房地產成本管理突出問題及對策探究

長豐集團有限責任公司　陳琰

房地產成本管理突出問題及對策探究

長豐集團有限責任公司陳琰

摘要:隨著房地產行業的發展重新回歸理性，過去粗放式的經營模式已經難以為繼，在行業整體利潤水平大幅下降的情況下，需要更加精細的管理，尤其是對房地產開發成本的控制顯得尤為必要。成本管控能力已經成為房地產開發企業的核心競爭力之一。房地產企業需要根據市場的變化發展不斷的提升自身的競爭力。但是在房地產成本管理中存在的突出問題將會嚴重的制約房地產企業的發展。根據房地產成本管理突出問題的特點，制定有效的對策進行完善能夠進一步的推動房地產企業經濟效益的增長。

關鍵詞:房地產企業成本管理

房地產成本管理過程中將會面臨更多的影響因素，明確其中存在的問題，根據問題的特點不斷強化解決措施的制定，是推動房地產成本管理效果不斷提升的重點，也是新時期房地產行業整體水平進一步提升的關鍵。對國民經濟水平的提升具有重要的影響。

一、房地產成本管理存在的突出問題

(一)拿地拓展階段

房地產開發主要是從拿地開始，對于房地產項目開發建設具有重要的影響。房地產開發與土地有著直接的關系，因此土地成本的大小嚴重的影響著房地產企業經濟效益以及后續項目的開展。成本管理參與到房地產企業拿地擴展過程中，是對房地產企業投資項目可行性的分析。成本管理能夠對房地產開發前期進行成本調研，預測經濟效益，并且制定可行性報告進行投資評審工作。為房地產企業開發提供數據參考。成本管理人員需要根據土地的實際情況，及時的對成本信息進行更新，做好測算工作。當前期成本調研不夠充分的時候，對后續工作的開展將會產生重大的影響。土地成本調研工作更多的是參照原有資料進行的成本數據測算。不能夠及時的發現土地成本內在信息，這樣對于是否值得投資產生影響。

(二)規劃設計階段

前期拿地擴展階段是對房地產企業計劃可行性的確定，規劃設計階段是對前期階段的延續。需要對施工計劃進行全面的制定。要保證房地產項目在市場能夠準確的定位、確認目標人群、規劃方案的制定需要對房地產行業進行深入的研究。在這個階段中對拿地擴展的方案需要進行再次判斷，并且對其進行優化調整工作。在這個過程中對后續開展的工作范圍進行劃分。依據材料的顯示，前期拿地擴展對于方案的設計影響較大，為了能夠進一步的提升房地產企業產品的經濟效益，要不斷的對初步設計進行完善，降低產品成本造價成本。重視階段性房地產成本管理的實際效果。在投資的過程中應該進行嚴格有效的控制管理，強化成本控制設計。成本控制環節的開展能夠有效的降低房地產規劃設計階段的變動，保證成本控制管理的穩定性發展。規劃設計在房地產成本管理中要充分的發揮自身的作用。

(三)成本超支

成本超支是房地產成本管理中面臨的重要方面。造成成本超支的因素有很多，情況較為復雜。目標成本是房地產企業進行工程造價管理，控制投資建設的重要參考依據。當出現設計變更的時候就會造成成本超支情況的發生。多則接近20%，少則也在6%左右。房地產企業對于設計變更造成的成本超支情況沒有一個明確的認識，設計變更是對施工設計的修改工作，對于工程建設的開展具有重要的影響。多數企業成本控制存在賬面成本等情況，這也是導致成本超支的重要原因。

(四)動態成本管理水平較差

為了進一步加強房地產成本管理控制需要及時有效的了解工程項目成本執行的情況，并且明確工程項目執行是否存在成本超支的情況。一旦發生成本超支并且導致風險的出現，應該及時的采取成本管理控制措施進行完善。但是房地產企業更多的將動態成本管理作為合同臺賬，這樣就不能夠反映問題發生的實質，對于變更的信息也不能夠及時的得到回應。簽訂的工程項目建設也不能夠按時完成。這種情況造成的房地產企業項目工程建設動態成本管理具有嚴重的滯后性特點。

