加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)控制分析

摘要:隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)得到了很大的發(fā)展空間。但是在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的過程中出現(xiàn)了管理和開發(fā)一類的問題。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)中的數(shù)量達(dá)到一定程度的時候，就需要專門制定相關(guān)的財務(wù)計劃進(jìn)行對財務(wù)的控制，以保證企業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)效益。通過良好的管理方法，加強(qiáng)對公司企業(yè)的資產(chǎn)管理，保持促進(jìn)其發(fā)展?jié)摿Α?/p>

一、商業(yè)地產(chǎn)開法企業(yè)財務(wù)控制的內(nèi)容

商業(yè)地產(chǎn)開法企業(yè)財務(wù)控制的內(nèi)容具體包括財務(wù)預(yù)算的控制、貨幣資金的控制、組織規(guī)劃的控制、績效評價、財務(wù)風(fēng)險防范的控制、內(nèi)部審計的控制等幾項。

財務(wù)預(yù)算的控制是財務(wù)中主要的日常工作，在財務(wù)控制中的地位非常關(guān)鍵。貨幣資金的控制包括資金的支出和收入，良好的貨幣控制可以有效地防止出現(xiàn)業(yè)務(wù)上作弊行為和錯誤記錄。組織規(guī)劃的控制主要包括財務(wù)治理方面的控制、財務(wù)和財權(quán)的合理分割以及各項部門間的交錯關(guān)系。績效評價的控制主要指企業(yè)通過一系列的規(guī)范進(jìn)行對財務(wù)管理者的考核。它主要強(qiáng)調(diào)財務(wù)各級管理者的控制目標(biāo)和目標(biāo)的實現(xiàn)。財務(wù)風(fēng)險防范的控制主要隨著市場的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來進(jìn)行風(fēng)險防范，在人們當(dāng)中樹立風(fēng)險意識后就會制定相應(yīng)的措施避免出現(xiàn)問題并取得最高的經(jīng)濟(jì)效益。內(nèi)部審計的控制主要是進(jìn)行監(jiān)督和會計的審核，是對財務(wù)部門一種特殊的控制形式。

二、商業(yè)地產(chǎn)開法企業(yè)財務(wù)控制中存在的問題

（一）商業(yè)經(jīng)營的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的利潤

據(jù)報道，很多開發(fā)商都比較熱衷于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，但是對于商業(yè)地產(chǎn)中地產(chǎn)資產(chǎn)的運營和管理并不重視。造成這樣現(xiàn)象的主要原因就是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤高。很多開發(fā)商會將開發(fā)好的商鋪售賣出去，然后利用所得到的資金進(jìn)行下一項項目的開發(fā)。這樣一來就會導(dǎo)致開發(fā)商只重視利潤高的短線開發(fā)，忽視長期的管理和運營。

(二)不完善的資金機(jī)制

資金對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)來說是非常關(guān)鍵的，主要的融資方式還是靠銀行貸款來進(jìn)行。但是這樣的資金管理對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)來說太過單一，成為缺陷，不能夠很好地進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項目完成的連續(xù)性，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)資金方面具有危險性。

(三)管理經(jīng)驗的缺乏

在地產(chǎn)開發(fā)方面開發(fā)者已經(jīng)積累了很多經(jīng)驗，但是由于這種開發(fā)與傳統(tǒng)的開發(fā)不同，因此在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中，會出現(xiàn)地產(chǎn)商業(yè)項目的銷售混亂和運營混亂的情況。在商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的過程當(dāng)中，由于缺乏具有專業(yè)知識的工作人員，缺少相關(guān)經(jīng)驗，導(dǎo)致開發(fā)商不能夠完全掌握商業(yè)地產(chǎn)項目的內(nèi)容。財務(wù)控制的人才也存在缺乏的現(xiàn)象，尤其是財務(wù)管理人員，這種情況嚴(yán)重影響到了商業(yè)地產(chǎn)的收益效果。

