房地產成本控制的管理方法之我見

紹興世茂置業有限公司 孫緯

一、房地產成本控制的影響因素

(一)投資決策階段成本控制的影響因素

1、項目所處位置的選擇

開發項目所處位置的選擇對開發項目的成本的影響非常大。首先，由于不同位置的土地成本、前期建設費用等方面存在差異所以地址的選擇影響著開發項目的建設成本。其次，不同地址的建設條件、自然地理條件等也存在較大差異，這必然影響著項目工期，從而影響成本

2、項目的建設規模

合理確定項目的建設規模對成本控制也有很大的影響，如果開發規模超過了市場需求，會導致產品的堆積或降價促銷，經濟效益較低；如果開發規模小于市場需求，則會使得資源得不到有效的配置從而造成單位生產成本較高，經濟效益較低。所以必須以市場需求量為導向，通過對不同規模的項目進行成本分析，充分考慮來去頂確定項目規模。

(二)設計階段成本控制的影響因素

目前在我國對設計階段的管理成本控制思想薄弱、設計任務書不規范、房地產企業的想法和要求沒有準確傳達給設計單位，由于設計產品是創造性的產品，所以對設計產品的質量的評價也沒有統一的標準，致使一些設計產品難以評價。對設計費用的計算及支付方式也不合理，設計產品的取費過于簡單，也沒用激勵機制，導致設計單位后期服務往往跟不上。房地產企業對設計階段的成本控制積極性不高，同設計單位之間溝通也較少，沒有建立和健全的規章制度，導致設計造價超標，設計人員的責、權、利不明晰。有些房地產企業以為降低設計費用就是在降低設計階段的成本，所以壓低設計單位的設計費用，導致后期極具增加，進一步影響到建設項目成本控制、進度控制和質量控制。

(三)招投標階段成本控制的影響因素

1、房地產公司的內部因素

如果在工程招投標階段過分看中價格因素，會造成了在評標過程評標就是評定價格的高低，這樣就不是在評標而是在評價格，忽略了許多除了價格以外的因素，如建設工程質量、施工組織設計、合同管理的企業信譽、工期等諸多重要因素。

2、投標人的影響

施工單位在投標文件中寫明的項目部管理人員往往是虛設的，從投標文件來看，投標單位的項目管理人員的力量配備非常好，但在中標后多數管理人員又不能上崗，所以這樣的結果往往造成項目在實施過程中管理混亂，不能達到投標投保文件中的建設要求.有的施工單位為了中標往往以招標文件中的評分方法為標準來確定工程的質量和工期，在實際實施中并沒有切實可行的施工方案和施工組織設計，眾所周知：沒有結合現場來編制施工組織設計和施工方案，難以體現工程的特點，造成中標后與實際情況的嚴重脫節影響質量和工期。

(四)施工階段成本控制的影響因素

由于施工階段是成本超支的一個重要階段，故施工階段在工程建設成本管理中占有特別重要的地位。施工階段是將設計圖紙變為實體的階段，也是投放大量的資金和資源的必要環節。此階段節約投資的可能性很小，但浪費的可能性卻非常大，如果管理不善很容易造成成本增加。所以施工階段的成本控制可以從以下幾個因素來考慮：工程范圍擴大和工作量大幅度增加;天氣因素，物價上漲，不可抗力事件等;不合理的施工方案;

二、房地產成本控制管理方法

(一)房地產投資決策階段成本管理方法

1、加強前期成本控制人才引進

公司必須加強對前期成本控制人才的招聘，高度重視此階段的科學決策方法。因為只有項目可行才談得上成本控制，所以必須增加前期成本控制人才的招聘。

2、組建前期成本控制機構

在公司內部組建專門的機構，進行可行性研究和方案的研究與制定。其中的組成成員至少要包括房地產成本管理的造價工程師，房地產開發的技術人員，房地產市場的專家。同時也可以引進高校教授來給與理論方面的知識。此機構應該由懂技術，善管理，知造價，善于協調工作的多面手來領導。根據此機構得出的有關數據、不僅房地產公司可以了解項目所需資金情況，而且銀行也可以了解項目的清償能力，并結合貸款安全性原則，確定貸款數額。這樣，房地產公司可以根據實際情況合理安排資金，防止資金的不合理使用而導致資金鏈出現問題。

