經濟適用房建設中的財務管理問題探析

江蘇省丹陽市房產管理處　吳曉芳

經濟適用房建設中的財務管理問題探析

江蘇省丹陽市房產管理處吳曉芳

摘要:國家建設經濟適用房的主要目的的保證我國中低收入階層的生活水平，可是，在建設經濟適用房期間經常出現各種問題，較普遍的一種便是財務管理問題，筆者對此進行了深入的探究并制訂了一些可行的解決方案。

關鍵詞:經濟適用房財務管理解決措施

我國自取消住房實物分配制度后，為有效提高中低收入階層的生活水平，便推出了經濟適用房。經濟適用房是我國進行宏觀調控的重要手段，在保障中低收入群體的購房利益方面發揮著積極的作用。推行經濟適用房政策后，它也取得了很好的效果，但我們仍不能忽略其中存在的一些問題，特別是財政管理問題，一般體現在：財政管理松散、成本控制意識差等。這制約了經濟適用房的發展進步，所以，必須切實提高經濟適用房財政管理工作的水平。

一、經濟適用房概述

經濟適用住房是具有社會保障性質的商品住房。政府提供優惠政策,限定其供應對象、銷售價格,一般由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造,以微利向城鎮中低收入家庭出售。它具有經濟性和適用性兩個方面的性質:經濟性是說其價格較低，中低收入群體能夠負擔的起；適用性是指該房屋建設重點在于使用效果。經濟適用房的推出緩解了住房緊張的問題，特別是給中低收入群體帶來了巨大的福利，大幅度的提高了他們的生活水平。此外，住房問題和人們的日常生活息息相關，影響著社會的和諧發展，也體現了我國政府“以人為本”的執政理念，對我國社會主義的發展有著非常積極的作用。

二、經濟適用房建設過程中的財務問題

(一)建設資金來源渠道單一,占用量大

現今，我國建設房地產時一般都是通過銀行貸款的方式來籌集資金，可是這種集資方式的風險是很高的，萬一銀行的貸款利息增加了，經濟適用房的建設成本也會因此大大提高，這違背了經濟適用房的建設初衷。房地產的建設、銷售所花費的時間是很長的，因此資金的周轉周期也長，而較低的資金周轉率必將使資金需求和財務風險大大增加。

(二)房地產企業對務管理松弛,會計核算不完整

我國房地產行業的財務管理工作十分松散，這種情況在經濟適用房的建設期間也同樣存在。現今，稅收制度日益完善，國家在稅收工作上的調控力度也隨之增加，這種情況使得財務管理者的工作難度更高。我國房地產企業的負責人在實際工作中并沒有給予財務管理工作足夠的重視，使得企業內部的財務管理工作很難進行，相應的質量也很難得到進一步提高。通常體現在下列幾點：

記賬憑證保管方面的問題。現今我國的房地產企業在保管記賬憑證時存在著很多的不科學行為，比如：沒有科學的分好記賬憑證的類別，裝訂不符合要求，有的竟然不予裝訂隨意的堆放；也不注意對記賬憑證進行防潮、防蟲處理，很多記賬憑證已在倉庫中受潮毀壞。

會計賬薄填制工作不科學。進行財務管理工作時，填制會計記賬薄是其主要工作內容，日記賬和明細賬都應按照規定在第一時間對賬、結賬、登記，避免發生賬戶混亂等惡劣情況。

(三)成本控制不嚴格

成本管理的初始資料來源于多個部門和工作步驟，為促進經濟利益最大化的實現，一定要做好每個環節的成本控制工作。可是現今我國大多數的房地產企業都未給予工作過程中的成本核算工作足夠的重視，只將這項工作安排給財務機構，使得財務機構無法獲取最及時的資料，最終使成本管理與預算有差異，無法實現成本控制的目標。

三、經濟適用房建設過程中財務問題的解決措施

(一)拓寬經濟適用房開發企業的融資渠道

為處理好先進房地產業融資渠道單一的現狀，一定要建立多元的融資通道。我國現今廣泛使用的主要有發行債券和股票兩種。可是房地產項目對于債券的審核極其嚴格，實際工作時難度較大，并且滿足上市條件的房地產企業只占少數。所以，它們都無法高效的解決好這一問題。作者覺得，要建立一套商業性和政策性向結合的融資系統，這樣能避免房地產對銀行的過渡依賴，減小金融風險。所以，房地產業要根據自身的實際狀況，靈活的使用各種融資方式，將成本降到最低。

(二)提高房地產企業會計人員的業務素質

會計工作人員的能力大小關系著房地產企業財務管理工作的質量，所以，為保證房地產企業的財務管理工作質量，一定要提高會計人員的專業能力和工作責任感，一般要把握好下列幾個方面：

要調動會計人員學習房地產會計的相關知識、法律法規的積極性,充分發揮他們的主觀能動性,拓寬知識面。企業應該根據會計人員的工作質量和業務素質,設置相應的獎懲措施。有些工作熱情高、工作績效好的會計人員應當獲得精神方面或物質方面的獎勵，同樣的，有些工作態度消極、工作期間發生嚴重失誤或屢屢有細小失誤的會計人員也理應受到責罰。

要經常對會計人員實行考核，對學習態度端正、積極進取的員工給予優待，激勵其更好的發揮潛力，為企業創造更好的發展前景。而對于考核不滿足要求的會計人員，要第一時間調換工作崗位。建立科學的競爭機制，可以更好的激發工作人員的工作熱情，為企業創造更大的利益。

(三)加強經濟適用房建設過程中的成本控制

房地產單位的管理人員要做好建設成本的控制工作，將財務管理工作落實到每個工作步驟。財務工作者要盡早介入，最好是在工程建設的初期。進行項目前期的論證工作時，財務工作者就要設計好預案，管理者同意后，再深入分析每一時期資金的進出，以便后期將計劃資金的需要量與實際資金的需要量進行比較,以及早發現問題,找出解決方法。在建設過程中,各項開支要落實簽證制度。各項支出必須經專門人員審核、批準后才可以按照合同規定的付款方式支付。

要盡量降低貸款利率，一般借助前期少許貸資、先使用自有資金、使用短期借款點呢過方式，還要合理的調度建設資金，降低建設成本。政府等有關機構應持續的健全房地產融資的有關法規。因為房地產業具有較高的風險，所以在融資時一直不夠大膽。所以一定要健全房地產融資的法律法規，在降低風險的同時促進房地產業的健康可持續發展。此外，還應善于使用政府的優惠政策，最大限度的降低成本。

合理使用市政建設工程，降低項目配套工程的建設費用。我國經濟適用房的財務管理工作中存在著諸多問題，這使得其成本大大增加，若無法立即改善這種情況，將無法發揮經濟適用房的真正價值。所以我們一定要抓住問題根源，采取高效的處理解決方案。

參考文獻:

[l]吳灣.南寧市經濟適用房問題研究[D].廣西大學,2013

[2]劉小朵.經濟適用房建設中的財務管理問題[J].當代經濟,2011