(四)產(chǎn)權(quán)分散

為了解決商業(yè)地產(chǎn)的投資問題，很多開發(fā)商都以產(chǎn)權(quán)的形式將商鋪兜售出去。這種方法雖然會在短時間內(nèi)及時收回成本產(chǎn)生大量利潤，但是導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)分散會使商業(yè)地產(chǎn)運營過程中缺乏整體性和科學(xué)性，不能保證以后的經(jīng)濟(jì)效益。我國的商業(yè)地產(chǎn)在投資金融方面沒有戰(zhàn)略性的經(jīng)驗和手段，開發(fā)商兼?zhèn)渫顿Y者和開發(fā)者兩項職能，造成開發(fā)者的經(jīng)濟(jì)周轉(zhuǎn)壓力過大。

(五)落后的投資模式

開發(fā)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的主要目的就是回收到更高的利益，所以在開發(fā)方法和開發(fā)規(guī)模方面有所差異。開發(fā)商進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)時，應(yīng)該進(jìn)行多方面因素的考慮，將資金融合到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的管理當(dāng)中去。但是就目前的狀態(tài)看來，我國的運營模式是處于一種比較低端的形式，在整個商業(yè)地產(chǎn)的工程結(jié)束以后以授權(quán)的方式進(jìn)行資金回收，這種方式存在很大的弊端。落后的投資模式會使整個商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)項目的效率降低，嚴(yán)重影響到后期的運營效果和利益。

三、商業(yè)地產(chǎn)開法企業(yè)財務(wù)控制的措施

(一)對資金方面的控制

對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來說，一個完整的資金控制體系將會提高現(xiàn)有的資金的使用效果，給開發(fā)者帶來更多收益，同時降低資金的風(fēng)險。在進(jìn)行開發(fā)之前，開發(fā)者應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)有的資金量對實際的資金流量進(jìn)行一個全方面的評估預(yù)算，進(jìn)行不斷的調(diào)整之后要選擇出一項合適自身條件的資金控制模式。資金控制的模式需要注意到幾個方面，一是加強(qiáng)對項目投資的可行性分析和風(fēng)險分析。二是積極關(guān)注了解稅收和政策對商業(yè)地產(chǎn)帶來的資金風(fēng)險。三是與各銀行建立起良好的合作關(guān)系，保證資金的回流和各款項的下放。

(二)對成本的控制

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一項需要大量資金支持的項目，嚴(yán)格進(jìn)行成本的控制、準(zhǔn)確預(yù)測開發(fā)成本、減少不必要的之處是整個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重點。企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)之前需要進(jìn)行各方面的評估，預(yù)測到可能出現(xiàn)的風(fēng)險，并做好相應(yīng)的解決措施。探討研究方案的可行性和經(jīng)濟(jì)性，盡量減少成本。

(三)批準(zhǔn)授權(quán)控制

各單位在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)處理方面，必須要得到一定的授權(quán)。財務(wù)風(fēng)險的防范體系必須要有授權(quán)制度全面貫穿，并緊密聯(lián)系業(yè)務(wù)的流程。

(四)預(yù)算的控制

商業(yè)地產(chǎn)中的預(yù)算包括各項目需要根據(jù)經(jīng)營指標(biāo)來指定下一年的人員預(yù)算，通過總部與各個企業(yè)間的溝通，平衡各種因素，企業(yè)需要將方案進(jìn)行反復(fù)的整理修改形成最終的預(yù)算方案。進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行的時候，需要有財務(wù)負(fù)責(zé)進(jìn)行全面控制，找出計劃與實際中的差異并及時向上級做出匯報。在進(jìn)行預(yù)算支出的時候，各項支出都必須嚴(yán)格按照財務(wù)要求進(jìn)行審批，確保達(dá)到預(yù)算的順利進(jìn)行和有效控制財務(wù)的情況。

四、結(jié)束語

在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)當(dāng)中，我們應(yīng)該對資產(chǎn)管理加以重視，將現(xiàn)金的管理理念融入到企業(yè)的財務(wù)控制當(dāng)中去，加強(qiáng)對專業(yè)人員的培養(yǎng)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的發(fā)展過程具有本身的獨特性，根據(jù)這些獨特性進(jìn)行財務(wù)的成本控制也是需要獨特的方法。因此企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)控制的時候需要結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展的情況和具有的特點采取有效合適的辦法進(jìn)行控制，達(dá)到實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益目標(biāo)。