關于房地產開發企業土地增值稅籌劃探究

上海云峰集團投資有限公司　任曉冬

關于房地產開發企業土地增值稅籌劃探究

上海云峰集團投資有限公司任曉冬

摘要:當前在我國有許多房地產的開發企業都面臨著比較沉重的稅收壓力，其整體稅收負擔占本企業營業額的比例達到百分之二十。此外，在土地的增值稅中營業額的收入比例也占百分之三。對于大部分房地產的企業來說，過高的稅收會成為一個重大的資金負擔，但是其土地的增值稅仍然對企業的增值稅籌劃留有一定余地。基于此，本文從土地增值稅籌劃的手段與具體的籌劃過程、籌劃過程中存在的問題以及籌劃的目標等進行相關論述，并針對房地產的開發企業在土地增值稅提出相應的籌劃改進對策。

關鍵詞:房地產開發企業土地增值稅籌劃方法

土地的增值稅作為房地產的開發企業當中一個重要的繳納稅種，對于企業的經營與收益有著重要的影響作用，因此，有效的開展土地的增值稅籌劃對策，對于降低企業的繳稅負擔與提高企業的經濟效益等有著非常重要的促進意義。所以，必須對土地增值稅所有相關的理論知識有效的掌握，并根據企業發展實際與工作經驗，對房地產的開發企業在土地增值稅的稅收籌劃工作進行詳細分析，從而為探討出有效的籌劃策略，提高企業經營效益等做好基礎準備。

一、以籌劃的目標對企業增值稅進行分析

土地增值稅指的是將已經轉讓的土地使用權與建筑物出售，并對出售所獲取的價格增值稅進行征收的一種稅種，也就是說，房地產的開發商對已經轉讓之后獲取的利潤再減去相關規定的用在開發房地產成本與費用等所剩下的利潤金額，下面對房地產企業的增值稅進行詳細分析：

(一)延遲房地產商稅額繳納的時間

在我國所制定的相關土地增值稅條例當中明確的支出，若是因涉及到成本的制定或是一些其他的因素而造成企業的土地增值稅難以準確計算出來時，則需要對企業的土地增值稅實施預征。而對于房地產的開發企業來講，在不同的發展階段都可以對自身土地預繳納1%至3%的增值稅，而房地產企業實際上所需繳納的增值稅額都會比根據該預征的比例所獲取的數額要多出許多。因此，房地產相關企業能夠在項目完成之后再實施清算與匯集工作，這樣才能夠實現房地產企業的稅額延長繳納時間的目的。

(二)以節稅的目的對土地增值稅籌劃

一是房地產作為一項受到國家的政策時刻影響的熱門產業，其開發企業必須對我國在土地增值稅當中的政策與規定時刻關注與研究，尤其是要及時的了解關于增值稅的優惠政策；二是房地產的相關企業要將發展的眼光投注在土地增值稅征收的條款當中，對于土地的增值稅通過不同征收率進行適當合法的利用，通過在銷售的價格上合理調整房地產產品的手段，對土地的增值稅額做出主動調整，可以采取認為降低增值稅率，在對比哪一種增值稅率的計算方法所獲取的稅率更低，從而幫助企業做出選擇，進而有效的實現少交稅與節稅的目的。

(三)提升企業在防范稅務的風險能力

如果房地產相關企業能夠先行研制出有效的稅務籌劃，在整體上對房地產商自身土地的增值稅進行全盤考慮，事先采取更為恰當合理的部署，細致周到的考慮部署手段的合理性，可以有效的防止因欠缺細致的考慮而造成房地產相關企業發生稅務風險的狀況，同時還可以對土地增值稅所產生的稅務風險等其預防性作用。因此，房地產的相關企業在實施土地增值稅的籌劃工作過程當中，在一方面對法律知識、會計知識以及稅務知識等的運用必不可少，在另外一方面對分工合作與交流溝通以及團結協作等工作必不可少，通過這些相應的手段與方法，不但可以不斷的提高房地產相關企業的高層管理人員對土地增值稅籌劃工作的重要性認識，還能有效的提高房地產相關企業中財務工作人員對稅務進行籌劃的能力。

二、土地增值稅的稅務有效籌劃對策

(一)納稅遞延的籌劃方式

納稅遞延的籌劃方式在實施之前要首先堅持國家相關法律法規作為參照的原則，接著才能實施稅務的籌劃工作，從而最終達到延期納稅的目的，同時獲取更高的利益價值與節約更多的稅額。例如合理利用土地的增值稅預征手段，使得房地產的相關企業能夠通過這個方式作出相應的增值稅稅務籌劃工作。

