淺析物業(yè)管理公司存在的涉稅問題

遼寧鳳城通遠堡經(jīng)濟管理站 盧秀麗

一、在涉稅方面存在的問題

(一)收入不真實

1、不按規(guī)定開具發(fā)票

物業(yè)行業(yè)屬于服務(wù)行業(yè)，主要的收入有物業(yè)費、車位服務(wù)費、公用部分廣告費（如電梯內(nèi)、小區(qū)外墻、樓頂廣告）、其它有償服務(wù)費等，而在業(yè)主消費時只能取得公司自制的三聯(lián)據(jù)，若不是主動索取，絕不開具發(fā)票，從而不申報或少申報營業(yè)收入。

2、減免收入

老業(yè)主介紹新業(yè)主在本小區(qū)買房，老業(yè)主和新業(yè)主可以各免1到5年不等的物業(yè)費（物業(yè)費按照新業(yè)主的建筑面積算），而物業(yè)公司對于這部分收入只是公司內(nèi)部走賬，不對外開具任何發(fā)票三聯(lián)據(jù)等確認收入的憑證，只是開具一份老帶新協(xié)議書，雖然在業(yè)主看來很劃算，認為只要介紹親戚朋友來小區(qū)買房子就可以減免物業(yè)費，同時在房地產(chǎn)開發(fā)商角度不僅賣出了更多的房子，相應地也減少了公司應收物業(yè)管理費收入，形成應計收入而未計的情況。

(二)代收款項未申報營業(yè)稅

在日常費用收取時，除了收取物業(yè)公司營業(yè)執(zhí)照上擁有的項目外，還會代收代付一些費用，例如垃圾處置費、樓道燈費、水費、燃（煤）氣費、維修基金、第一年的取暖費等，而單位對于代收部分收入的手續(xù)費收入未申報營業(yè)稅。按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅發(fā)[1998]217號）規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的各項費用屬于營業(yè)稅“服服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，應對其從事代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入計征營業(yè)稅。

(三)票據(jù)使用不規(guī)范

在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)有個別物業(yè)管理公司在票據(jù)管理上也存在很大漏洞，票據(jù)由物業(yè)客服到文化用品商場購買，無專人管理，隨意存放，使用無登記，從采購到領(lǐng)用都極不規(guī)范，導致一些不開票，或是開票不入賬等貪腐行為的出現(xiàn)。雖然開具收據(jù)不開具發(fā)票也是一種逃稅現(xiàn)象，但是更多的是反映出企業(yè)管理的缺陷。

(四)企業(yè)故意逃稅

在調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)有些物業(yè)管理公司人為制造困難，不給業(yè)主開據(jù)發(fā)票，在業(yè)主明確提出要求開具發(fā)票的情況下，物業(yè)公司卻提出，要開發(fā)票，還要補繳5%-10%的稅，才能給出具發(fā)票。或者已財務(wù)人員出差，電腦壞，總公司搬家等諸多理由搪塞業(yè)主。

二、原因分析

(一)具體收入稅務(wù)部門難核實

稅務(wù)部門在核實物業(yè)公司管理情況時，只能調(diào)查到物業(yè)公司管理了多少幢、多少套，但入住業(yè)戶多少則較難掌握，已入住業(yè)主也有長期不在的情況，已入住的業(yè)戶物業(yè)管理費也存在征收率不能100%到位。物業(yè)面積、入住率、征收率、物業(yè)收費標準與實際收費標準的差異，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務(wù)機關(guān)核實收入難。正是由于稅務(wù)部門對物業(yè)收入核實難，才存在少計收入，導致公司內(nèi)部私自走賬等情況的出現(xiàn)。

(二)公司員工缺乏對依法納稅的認識

1、權(quán)利、義務(wù)不對等導致納稅意識薄弱

我國稅收的性質(zhì)是“取之于民，用之于民”，然而許多納稅人只看到了他們所交的稅，卻未看到稅款在他們身上的應用這樣以來，雖然表面是“取之于民，用之于民”，但實際中卻只強調(diào)“取之于民”，只強調(diào)依法納稅是每個公民應盡的義務(wù)，卻忽視了“用之于民”，忽視公民依法享有的權(quán)利，正是人們因為不知道錢用在什么地方了，導致人們?nèi)狈σ庾R和納稅人的納稅意識的監(jiān)督。不光是在物業(yè)行業(yè)，很多服務(wù)行業(yè)，像餐飲店采取用贈送飲料的方式換取不給消費者開具發(fā)票，導致國家稅收流失，可能大家會覺得財政收入和自身的關(guān)系不大，反而不要發(fā)票還可以得到贈品。

2、企業(yè)缺少對員工納稅意識的培養(yǎng)

物業(yè)管理公司之所以少計收入，偷逃稅款其主要目的就是為了盈利。但是依法納稅是每個企業(yè)責無旁貸、義不容辭的義務(wù)，而實際上我國公民整體自覺納稅意識較差，于是出現(xiàn)了一些拒稅、抗稅、逃稅等現(xiàn)象。歸根結(jié)底、最主要的原因是企業(yè)納稅意識缺失，直接影響到員工的依法納稅的行為，所以導致很多沒有依法開具發(fā)票，少計納稅收入的現(xiàn)象存在。同時不少消費者對購物索要發(fā)票的意識比較淡薄，許多人都沒這個習慣，這樣不僅沒有保護好作為消費者的合法權(quán)益，還給一些商家提供了偷稅漏稅的可能。