二、完善房地產成本管理對策

(一)制定全面成本評估制度，強化調研工作的開展

成本調研工作需要各方面共同完成，主要是由成本管理部門作為主導，設計、工程等部門人員共同參與對成本進行的研究。市場的變化發展是調研工作的重要影響因素，對于調研工作應該確認目標群體、產品等位等方面。針對市場經濟效益以及技術指導等方面都要進行深入細致的調查，并且做好客觀公正的評價。將收集到的信息進行匯總，并且由市場部門對產品進行定位處理，整合各部門之間的信息進行成本測算。這是房地產企業投資建設的重要參考依據。

(二)制定多元化的設計方案

設計方案是房地產企業開展的重要方面，在設計方案的制定上應該保證建設方案與經濟增長方案相互統一的方案措施。采取多元化的成本管理能夠推動設計方案的制定，并且需要經過專家對設計方案進行綜合對比。這樣能夠保證設計方案的實用性。例如限額設計，33層高的住宅，每平米建設成本在設計階段就要限制在一個標定值之內（如2800元/平）。設計單位要按此價格開展設計，不得突破。經濟合理的設計方案能夠在一定程度上降低成本投入，對不同設計方案進行對比選擇創新較強，品質較高的設計方案。只有保證設計方案的成本經濟才能夠實現房地產成本管理水平的進一步提升。

(三)強化設計標準，控制成本差異

設計變更等情況的發生，將會增加成本管理。針對這種情況需要采取不同的方式進行完善。房地產項目工程設計的過程中設計變更較為常見。因此要對設計過程中存在的問題要進行補充，根據市場變化的情況制定統一的設計標準。設計統一標準需要根據項目品質進行及時的調整。施工現場質量問題與組織結構問題也是導致成本增加的重要原因。在房地產成本管理過程中應該對各方面進行確認，針對不同的情況制定有效的處理方式進行完善。

(四)建設成本管理信息化系統，進行動態成本管控

1、信息化系統要和企業的成本管理流程相一致

成本管理信息化系統是為了成本管理流程服務的，一定要和成本管理的權責、流程相匹配。既要保持其前瞻性，也要確保其時效性，在現有的成本管理流程上升華，而不能脫離現有成本管理流程制度。

2、成本管理信息化系統操作界面和原理應簡單易學

房地產成本管理涉及成本、合約、設計、工程甚至市場、財務等相關部門，絕不僅僅是房地產成本管理人員在使用，是一個全員參與的信息化系統。所以必須通俗易懂、成本管理的原理清晰，讓用戶能夠迅速上手。

3、成本管理信息化系統要嚴格執行，成為成本管理的必要工具

當成本管理管理軟件建設完成后，必須站在公司戰略層面進行推廣運用，杜絕流程以外的成本管理事項發生，并保證所有的成本信息和合同變更等成本事項及時準確的登記到

成本管理信息系統當中，這樣才能使得成本管理信息系統成為真正有效的成本管理工具，準確、全面地反映動態成本。

三、結束語

政府對房地產市場進行了新一輪的宏觀調控，在一定程度上限制房地產發展的同時，使房地產過熱恢復到理性本質。整體行業的回歸性使房地產銷售價格平穩，使更多的房地產企業將發展重點投入到成本管理上。通過明確自身存在的房地產成本管理突出問題，更加有效的制定對策方面使房地產企業獲取更大的經濟效益。保證房地產行業競爭優勢得到充分的發揮。對房地產成本管理中存在的突出問題進行確認，制定有效的措施給予完善。使房地產企業在面臨宏觀調控的過程中也能夠提升自身的經濟效益。

參考文獻:

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