談談房地產企業籌資方式的選擇

吉林省東坤房地產開發有限公司 劉影

房地產企業比較的特殊，它有著較長的生產周期和較大的投資，并且存在著較大的風險，那么在企業的發展過程中，就需要大量的資金。我國宏觀政策在不斷調整過程中，房地產市場不斷變化，企業之間有著較為激烈的市場競爭，那么就需要結合發展階段，對籌資方式合理選擇，以便促使房地產企業獲得更好更快的發展。

一、房地產企業選擇籌資方式的考慮因素

一是企業規模：企業規模會在很大程度上影響到籌資方式的選擇，企業擁有不同的規模，在籌資構成方面具有較大的差異，對于小企業，有著較小的規模和較高的破產率，存在著較大的市場風險，沒有足夠的資信，那么通常將私人借貸或者租賃籌資的方式應用過來；對于中型企業，股票籌資是不錯的選擇，但是企業如果采取的是有限責任公司經營形式，股票難以發行。對于大型企業，可以對籌資方式自由的選擇，不管是銀行貸款還是股票發行，都是可以的，只需要權衡不同籌資方式的成本和風險即可。

二是企業業績：企業業績也會影響到企業的籌資，業績較好，外部融資就比較容易獲得，因為業績較好，說明企業的發展前景較為明朗，企業的資信水平較高，因此，對于金融機構或者證券市場，對其充滿了信心，可以有效的籌資；但是，如果企業沒有較好的業績，就需要將內源籌資方式給應用過來。

三是企業資金管理和運營能力：銀行在對企業還款能力進行審查時，非常重要的一個指標就是企業的資金管理能力，企業的財力如果較為缺乏，財會制度不夠正規，沒有較高的資金管理能力，從銀行獲得貸款的難度就比較的大；而且，企業沒有較好的資金經營能力，采用的籌資方式也不能具有較大的規模和較為復雜的技術，對于股票發行等，都是不適用的。

四是企業發展階段：企業在不同的發展時期，也需要采取差異化的籌資方式。對于創業階段的房地產企業來講，因為形勢不夠明朗，有較大的風險，那么就需要個人投資。企業開始正常經營，業績較好，就可以從銀行貸款，或者從其它渠道籌集資金。企業規模得到了擴大之后，就可以將股票籌資和債券籌資的方式給應用過來。

五是資金的用途：資金有著不同的用途，也需要采取差異化的籌資方式。對于流動資金，可以將短期銀行貸款和工程墊資的方式給應用過來，而將租賃籌資和銀行貸款等方式應用到開發項目籌資中。

二、房地產企業籌資方式的選擇

一是開發階段籌資方式的選擇：具體來講，建設管理和竣工驗收屬于開發階段，開放商希望能夠統一籌資進度和開發進度，這樣工程需求可以得到滿足，但是不能過度融資，否則資金成本就比較的高。在這個過程中，建設項目拖延、原材料價格上漲等，都是存在著的風險，因此，在本階段中，主要資金來源就是基建墊資，這樣房地產開發企業就可以向承包商轉移部分籌資的難度和風險，工程完成之后，用成品資金來替代生產資金。將夾層籌資的方式應用過來，有著較高的籌資成本，但是政策因素不會對其產生較大的限制作用，資金籌集難度較小，如果房地產開發企業具有良好的信譽，那么在銜接生產階段和銷售階段的過程中，就可以將短期籌資券的方式給應用過來，它具有較低的成本和較快的周轉速度，并且期限比較的靈活，可以促使短期資金缺口有效的解決。

二是不同房地產開發項目籌資方式的選擇：對于別墅高等住宅區等住宅類房地產開發項目，高收入群體是其主要的消費對象，那么在籌資過程中，設計水準比較的高，需要較高的專業設計費用，在開發的準備期，有著較大的融資需求，那么就需要對融資渠道進行拓展，融資成本較高，存在著較大的銷售風險，總體上來講，有著較高的空置率，那么理想的籌資方式就是項目籌資、夾層籌資等。其次是普通商品房等住宅類房地產開發項目，中端客戶是其主要消費對象，有著適中的籌資需求，地段和市場情況容易對其銷售產生影響，有著較高的貸款比例，相較于高端客戶來講，有著較高的違約率，那么在籌資租賃的過程中，可以將零首付模式應用過來。然后經濟適用房項目，中低收入人群是其主要的消費對象，這類住房往往沒有構建于城市中心，有著較為便宜的地價，房屋設計水平不高，沒有較大的籌資壓力，并且國家出臺了相關的優惠政策，但是也有風險存在，有著最高的違約率和貸款比例，那么選擇的籌資方式主要是銀行信貸，也可以輔助采用夾層籌資的方式。對于商業房地產項目來講，寫字樓、商鋪和工業項目等是其主要消費對象，它的風險主要是有著較大的籌資需求和較長的時間，銀行信貸難度較大，但是這類項目有著較為穩定的產權和現金流?？梢圆扇÷摵祥_發的方式，對于有著較大規模的開發項目，也可以借助于海外資金。

三、對我國房地產企業籌資的建議

在未來籌資市場發展中，直接投資將會逐漸取代間接籌資方式，但是我國目前房地產企業中，直接籌資只占據了較小的比例，商業銀行主要是將短期流動貸款提供出來，對于房地產企業來講，通常需要的是長期資本，那么需求就無法滿足。

一是在政策方面：房地產企業籌資難度較大的一個重要原因是法律制度不夠完善，房地產企業的籌資市場不夠規范和穩定。比如，至今還沒有出臺房地產基金法；法律法規的缺位，制約到了房地產籌資方式的創新，針對這種情況，就需要完善目前的各項法律制度，盡快出臺專門性的法律法規。

二是籌資體系方面：房地產市場如果足夠成熟，銀行貸款和上市發行股票不能作為開發商的主要資金來源，在籌資方式，主要應該采取債券發行以及投資基金等方式。如今房地產企業貸款占據了較大的比例，顯然不是一種良好發展的趨勢。房地產項目的投資方應該是多樣的，風險由多方面來承擔，要對多元化的房地產籌資體系進行構建，這樣方可以將堅強的資金鏈和多元化的股東結構提供給房地產開發，這樣可以更加容易的籌集資金，還可以分散風險。

三是企業定位方面：在未來的發展中，國家為了對房地產開發市場進行調整和規范，會將貨幣政策給應用過來，這樣可以避免有違法操作或者過度投機等行為出現。這樣房地產企業在發展過程中，將會面臨著更加激烈的競爭，涌現出一批新的優秀企業。那么，房地產企業在發展過程中，就需要準確的判斷和把握時局，采取一系列的措施，如對自身產品進行優化，拓展資金籌集渠道以及強化管理等，促使企業的綜合競爭力得到提升，整體籌資水平也可以得到顯著提升。

四、結束語

綜上所述，房地產企業在選擇籌資方式的過程中，會受到諸多因素的影響，需要綜合考慮自身的規模、業績、信譽和發展階段等，結合內外部形勢，選擇科學的籌資方式；另外，為了在激烈的市場競爭中獲得優勢，還需要積極構建多元化的籌資渠道，綜合采用多種籌資方式，降低籌資難度，分散風險，可以推動房地產企業獲得更好更快的發展。相關部門也需要積極參與進來，完善相關的法律制度，規范房地產企業籌資市場。

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