鄭州市城市規劃對房地產開發的引導機制研究

朱江華 袁霄凌

(1.河南博奧地質勘查有限公司，河南 鄭州 450000，2.河南師范大學，河南 新鄉 453000)

一、引言

河南省鄭州市地處中國地理中心，是全國重要的鐵路、航空、高速公路、電力、郵政電信主樞紐城市，中國中部地區重要的工業城市。具備優勢的地理位置，匯集了大量的流動人口，人口密度僅次于廣東，居全國省會城市第二位。逐漸增加的人口促生了房地產業的持續發展，同時也促使城市面貌迅速發生新的變化，把規劃藍圖物化為實體。合理的城市規劃對房地產業的影響是至關重要的。

二、鄭州市城市規劃與房地產開發的發展現狀

鄭州市的城市規劃對房地產業的影響自然是較為明顯，直接決定了產業在各個區域的分布，與其相關的產業地產的開發是這個產業布局形成發展現實的基礎前提。當然在規劃的實施過程中還是存在一些問題:①房地產業的發展未能與經濟、社會、資源環境系統進行有效的協調，未能實現經濟效益、社會效益、資源環境效益的統一。②城市規劃未能有效地引導和控制房地產業的開發。城市建設投資主體多元化在經營房地產的高額利潤驅動下肆意改變土地利用性質和強度，從而忽視了社會效益和環境效益。③城市規劃未能及時地對房地產開發的反饋作用作出反應。本文旨在針對鄭州市城市規劃引導房地產發展做出一些有益的探索，為城市規劃理論的發展開拓視野。

三、城市規劃對房地產開發的引導循環機制研究

城市規劃主要通過土地利用規劃、建設用地價格、城規控制指標三個方向來引導房地產開發活動，最終房地產開發還會對城市形成微調整，與原本的城市規劃有一定不符，這也將成為城市規劃新一輪調整的動力來源之一，因此說城市規劃與房地產開發活動在城市發展過程中擔當了“設計師”和“工程師”的角色。

(一)鄭州市城市規劃對土地利用利用的作用機制

鄭州市城市規劃對土地利用的管理貫穿于總規、分規和詳規全過程。(1)鄭州市總規的前提是鄭州市在中原經濟區的核心定位定位，同時建立在對城市各個區域土地的綜合評估基礎之上，進行城市功能分區，將土地的利用性質在規劃之處嚴格定性，在土地資源的利用上既滿足了鄭州市作為中原經濟區第一核心的經濟發展，又有條有理的進行區域內產業布局的引導。除此以外，鄭州市總規會對城市功能分區進行調整，具體分區如下:

(2)鄭州市分區規劃根據區位發展的進度及土地的區位差異，預測城市的工業、商業、物流倉儲、居住等各個用地性質的數量和供給周期，合理安排城市土地的分期供給量，制定了土地供給的產業分布水平和分期供給水平。這將有利于鄭州市土地市場的健康發展。

(3)鄭州市城市詳細規劃，加強控制性詳細規劃的工作，一是允許開發商們在不違背控制性詳細規劃的同時進行土地的功能合理組合與設計，二是要在土地利用方式、土地開發強度及土地利用邊界留置等有關要求方面嚴格把關，從規劃方面規范好房地產開發商們的土地開發行為，促進城市土地出讓與轉讓的健康發展。

(二)鄭州市城市規劃對建設用地價格的影響

鄭州市規劃的重大依據就是區域產業的布局，由規劃形成的直接影響和產業發展產生的間接影響共同決定了城市地價的高低。

(1)城市功能、城市形象的差異帶來了對不同性質、職能與規模的城市土地的供求關系、容積率、利用強度的要求。鄭州市城市規劃確定了城市的性質、城市分區域的主導職能和用地性質，依據鄭州市基準地價劃定 (如下):

表1 鄭州市市區土地基準地價表 單位:元/平方米

由上表可知，商業用地價格最高，住宅次之，工業用地價格最低。如2.1中對鄭州市規劃中的描述，鄭州市規劃確定了城市用地功能分區，當然，這也就也就決定了不同區域的地價水平。這將為房地產開發主體在做出項目投資分析時提供依據，一方面可能會促進房地產開發活動的多元化和綜合化，另一方面也會促進鄭州市土地利用的合理化。

(2)城市規劃對市政配套設施的控制將會對對地價產生影響。城市規劃往往會對市政配套設施見完善和建設作出控制和規劃，這大有利的改善城市經濟發展的軟硬件環境，比如鄭州市的地鐵交通網絡的規劃建設、公交系統的調整和完善、供水供電系統的完善、信息網絡服務系統的建設、醫院、學校等公共資源的建設等等都在一定程度上使城市發展的未來溢價增加，從而提高市政配套系統完備區域的地價水平，當然最終還會表現在房地產的項目的投資熱度和具體房價上。

(三)城市規劃控制指標的制定

城市規劃藍圖的實現過程中，一方面政府在促進規劃藍圖實現過程中借助私人集團——地產開發公司的財力，合理配置社會資源，同時也為這些公司的要求提供優惠條件和城規調整和妥協。另一方面，政府要保證市民的公共利益，但并不是所有公共利益的需求都能夠在科學的城市規劃藍圖下實現，有時會出現城市規劃的合理性與公共利益的的沖撞，更多還是修改城市規劃方案不過修改的深度和廣度還是需要參考城規控制指標。因此，城市規劃的控制性指標在城市規劃藍圖的實現中起到一個約束和與矛盾談判的標準作用。

最終城市規劃將會尋求公共利益，其控制機制最主要的是環境容量的控制。環境容量控制是對城市建設和人口容納量的一個控制，目的是為了保證良好的城市環境質量，其控制指標對房地產開發活動影響較大的是:容積率、建筑密度、人口密度、綠地率和空地率等。容積率決定的是在城市規劃與房地產開發活動的經濟效益之間的關系，在鄭州這個人口眾多，剛性需求較多的城市，因此在城區各個區域的規劃中規定的住宅項目容積率一般都在2.5以上。當然，開發商考慮經濟效益處心積慮增加容積率以期望得到濟效益最大化這與城市規劃方面考慮的綜合效益最大化就會產生矛盾。當然并不是房地產開發項目無限度的增加容積率一定會產生經濟效益，在城市規劃方與房地產開發商的博弈中容積率與經濟效益的關系如下:

圖1 容積率與經濟效益關系圖

容積率與房產戶型的設計決定人口密度，同時也決定了綠地率和空地率，這兩項指標是根據人口的數量按規劃標準決定的。而這些控制指標共同影響房地產開發活動。

四、結語

鄭州市房地產市場在數次調控和危機中維持其穩步發展的態勢，被稱為中國房地產的“避風港”，這一部分原因在于鄭州市擁有大量的需求人群和當地經濟因素的制約，另一方面原因就在于鄭州市的城市規劃在對房地產市場的發展具有一定的調控作用。在當今城鎮化化的緊要關頭，城市規劃對房地產開發引導與管理的作用越來越重要，其實現途徑主要是土地的利用規劃、建設用地價格、規劃控制指標等。

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