金則是自2003年中國(guó)人民銀行頒布《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》而興起并迅速發(fā)展的，另外由于央行對(duì)房地產(chǎn)信貸資金的限制，為了緩解這種壓力，房地產(chǎn)投資信托基金獲得了大規(guī)模的發(fā)展空間，并經(jīng)過(guò)十年的成長(zhǎng)逐漸在房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道中占據(jù)重要地位。

房地產(chǎn)投資信托基金具有易變現(xiàn)、風(fēng)險(xiǎn)小和收益穩(wěn)定等特點(diǎn)，這些優(yōu)點(diǎn)成功吸引了一大批投資者參與到基金活動(dòng)中，然而中國(guó)作為REITs的“初學(xué)者”,在很多方面還不是很成熟，所以中國(guó)應(yīng)該在分析其在本國(guó)發(fā)展局限性的基礎(chǔ)上，通過(guò)相關(guān)政策的改革不斷對(duì)其試行，并加以法律制度等方面的規(guī)范，讓其盡快與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相融合，早日投入大規(guī)模、系統(tǒng)化的發(fā)展中。

三、房地產(chǎn)投資信托基金在中國(guó)發(fā)展的局限性

(一)相關(guān)法律法規(guī)的缺乏

房地產(chǎn)投資信托基金離不開相關(guān)法律法規(guī)的支持。目前，中國(guó)頒布了《公司法》、《信托法》等法律文件來(lái)規(guī)范企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和相關(guān)業(yè)務(wù)事項(xiàng)，但針對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金還沒有形成相關(guān)的法律法規(guī)，使其沒有受到法律上的規(guī)定和保障，從而阻礙了投資信托基金在中國(guó)的發(fā)展。

(二)相關(guān)稅收體系的不健全

在美國(guó)，稅法規(guī)定房地產(chǎn)投資信托基金在將利益分配給投資者時(shí)是不用繳納公司所得稅的，這無(wú)疑促進(jìn)了美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，也引起了一大批投資者的興趣。而在中國(guó)，由于中國(guó)相關(guān)稅法的不健全，并沒有對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金方面實(shí)行有關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，因此限制了投資信托基金在中國(guó)的發(fā)展，也降低了國(guó)內(nèi)一大批投資者的積極性。

(三)配套管理措施的不完善

中國(guó)有很多金融機(jī)構(gòu)，然而在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，金融機(jī)構(gòu)并沒有具體形成相關(guān)的管理制度來(lái)管理機(jī)構(gòu)單位，也沒有對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金實(shí)行配套的管理方案，從而導(dǎo)致信息不對(duì)稱，信息披露不透明。如果沒有形成一個(gè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)來(lái)監(jiān)督金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)，那么投資者的利益就會(huì)遭受風(fēng)險(xiǎn)。另外如果發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)，房地產(chǎn)投資信托基金也會(huì)深受其影響，經(jīng)濟(jì)不景氣將會(huì)影響基金的收益，這也說(shuō)明其抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)，缺乏相關(guān)制度的管理保護(hù)。

(四)專業(yè)人才的稀缺

一個(gè)好的項(xiàng)目需要專業(yè)的人才來(lái)對(duì)其進(jìn)行管理，然而由于房地產(chǎn)投資信托基金在中國(guó)興起的時(shí)間不長(zhǎng)，中國(guó)并沒有形成相當(dāng)大的既對(duì)投資信托基金業(yè)務(wù)完全掌握又對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)局勢(shì)十分了解的專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)，所以加強(qiáng)對(duì)專業(yè)人員的培養(yǎng)，壯大人才隊(duì)伍十分有必要。沒有專業(yè)的人才對(duì)其進(jìn)行運(yùn)行管理，投資者以及管理人員自身的利益就沒辦法得到保障，就很難實(shí)現(xiàn)基金在未知風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)上的運(yùn)行。

