對土地增值稅納稅籌劃的淺析

摘要:近年來隨著房地產高速發展及稅收政策不斷完善，國家加強了對房地產企業稅收征管工作，特別是土地增值稅計算復雜、申報較難，是房地產企業稅負非常重的稅種。納稅籌劃不但影響土地增值稅本身，同時也影響企業的其他稅種如企業所得稅等，做好土增稅納稅籌劃管理工作，使企業在綜合節稅同時，實現企業價值最大化，是房地產企業良性發展的前提保障。本文從納稅籌劃的作用說起，結合目前稅收政策，淺談大多數房地產企業在土地增值稅籌劃上存在的問題及解決的對策，希望對今后的土地增值稅管理起到一些借鑒。

縱觀我國近幾年的經濟走向，國家對房地產企業宏觀調控，出臺了一些土地增值稅的稅收優惠政策，如何運用這些政策使企業在滿足自身發展的需要，符合國家稅收政策合理納稅的同時，科學地節稅既是房地產企業面臨的機遇又是一個新挑戰。

一、土地增值稅納稅籌劃含義及意義

(一)土地增值稅納稅籌劃的含義

納稅籌劃是納稅人在符合稅法規定，從自己的經濟利益最大化出發，對企業生產經營中的投資、融資、理財等方面進行事先規劃與安排，最終達到節約稅收支付的目的。其前提條件是在熟練掌握國家稅法稅收優惠政策前提下，采取正當手段通過細致研究與周密規劃，合理有效避稅。

(二)土地增值稅納稅籌劃的作用

我國稅制逐漸與國際接軌，納稅籌劃空間在逐步增大，所以土地增值稅納稅籌劃作用日顯重要。它有利于提高企業的管理水平和相關業務人員的專業技術含量，更有助于房地產企業更好地適應外部環境從而合理有效地配置資源。最終促進房地產企業的良性發展。

二、當前我國房地產企業土地增值稅納稅籌劃管理中出現的問題

(一)缺乏納稅籌劃的專業人才

納稅籌劃不是機械簡單的計稅報稅，更不是鉆空子逃稅。實質是一種高層次、高尖端團隊作業活動。它要求企業應該有專門納稅籌劃團隊，通過研究與探討，最終籌劃出適應本企業的納稅方案并付諸行動，有懂財務專業人員，又有稅收政策高層次稅務專家，還有經濟及法律顧問等。這些是房地產企業做好納稅籌劃的基礎。但是大多數房地產企業由于條件所限，優秀人才本來就少，復合人才更少，這種現象普遍困擾著大多數房地產企業。

(二)對稅務政策理解不全面，導致會計處理不當

多數房地產企業缺乏稅務籌劃高端人才，對國家稅收政策理解不是很到位，更談不上加以靈活運用，有時還會產生片面錯誤的理解。最終導致喪失稅收優惠給企業帶來機遇以及錯誤的理解給企業帶來的風險，這樣加大了企業納稅成本增加，影響了企業發展。如開發產品成本的核算中的利息支出扣稅的兩種算法對土地增值稅都產生極大的影響，這是企業必須加以關注的地方，但是這些又恰恰是企業容易忽視。

(三)不及時關注稅務發展的動態，導致稅收政策不能很好地運用

稅法與國家政策相適應，也在不斷調整與完善，房地產企業涉及稅種多，核算復雜，更應該及時準確掌握國家稅收動態，才能正確響應國家政策的同時享受國家的稅收優惠，最終達到降低企業稅務成本，使整體價值最大化。如在建房出售、經濟房、精裝修房、代建房、在銷售房中代收費用方面、高低稅率相分離等等有關問題需要根據本單位實際情況具體分析，需要具有專業知識的同時掌握國家的稅收信息動態，這方面許多房地產企業還需要有待加強提高。

(四)缺乏對整體利益與部分利益的整合分析，從而導致總體稅負增加

在實際工作中，房地產企業某些稅負影響著其他稅負，從而影響利潤，最終影響企業的持續發展。但是許多房地產企業為了獲得一些局部的優惠政策沒有考慮企業整體稅負的輕重以及企業納稅籌劃前后對其他稅率及利潤的影響，更沒考慮給企業帶來的經濟風險與財務風險就馬上進行實施。這樣造成的后果在享受了稅收優惠的同時也增加了許多非稅支出，如企業注冊費用、機構設置費、政府規費等等。還有的企業不根據自己的實際情況建立了許多子公司，在享受了一些稅收優惠的同時卻繳納大量的企業所得稅。這種不加以考慮舍大求小的盲目做法不值得提倡。

