房地產企業(yè)成本控制與財務風險分析

摘要:當前，我國的房地產行業(yè)迅速發(fā)展，呈現(xiàn)出發(fā)展快，資金密集、利潤高等特點，為拉動經(jīng)濟發(fā)展和維護社會穩(wěn)定發(fā)揮了巨大的作用。但是，房地產企業(yè)在發(fā)展的同時，也存在著許多問題，如成本控制不理想與財務風險大等。本文首先分析了房地產企業(yè)成本的構成及控制措施，然后分析了房地產企業(yè)存在的財務風險，最后對成本控制和財務風險分析的關系進行了研究。

近十年來，我國的房地產行業(yè)經(jīng)歷了快速發(fā)展的黃金時期，但是，由于片面?zhèn)戎匕l(fā)展速度，導致了在發(fā)展過程中存在的問題也越來越明顯。在成本控制和財務風險方面的問題更加嚴峻。下面將結合筆者的工作經(jīng)驗就房地產企業(yè)成本控制與財務風險防范進行詳細分析。

一、房地產企業(yè)成本及控制措施

(一)房地產企業(yè)成本的內容

1、房地產企業(yè)的成本

房地產企業(yè)成本是指房地產企業(yè)在開發(fā)、建設和經(jīng)營中所產生的各種費用的總和，主要包括土地的征用和拆遷補償，建安工程費，基礎設施費，前期工程費以及開發(fā)間接費和公共配套費等。

2、房地產企業(yè)的費用

房地產企業(yè)的費用主要指的是應攤費用，具體來說指的是房地產企業(yè)在開發(fā)、建設和經(jīng)營期間應承擔的各種費用。主要包含管理費用、財務費用以及銷售費用。

(二)房地產企業(yè)的成本控制

1、立項階段的成本控制

立項階段需要做好成本規(guī)劃，成本規(guī)劃的確定對成本控制具有指導性的意義，通過成本規(guī)劃，可以對項目的預期成本分布、收入，利潤和風險進行相應的分析。立項階段的成本控制活動主要包括：項目可行性經(jīng)濟分析，成本規(guī)劃及估算，現(xiàn)金安排及敏感性分析以及利潤測算等幾個方面。

2、設計階段的成本控制

設計階段是房地產企業(yè)成本控制的核心，為有效控制和降低工程成本，需落實設計階段的成本控制。具體來說應當從以下幾個方面著手：一是要嚴格按照立項階段確定的成本規(guī)劃落實方案設計與施工圖設計；二是要強化技術溝通，貫徹執(zhí)行限額設計；第三要大力推廣價值工程方法；第四要強化施工前對設計圖紙的審核工作。

3、建設階段的成本控制

建設階段是成本控制中心環(huán)節(jié)，除了要做好現(xiàn)場控制，嚴格按圖施工、控制變更及簽證外，還應注意：第一，結合現(xiàn)場的情況，做好土方平衡；第二，對照施工圖紙，做出詳細的預算，擬定成本控制的重點和難點，與工程部一道制定詳細的成本控制措施；第三，制定和落實招投標制度，選擇質優(yōu)、價廉的承包商；第四，規(guī)劃和落實好工程款的支付時間節(jié)點，有效控制財務成本。

4、交付階段的成本控制

交付階段分兩個階段，第一是承包人按照圖紙完成全部工作并取得驗收合格證后向房地產企業(yè)交付，第二是房地產企業(yè)按照合同向業(yè)主交付產品。第一階段成本控制關鍵在于加強竣工結算的管理，重點審核竣工圖、審核施工過程的變更和簽證以及審核工程結算。第二階段成本控制的關鍵在于和物業(yè)管理方協(xié)調好，做好產品交付工作，防止出現(xiàn)產品交付糾紛、違約情況。

二、房地產企業(yè)的財務風險分析

(一)房地產企業(yè)的融資風險分析

融資風險指的是企業(yè)為取得財物利益而產生的舉債，這會增加企業(yè)到期付息的負擔，還存在著資不抵債和不能還本付息的可能。在財務的杠桿作用下，如果付息前的收益下降，那么股東的收益將會有大幅下降的風險。當前，我國房地產企業(yè)的融資風險主要表現(xiàn)在融資規(guī)模持續(xù)增長，融資渠道集中于銀行信貸，房地產資金信托等。

(二)房地產企業(yè)的投資風險分析

投資風險指的是在不確定因素的影響下，由于投資項目達不到預期的效益，從而導致企業(yè)償債能力以及盈利水平下降的風險。當前，我國房地產企業(yè)投資風險的表現(xiàn)是房地產開發(fā)投資的規(guī)模持續(xù)增長，房地產市場庫存較高，房地產企業(yè)部分投資行為不合理等。

(三)房地產企業(yè)資金回收與收益分配的風險分析

資金回收風險指的是房地產企業(yè)由于財務問題而導致企業(yè)再生產時發(fā)生資金相對不足的問題。收益分配風險指的是利潤分配給企業(yè)生產經(jīng)營的活動帶來的影響。房地產資金回收風險以及收益分配的風險的成因主要是由內外兩個方面產生的。內部因素主要為管理層制定的企業(yè)資金回收和收益分配規(guī)定不合理；外部因素主要指的是房地產企業(yè)對所處環(huán)境了解不足，如未能掌握行業(yè)和國家政策的變動等。

三、房地產企業(yè)成本于財務風險間的關系

由于房地產行業(yè)自身的特點以及房地產企業(yè)的迅速發(fā)展，導致房地產企業(yè)面臨著巨大的市場風險、投資風險等財務風險，如果不能很好的對這些風險進行控制，將會帶給企業(yè)非常大的損失，甚至會導致破產的危機。房地產企業(yè)的成本對于財務風險的影響主要表現(xiàn)在對融資規(guī)模、投資時點以及資金回收等方面。成本的高低直接決定著融資規(guī)模的大小及投資收益等。如果成本控制做得好，在一定程度上能防范企業(yè)財務風險。

四、結束語

綜上所述，本文首先分析了房地產企業(yè)成本的內容及其控制措施，然后分析了房地產企業(yè)存在的財務分析，最后對成本控制和財務風險分析的關系進行了探討。希望通過本文分析，能夠為當前我國的房地產企業(yè)的發(fā)展提供一點建議，更好的發(fā)展我國的房地產事業(yè)，推動我國經(jīng)濟的發(fā)展。