工業地產項目投資風險評價與對策研究

平謙國際有限公司 陳大平

工業地產在我國尚未全面興起，所以對其進行投資獲得利潤的空間比較大，這就促使了更多開發商向著工業地產投資的方向邁進。由于我國工業地產開發還沒有形成完整的體系，所以在對工業地產進行投資時，因為工業地產投資的運作模式相對商業或者住宅地產投資比較復雜，大多數開發商在進行工業地產投資時都顯得比較盲目，這就導致工業地產投資的風險系數增加[1]。因此，在對工業地產進行投資時，做好相應的風險預估和對策研究工作是每個開發商及投資人都應該準備的事前工作。

一、工業地產項目投資的風險識別評價

(一)自然風險

自然風險是指一些人力不可抗拒的自然災害在工業地產投資項目進行時對地產的投資或者建設造成一定程度的損害，自然災害具體是指地震、洪水、暴雨、泥石流等等，雖然自然災害在地產項目建設過程中出現的概率比較低，但是一旦出現將會導致投資項目全部被損壞，例如，在2008年我國四川發生幾年不遇的地震，這對當地很多工業企業帶來了毀滅性的破壞，所以在進行工業地產項目的投資時，一定要把自然災害考慮在內。對于自然災害風險的規避，投資方可以采用投保的方式將風險轉移給保險公司[2]。

(二)政策風險

政策風險是指國家的一些現行的或者潛在的規章制度和政策對工業地產投資項目產生影響進而導致投資方資金的損失。由于政策變化導致工業地產投資的損失是具有決定性意義的，所以投資方在對工業地產項目進行投資時要對政策因素進行全面地考慮。一般來說政策風險因素主要包括以下七個方面的內容：政治環境的風險、國家產業政策風險、相關土地政策風險、各方面稅收政策風險、經濟政策風險、環境保護政策風險、法律法規政策風險等等，投資方在進行工業地產投資時，必須對上述所有方面的政策風險進行一一地評估和考量，才能有效地規避項目建設過程中所面臨的所有風險。

(三)經濟風險

經濟風險指的是市場經濟環境和國家經濟政策的變化對工業地產項目投資可能產生的風險影響，經濟風險直接影響著投資方對工業地產項目的投資成本，影響著投資方的經濟決策和建設方案，所以對經濟風險進行全面地評估不僅能幫助投資方選擇正確的建設方案，還能幫投資方節省一定的投資成本[3]。一般經濟風險主要包括市場環境下供應和需求的風險、投資方本身的財務風險、土地價格風險、資金融通風險、項目建成運營風險等幾個方面的內容。

(四)技術風險

技術風險是指工業地產投資項目建設過程中，由于施工技術方式使用的不當或者是對建設施工技術改造的欠缺，導致地產項目在建設完工后，因為沒有達到預期的某些效果而使市場對該地產項目的需求降低，進而使投資方的收益受到限制。技術風險一般包括地產建設過程中建筑材料的質量風險、預期的項目設計效果未達到的風險、建設工期拖延的風險、工業地產投資項目選擇地址的風險等等。

另外工業地產項目投資中存在的風險還有社會環境風險、企業管理和決策風險、國際經濟環境風險等方面。

二、工業地產項目投資的風險對策措施

(一)增加投資組合降低風險

工業地產由于投資的項目較大，且在建設過程中容易出現的不確定因素較多，這就使地產項目在投資建設中的風險加大，所以在進行工業地產投資之前，開發商和投資人要對工業地產投資所需資金進行合理的估量，確保勻出一部分工業建設使用之外的資金用于應對不確定風險。在我國目前的經濟發展狀況下，雖然央行不斷地降低貸款利率，但是由于通貨膨脹的發展，開發商和投資人從銀行貸款的成本正在增加，為了能夠全面地應對工業地產投資中的風險，開發商和投資人可以選擇以下的風險應對措施：全面衡量自身的資金力量，適當的放棄工業地產投資的部分利益；為了分擔本身的資金風險，開發商可以選擇一些自己經常合作的信譽度比較好的企業一同進行工業地產項目的投資；企業發行與項目投資所需資金相當數量的債券；或者企業可以公開向社會進行資金的募集，以滿足企業的工業地產項目投資需求。企業可以通過不同渠道對資金進行融合利用，或者也可以選擇最佳合作伙伴，減輕企業面對投資風險的壓力，提高企業對工業地產項目進行投資的風險管控能力。例如，A公司想要進行工業地產的投資，首先對公司的內部能夠使用的資金進行衡量，衡量之后發現資金不是很充裕，A公司可以縮小土地的投資范圍，或者A公司可以和自己經常合作的B公司進行合作，前提是B公司必須是信譽度比較高且資金雄厚的公司進行合作，AB兩家公司一起承擔工業地產項目投資的風險。