三、加強房地產企業土地增值稅納稅籌劃管理的措施和建議

(一)組建納稅籌劃部門，加強納稅籌劃人才的培養

房地產企業應成立納稅籌劃部門，并有主要領導擔當負責人，這是加強財務管理需要。其次更應該注重納稅籌劃方面的專業人才培養，這些是房地產企業合理節稅的重要人力資源。房地產企業可以通過各種手段鼓勵和激發財務人員在完成本職工作的同時積極通過其他方式全面提升自己。如積極參加稅務師考試以及納稅籌劃方面的專業知識培訓，使自身素質與綜合業務水平不斷提高，拓展思維有助于稅務籌劃正確判斷與反映。房地產企業也應該委托或聘用注冊稅務師等，檢查并指導企業土地增值稅納稅籌劃管理工作。

(二)仔細研讀稅法并將之運用到財務處理中

有了上述的核心人員及專業人才，就要發揮團隊作業、協同效應，要細讀稅法，認真研究，并結合企業自身業務情況，將稅法精髓靈活應用到賬務處理中。如果企業處理免稅狀態則可通過減少庫存，增加銷售，加大利潤。如果企業處于納稅狀態則反之。如企業的利息扣除在考慮有無票據上也結合企業利潤去分析做賬，這樣也達到了合理避稅的目的。

(三)及時密切關注國家土增稅條文變化，合理避稅

對土增稅稅務政策認真學習、準確把握，對業務涉及的各個環節、細節了如指掌，積極思維，才能合理節稅。土增稅籌劃要點：適度加大成本。為提高開發產品去化率，在市場可以接受的范圍內，采取適當加大公共配套設施的投入，改善開發小區的環境，提高裝修檔次等手段，增加賣點，快速占領市場;與有實力開發商合作建房：一方提供土地，一方出資金，建成后按比例分房，雙方均不征土增稅。房產建成后分得的房屋再次轉讓，應征土地增值稅;將轉讓房地產開發項目變為轉讓股權。股權轉讓只是股東變化，原公司繼續存在，沒發生房產權屬轉移，不征土增稅，從而節稅，但要注意考慮股權轉讓方由此產生的所得稅。

企業可綜合運用上述一些辦法，最終達到房地產企業整體稅負最小、企業價值最大化。

(四)結合具體業務、具體情況，制定本企業切實可行避稅方案

多年從事地產工作，使我深深體會到，稅務籌劃人員不僅對財務業務熟悉，還要拓展工作思路，要對規劃設計、工程進度等有較深入了解，包括與有關政府部門互動等方式，在業務早期就留意、研究有關稅務問題，保證項目工程等順利開展的同時，在稅務方面盡可能對企業有利。稅務繳納及方式，主要由業務類型決定，所以我們更應該在合同簽訂時，提供稅務方面的專業意見。比如項目高層住宅是精裝交樓還是毛坯交樓呢？經過測算，若精裝修交樓，公司雖增加近幾千萬成本，但由于進行精裝修，這部分費用可計入開發成本，同時還可加計扣除，土地

增值稅馬上由稅率高檔（如60%）降為低一檔（如50%），土地增值稅大幅降低，兩者相抵后，企業利潤沒有太大變化，但對項目帶來的好處是給高層業主提供更好便利，整體提升居住價值和生活品質，使小區提高檔次，躋身高端樓盤，對項目推廣大有益處。支持高層精裝交樓，從而為公司決策提供數據支持。

土增稅籌劃要基于對房地產業務涉及的各個環節、細節了如指掌，包括對稅法、地產政策等準確把握，仔細研究，積極思維，才能想出切實可行的解決問題的避稅方案。

(五)綜合分析稅負，全面考慮整體利益

建立稅務數據庫，及時收集最新稅法的有關政策，并做出相應的反映，合理有效地避稅這是房地產企業不可回避的話題。但是凡是都應該“一分為二”地去看待，正確合理把握這個“度”很重要。這就要求房地產企業對企業經營活動進行全面周密的考慮，在要考慮稅收局部成本的同時，更要考慮整體稅負的效果，進而考慮企業價值利潤，這樣才能有效避免極左極右的錯誤方案。

四、結束語

土地增值稅是房地產企業的重要稅種，合理籌劃既可以節約稅務成本又可以促進企業的效益增加，所以必須加強納稅籌劃的管理和實施，這樣才能促進房地產企業的健康發展。