(二)房地產設計階段成本管理方法

1、引入競爭機制和推行設計招標

房地產項目設計工作可以分為三種形式：協商方式、指定承包方式、設計招標方式。設計招標是指房地產公司就擬建項目的設計任務發布招標公告來吸引設計單位參加競爭，房地產公司從中選擇優秀的中標單位來完成設計任務。推實行招標方式有利于和降低項目成本。而且實行設計招標，可以保證各個設計單位在公平的環境下進行競爭，擴大了公司在設計方案上的選擇，也提高了設計方案的質量，同時也有效地防范行業內不規范行為。

2、強化技術經濟分析工作

設計過程是經濟與技術對立統一的過程。因此，公司應重視多方案和技術經濟分析的比選，才能保證產品的經濟合理和穩妥可靠。技術經濟分析的主要工作是：在滿足項目質量和要求的客觀前提下，適當降低材料的性能要求和技術要求；減去可以省掉的工程內容；對于過剩功能和質量采取不用或者少用的態度。強化設計階段的技術經濟分析，可以使得項目在保證質量和性能的前提下，降低項目成本。

(三)房地產招投標階段成本管理方法

房地產公司必須利用簽訂合同的機會，把工程量清單不準確不完善可能引起的變更、現場洽商簽證，爭取用相應的預防措施和解決方法用合同專用條款加以約定，以及合同履行期間人工、材料、機械市場價格的變化等引起合同價格的各種變化。

如何對工程量增減引起的措施費用調整的問題做出明確的解決方案。例如可以約定以下三種調整辦法：在合同中約定“按分部分項工程量清單報價乘以一定系數調整”或“按工程措施費占工程總造價的比例調整”或者規定“一般情況下措施費用不調整，只是到工程量增減到一定程度再按一定方法調整”

應明確合同價款中包括的風險范圍及允許對價款進行調整的范圍。約定風險費用的計算方法。約定一個百分比系數，可采用絕對值法。雙方也約定好調整風險范圍以外的風險費用的方法。需要在施工合同對有關物價波動的范圍、調價規則等做出明確、詳盡的約定。

因非承包方責任導致的工期延長后產生的設備、材料、人工等的市場價格變動調整辦法，雙方應在合同中約定。一般來說，合同中約定了市場價格波動調整辦法，但沒有對工期延長后的市場價格波動調整做出說明，這樣會造成爭議。

(四)房地產施工階段成本管理方法

1、優化施工方法，選擇科學的施工方案

施工方案選擇的好壞，不僅直接關系到施工質量，也影響工程造價。因為項目采用的施工方案不同,所需施工機具不同，工期就會不同,得出工程造價也不同。因此,施工方案的優化選擇降低工程成本的主要途徑。一個項目在開工之前，首先應做好充分的準備工作，要結合施工圖紙、自身設備、施工經驗、現場情況、管理水平和技術規范驗收標準，制定一套施工方案。因為材料費用在項目中占有很大的比重，合理確定材料價格，合理控制材料用量，在施工階段嚴格給與控制，有效地控制工程造價。推行高效作業，保證質量，提高效率和設備利用率，達到降低工程成本的目的。

2、提高員工節約意識

房地產項目的實施是極其復雜的過程，作為項目執行部門的成員必須將節約原則落到項目實施的過程中。節約就是使項目人力、物力和財力是最省的并且不影響質量和工期的前提下。節約絕對不是消極地限制成本的發生，而是積極地創造條件，在實施的過程中進行動態的監控，將管理重點放在事前監督，提高項目管理技術水平，以系統論的思想為指導，從而達到節約的目的。節約原則是指房地產開發項目中的各項花費花得最值，每一筆發生的費用都有相應的回報，也是成本控制的一項最重要的基本原則。節約原則從以下三個方面入手：一是執行成本開支范圍和財務嚴格制度，加以限制和監督各項成本費用的支出；二是采取成本失控的預防措施，對可能發生的一切浪費給予制止；三是提高優化施工方案，施工項目的水平管理，提高生產效率，降低消耗財力、人力、物力。只有做到以上三點，才能使成本在可控范圍之內，達到節約的目的。

三、結束語

房地產想做到使用成本的最大效益，實現效益的最大化，提高房地產業建設的科學性、健康性，必須需要在每個環節上把關，加強每個環節的成本管理。這不僅有利于提高企業的盈利能力，同時有助于房地產市場的健康發展

[1]李潁.住宅開發工程的成本控制研究[D].沈陽建筑大學,2011

[2]王亞娟.淺談加強施工項目成本控制[J].山西建筑,2011