(二)利用保險實現風險的轉移

工業地產投資由于面臨的風險因素比較多，所以投資方全部進行風險的承擔是不劃算的，一般工業地產項目投資方都會對風險進行轉移，投資方通常會使用保險轉移風險。利用保險轉移風險具體是指工業地產投資人在對投資中所面臨的風險進行全面地統計后，對于一些造成可能損失比較大的風險項目，轉移到保險公司去的一種風險轉移方式。具體投資方要和保險公司達成某些協議，投資方按照保險公司的規定支付給保險公司一定的保費，在投資人進行投保的風險發生時，保險公司要相應給投資方提供資金量比較大的保額，來對投資方的損失進行賠償。工業地產投資項目進行投保時主要是對原料質量險、不可預估的自然災害、以及相關工作人員的人身安全等進行投保。我們還是以A公司為例，A公司在決定要對某個工業地產項目進行投資時，就從公司內部派出一位具有經驗的工作人員去跟保險公司談，對項目的具體風險進行投保，關于該項目投資的所有因素都要考慮到，從人員和設備這些有形的風險因素，到自然災害這種無形的風險因素都要考慮到。

(三)對國家政策進行及時地關注

在對工業地產進行投資時，投資方應該對國家的政策進行積極地關注，可以說國家政策對房地產投資的成敗有著至關重要的作用。例如國家對土地價格的調整政策以及土地使用范圍的劃分等等都會影響投資方的投資決定。投資方在國家政策方向不確定的情況下，想要規避此類風險，就要做到以下兩個方面：一，在對工業地產項目進行投資之前，要對土地的政策環境進行合理地分析，通過成立專門的土地投資項目政策研究小組，全面地搜集相似土地狀況下政府的政策，對政策風險進行全面的預估；二，通常情況下投資方內部對政策的研究結論都是缺乏專業性的，為了更有效地規避政策風險，投資方可以將政策研究工作外包給專業的政策研究機構，通過研究機構專業地研究能力，幫助投資方確定合適的投資方案，以此避免政策變化帶來的風險。

(四)對市場進行全面地分析

工業地產投資不像商業或者住宅地產投資雖然在短期內收到的效益有限，但是長期內一定會達到預定的收益。工業地產的投資具有很強的效益指向性，工業地產在完工以后，如果市場對此類地產的需求綿軟，投資方就很有可能面臨投資失敗的風險，并且這種風險在長時間內是既定的，不會因為市場環境微小的變化而實現風險逆轉。例如，A公司投資的工業地產的位置在城市邊緣，該地周圍大多分布的都是煤礦機械制造工業企業，A公司就得考察我國煤礦行業的發展情況，如果發展好的話A公司的投資則具有可行性，如果煤礦行業發展低迷，A公司還堅持投資這個工業地產項目，一旦建成市場需求肯定不足，就會直接導致A公司投資失敗。因此，投資方在對工業地產進行投資之前，一定要對市場環境狀況進行科學詳細地分析，以避免微小的疏忽造成整個投資項目的失敗。投資方在應對此類風險時，可以在對工業地產項目投資之前，托付專業的項目分析機構，對所有投資項目的市場環境和市場需求進行科學地調研，專業分析機構通過全面地收集市場環境信息，挖掘市場環境需求，對投資項目進行準確地市場定位，以此保證投資方規避項目投資失敗的風險。

綜上所述，本文結合我國工業地產項目投資的實際情況，針對我國工業地產項目投資中存在的問題，對工業地產項目投資的風險評價體系的建立和對策研究做了具體的分析。我國是一個典型的發展中國家，所以工業在我國國民經濟發展中占據著很高地位，所以對工業地產進行投資的群體已經從國內轉移到國外，但是由于國內信息技術水平的限制，我國的工業地產投資體系并不完善，這就使開發商和投資者面臨著重大的風險，因此本文站在投資者的視野之上，對工業地產投資中面臨的風險進行詳細地探究，并針對預知的風險提出相應的對應策略是具有現實意義的。

[1]黃麗秋,王媛玉.提高我國工業地產本土競爭力的對策研究[J].經濟師,2014,(10):46-47

[2]劉麗榮,馮兵,李少游等.工業地產與城市經濟互動發展機理研究[J].商業時代,2009,(17):99-100

[3]楊益.黃巖區工業地產開發模式及發展趨勢-以經濟開發區為例[J].房地產導刊,2014,(3):15-15