四、中國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議

(一)選擇合適的推行時(shí)間

房地產(chǎn)投資信托基金有利于解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的問(wèn)題，它緩解了資金鏈的危機(jī)，保證了資金的運(yùn)轉(zhuǎn)流通，但是由于目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)較不穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)較大，這使得發(fā)行投資信托基金的不確定性、風(fēng)險(xiǎn)性增加，所以中國(guó)應(yīng)當(dāng)在一個(gè)正確合適的時(shí)機(jī)，大力發(fā)展推行投資信托基金。

(二)制定相關(guān)的政策和法律法規(guī)

中國(guó)應(yīng)該制定相關(guān)的投資信托基金法律法規(guī)來(lái)保證其正常運(yùn)行，同時(shí)可以針對(duì)投資渠道、投資資金比例等進(jìn)行相關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)投資信托基金的管理，在稅法方面，中國(guó)政府也可以借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行稅法優(yōu)惠政策，帶動(dòng)投資者的積極性。在基金業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，中國(guó)政府也應(yīng)該頒布相應(yīng)規(guī)范文件，針對(duì)具體業(yè)務(wù)實(shí)施有關(guān)的細(xì)則。

(三)完善房地產(chǎn)投資信托組織結(jié)構(gòu)的建設(shè)

中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金必須建立嚴(yán)密的組織機(jī)構(gòu)，包括管理機(jī)

構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)等重要機(jī)構(gòu)，全面規(guī)范基金的內(nèi)部組織，保證其合法合理的運(yùn)行。中國(guó)也應(yīng)該像國(guó)外學(xué)習(xí)，建立一個(gè)集信托公司、抵押銀行等融一體的多元化的投資機(jī)構(gòu)，在國(guó)內(nèi)和國(guó)外都有自己獨(dú)立的部門進(jìn)行投資信托基金的運(yùn)作，強(qiáng)化組織結(jié)構(gòu)的建設(shè)。

(四)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范

在進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金業(yè)務(wù)的時(shí)候，時(shí)常會(huì)遭受包括道德風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)在內(nèi)的多方面風(fēng)險(xiǎn)，這時(shí)就需要政府建立一個(gè)監(jiān)管體系去監(jiān)管投資信托基金的運(yùn)作，監(jiān)控其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等一系列風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)中國(guó)也可以采用有限合伙形式去解決問(wèn)題，防范道德風(fēng)險(xiǎn)。而且中國(guó)的房地產(chǎn)信托投資公司應(yīng)當(dāng)完善信息披露制度，真實(shí)準(zhǔn)確地披露信息，包括收益、年報(bào)等相關(guān)報(bào)告，保證信息的完整性與對(duì)稱性，不僅僅是簡(jiǎn)單地披露，更是要把相關(guān)報(bào)告中的具體情況做一個(gè)詳細(xì)說(shuō)明，披露的內(nèi)容要完整。

(五)加大專業(yè)人才的培養(yǎng)

加強(qiáng)房地產(chǎn)投資信托人才的培養(yǎng)，既需要建立一個(gè)強(qiáng)大的專業(yè)管理人才團(tuán)隊(duì)，使團(tuán)隊(duì)中的每一名成員都需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)熟悉、對(duì)基金業(yè)務(wù)熟練，能夠很好地管理運(yùn)作投資信托基金，也需要其它方面的人才來(lái)輔助實(shí)行這項(xiàng)基金，例如引進(jìn)會(huì)計(jì)師、審計(jì)師等服務(wù)性專業(yè)人才，使整個(gè)管理流程更加完整，形成一個(gè)大的投資信托體系。專業(yè)人才是發(fā)展投資信托基金的主力軍，他們對(duì)基金的運(yùn)行起關(guān)鍵性的作用。

五、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)投資信托基金作為一個(gè)新興的融資渠道，它既可以解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難、渠道單一的問(wèn)題，也可以帶動(dòng)信托公司等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，因此，投資信托基金將會(huì)是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)融資的必然趨勢(shì)，中國(guó)房地產(chǎn)將會(huì)逐漸形成以投資信托基金為核心，以傳統(tǒng)融資方式為基礎(chǔ)的融資體系。