(二)優惠政策的籌劃方式

優惠政策的籌劃方式指的是對國內相關稅務的優化政策施行動態能夠隨時關注，接著根據政策內容的變化而作出相應適應變化的反應，從而讓企業的節稅工作能夠隨時順應國家優惠政策的發展而發展。例如，按照國內土地增值稅相關法制規定，我們能夠了解到，若居民住宅的增值額不超過20%，那么久不需要進行土地增值稅的繳納，從而可以看出國家優惠政策所發揮的作用，并將其當中是一種稅務的有效籌劃對策，主動合理的利用國家的優惠政策。

(三)分劈技術的籌劃方式

在采取分劈技術的籌劃過程中，也必須要遵循合理與合法的法律原則，把所獲取的財產利潤在兩個或者超過兩個的納稅體中分劈，從而達到直接有效的節稅稅務籌劃目的。根據這個籌劃對策，若是房地產的相關企業借助成立房地產鏈公司，則可有效實現節稅籌劃目的。

(四)房地產相關開發企業在籌劃土地增值稅時面臨的問題

第一，對于國家相關的宏觀政策重視力度不足，使得在籌劃決策中受到極大阻礙；第二，稅務籌劃的目標不清晰明確，對于籌劃全面性不重視；第三，沒有深入透徹的去了解、吸收及消化增值稅的籌劃方法，使得籌劃對策無法有效應用；第四，籌劃對策的制定工作不受到重視，并缺乏一定的稅務風險觀念意識。

三、加強房地產的開發企業對土地增值稅進行有效籌劃的建議

(一)重視政府的宏觀政策，主動尋求政策的支持

我國現階段正在對產業的結構進行調整，每天都有可能頒布出新政策，而政策的改變對于房地產的發展具有顯著影響，所以房地產相關管理人員必須時刻注意政策的動態，并及時掌握政策動態，同時在這個基礎上和本企業的實際情況相結合，對已頒布施行的政策要有效的利用，對未頒布的政策則具有一定預見性，特別是對土地增值稅方面的內容，必須要足夠的重視，從而變被動接受政策為主動迎合政策，主動尋求政策的支持，從而促進企業順應政府的宏觀政策動態而發展，進而進一步更好的去利用政策。

(二)明確稅務的籌劃目標，強化系統的籌劃工作

對于一個房地產企業在未來發展與資金流轉來說，土地增值稅具有極其重要的意義，所以房地產企業的相關管理人員一定要充分的重視增值稅資金，并明確稅務的籌劃目標，強化系統的籌劃工作。只有明確了目標，才能給籌劃工作指明放線，企業在對所涉及項目進行處理時才能夠抓緊明確的籌劃目標進行籌劃工作。此外，在事前有效展開增值稅籌劃工作，能夠占據著主動的位置，搶占先機。但是當前有許多房地產企業習慣于項目實施之后才考慮增值稅的籌劃問題，這樣就難以明確籌劃的目標，并且這個時期的籌劃工作已經失去了最佳籌劃期，籌劃空間進一步縮小，甚至是難以實現籌劃目標。因此，在籌劃土地增值稅過程中，必須堅持這“三個籌劃”的原則，也就是事前籌劃、事中籌劃和事后籌劃，只有遵循這個原則，才能夠在籌劃工作當中確保全面性與系統性，從而促進房地產相關企業的籌劃工作目標實現。

(三)充分考慮企業的實情，增強籌劃使用熟練性

除了上述論述的房地產相關企業籌劃對策中的納稅遞延的籌劃方式、優惠政策的籌劃方式及分劈技術的籌劃方式之外，還需要根據企業的實際發展情況探索各種適應企業發展的籌劃稅務方法。同時企業還應該不斷提高自身稅務籌劃的工作能力，提升籌劃人員的專業技能與職業素養，在籌劃土地增值稅的過程中不斷注重與本企業實情進行緊密聯系與緊密結合，根據不同企業的發展實情差異，選擇不同的稅務籌劃對策，并且只有在充分的了解企業的實際發展情況之后，增強籌劃使用熟練性，才能夠讓稅務的籌劃工作更加順利穩定的開展。

總而言之，在房地產的開發過程中，對土地增值稅所具有的稅收負擔進行降低的方式多種多樣，但是前提必須于合法開展的基礎上進行，因此，要以房地產企業的整體實際利益作為出發點，結合企業的發展實際，對企業各個發展因素進行綜合考慮。并在合法合理的基礎上，根據企業的實際發展情況與政策支持現狀，控制與降低企業的土地增值稅，從而為企業爭取利潤實現最大化，進一步促進企業的健康發展。

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