(三)公司內(nèi)部管理存在漏洞

在一些物業(yè)公司存在員工不給業(yè)主開票，或是修改票據(jù)信息的行為，存在貪腐現(xiàn)象，導致這一現(xiàn)象的原因除了員工的職業(yè)道德素養(yǎng)不夠，同時公司在內(nèi)部管理上也存在問題，物業(yè)公司的財務(wù)在領(lǐng)用票據(jù)本時未作任何票據(jù)號的登記，無專人看管，物業(yè)客服與物業(yè)財務(wù)雖然都屬于同一物業(yè)公司，但是確是兩個部門，由客服部采購收據(jù)，領(lǐng)用時先要到財務(wù)蓋章，之后就可以直接使用，對于到財務(wù)蓋章也沒有一個審查的過程，無專人看管，說白了，就是票據(jù)少一本都不會被發(fā)現(xiàn)，正是因為這樣才易出現(xiàn)票據(jù)使用不規(guī)范，造成財務(wù)管理混亂，甚至滋生徇私舞弊和貪污腐敗行為。雖然在我調(diào)研的物業(yè)公司沒有出現(xiàn)這種情況，但是規(guī)范使用票據(jù)本，加強公司內(nèi)部管理迫在眉睫。

三、建議與對策

(一)加強發(fā)票管理、規(guī)范使用發(fā)票

有的員工意識不到不開具發(fā)票的重要性，應加強對人員的培訓，同時加強發(fā)票管理，對于那些為了方便不開具發(fā)票而只是開具公司三聯(lián)據(jù)的行為加以制止，嚴重的可以進行懲罰，從源頭上根除少計收入的可能，當然，這一對策的實施企業(yè)是需要建立在有良好的企業(yè)文化，納稅意識很強的基礎(chǔ)上，因此歸根結(jié)底提高公司公司整體的納稅意識勢在必行。最近稅務(wù)局一直在展開發(fā)票號中獎的活動，有很多業(yè)主索取發(fā)票雖然不是為了維護國家稅收問題，減少偷稅漏行為，但在一定程度程度上也起到了監(jiān)督納稅人合理開具票納稅的作用。當然更重要的還是要有索取發(fā)票的意識，無論是維護消費者自身權(quán)益還是維護國家稅收穩(wěn)定都起著決定性作用。

(二)提高公司整體納稅意識

一方面稅務(wù)機關(guān)要加強對物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務(wù)培訓，加強有關(guān)涉稅課程的培訓，不斷向單位工作人員宣傳行業(yè)內(nèi)的最新政策，加強財會人員對政策的正確理解，依法納稅。另一方面公司要加強自我約束，提高納稅意識，杜絕偷稅漏稅行為，多開展一些有關(guān)稅法知識的講座與培訓，爭取讓每位員工都做遵紀守法，依法納稅的好市民。

(三)加強日常票據(jù)管理

公司在采購票據(jù)之后，一定要明確記載票據(jù)號，當分公司財務(wù)到區(qū)域領(lǐng)取票據(jù)時，也要做好相關(guān)登記，例如何時領(lǐng)用的那本票據(jù)，同樣用完的票據(jù)本一定要及時送回財務(wù)，并現(xiàn)場核實，公司在管理上也要提高員工職業(yè)道德，要有明確的激勵機制，不要等事情發(fā)生后才采取行動，要提前做好準備，做到未雨綢繆。還有很重要的一點，物業(yè)公司在人員上的流動性非常大，財務(wù)部也是，在新接手時，就存在了一大堆之前留下的一些問題，也存在一些不明賬目。所以建議物業(yè)在加強的票據(jù)管理的同時也要重視一下人員管理。

(四)行政機關(guān)加大巡查和處罰力度

物業(yè)公司的行政主管機關(guān)住建部門、稅務(wù)機關(guān)要加大巡查力度，通過日常的監(jiān)管，使企業(yè)遵章守紀，不敢越雷池半步。發(fā)現(xiàn)問題更要及時查處，舉一反三，整改思過，以儆效尤。

四、結(jié)束語

物業(yè)公司作為近幾年蓬勃發(fā)展的新興事務(wù)，其在管理理念上還是有很多需要完善的地方，如：無論業(yè)主是否主動要求開具發(fā)票，公司都應該要求員工必須開具。依法納稅是每個公民應盡的義務(wù)。主動協(xié)稅也是我們的負責，不要貪圖私利不索取發(fā)票而是縱容經(jīng)營者逃稅。從微觀的角度來看，這種行為會擾亂稅收秩序，減少國家的財政收入。從宏觀的角度看，這種看似很常見的做法會影響社會公眾利益，導致稅負不平現(xiàn)象，不僅破壞了市場經(jīng)濟秩序，而且還嚴重阻礙市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。行政機關(guān)也要加強對物業(yè)公司的稅收政策宣傳力度和檢查力度，以保證各項稅款應收盡收。因此，物業(yè)管理企業(yè)、消費者、行業(yè)主管部門（行政機關(guān)）三方共同努力，齊抓共管，為社會的穩(wěn)步發(fā)展、市場經(jīng)濟的正常運轉(zhuǎn)盡到自己應盡的責任和義務(wù)。