投資性房地產會計準則的比較研究

中國石油西氣東輸管道公司　劉恒

投資性房地產會計準則的比較研究

中國石油西氣東輸管道公司劉恒

摘要:我國房地產市場作為經濟發展主體，一些企業的投資正向房地產靠攏。房地產的投資大，涉及面廣，經濟價值高的同時也有一定的風險存在，很多企業由于對房地產的認識不夠，作為固定資產折舊，卻按照流動資產原則進行會計處理，出現各個方面的差異。很多企業的地產和房產用作出租收取租金，增值后以出售的方式來獲利。從會計準則對房地產投資的角度觀察出租和增值后轉讓對企業的界定清晰可見。

關鍵詞:投資性房地產會計準則計量總結

投資性房地產為了適應企業的經濟增長，專門針對企業房產設計了投資規范，推動投資性房產的管理體系和措施。加強投資性房地產會計準則的實施力度，對投資性房地產的計量模式做出分析，并分析公允價值計量模式和成本計量模式，為投資性房地產會計準則設立一個方向，與更進一步制定有關實施政策有著直接的關系。從會計準則的完整性出發，統計數據、研究資料同樣具有重要的現實價值。

一、投資性房地產的體系與規范

房地產作為經濟體系主體的今天，越來越多的企業規劃土地投資項目，在規定范圍內需要計量成本經濟和增值空間，投資性房地產在預估上要有價值理念。在我國投資性房產的規定范圍內，基本與國際保持同步，針對房產隊伍的培養，加強專業人士的素質建設，一些評估工作要求具有一定資質的評估師，企業對項目的建設與開發要將房地產性質轉型，自用房地產轉換為投資性房地產，在此獲取資本的提升價值。

我國投資性房地產的上市公司的比重較大，這標志著在我國投資性房地產的重要性，在投資性房地產市場交易中很多市場價格并不清晰，由于地區的不同，處在的地理位置會影響著市場價格。投資性房地產的根本目的是為了獲取經濟收益，房地產的投資和開發周期長，導致具有一定的風險，投資性房地產的收益一般需要2～3年的時間，我國對房地產的需求不斷俱增，所以房地產具有保值的特征。

投資性房地產在企業中占有重要角色，也習慣性將投資性房地產視為固定資產，固定資產按折舊來計提不能準確的統計真實價值。投資性房地產將出租獲取租金為利益和資產升值后轉讓后收益兩種。我國投資性房地產有很多挑戰，會計處理方法是一方面，房地產開發出售、出租作為企業的資產來處理由會計準則來規范。投資性房地產的最終目的是獲取利益，對投資的項目有土地和建筑物。一些房產不作為投資性開發，投資性房地產需要有相關要求，對土地的使用我國有明確的規定，開發商要對土地條件勘察要全面，對投資性房地產的業務經營也有參與。

二、會計準則的制定研究

從企業投資方來衡量，我國會計準則的實施要在制定報表時，公開投資性房地產的信息，會計準則新規定是與經濟的發展相同步，發達地區和國家較早的使用了相關準則，新準則的頒布對我國房地產市場有推進作用。選擇公允價值形式的企業需要披露的同時，提交投資性房地產公允價值信息，如不選擇公允價值模式的計量，則無需提供投資性房地產公允價值相關信息。

投資性房地產具有增值的價值，企業習慣將投資性房地產當作固有資產，按照房產的使用年限進行估價折舊。其實會計在實際工作中，應把投資性房地產從固有資產的思想概念區別開，作為個體來規范會計的準則。現在最主流的行業要屬投資性房地產為投資方向，如何在投資房地產行業得到收益，需要會計準范制定準則，企業對可投資性房地產做出適當的會計處理。在成本預算下投資性房地產遠比自用建筑物要具有價值，企業在開發房地產應當計量出初始成本，將成本控制在預定范圍內，作為一些非投資性房產將其轉型是必然的。通過會計準則發現，會計的制定方向不同，為企業信息提供就方式就不相同，所以對投資性房地產會計準則的制定，必須具有目標理論的決策性。

三、公允價值計價與成本計價模式的對比

投資性房地產目前還沒有出現減值，反而投資性房地產的市場正在不斷漲值，針對投資性房地產運用公允價值的計量模式，是對會計準則的一個創新領域，公允價值模式是當前世界上最為認可的模式，我國的上市公司中只有為數不多的企業采用公允價值計量模式，其中房地產類型企業就更寥寥無幾，國內還是習慣用傳統的成本模式來計量，成本模式下投資性房地產的折舊應按月計提，根據投資性房地產的借記賬戶不同，貸記按照借記來設立。公允模式下投資性房地產有幾條要求，一是有穩定的房地產交易市場，在投資性房地產地區。二是對相關信息和房地產市場價格的提供，在滿足以上條件的基礎上對投資性房地產的公允價值估計的更準確合理。投資性房地產成本計價模式出售應核算出所有成本記入本期損益，公允價值計價模式出售價款和價值的不同記作損益。我國的經濟在不斷發展，有兩類房地產在不斷跟進，經營方式和融資方式，目前這兩種方式租憑的投資性房地產比較新型，這個趨勢也在不斷更新不斷完善。

有些開發房地產的企業將土地增值后轉讓使用權，轉讓為投資性房地產，我國房地產市場不算發達，防止一些開發商利潤操縱。投資性房地產明確相關條例，按公允價值計量，公允價值的收益是否記入開發成本，如按照成本計量繳納的所得稅怎樣扣除，在會計準則中有更系統的分析。投資性房地產除意義上的房地開發以外還有其他項目開發，如一些地區將物業經營移交給相關部門，部分地區投資性物業可用兩種計量模式，這根據公司企業的要求而定。

四、結束語

在我國投資性房地產會計準則還不夠清晰的情況下，市場經濟的不斷轉變更新，通過一些上市公司會計政策的工作中發現，盈利企業大部分應用成本計量模式作為房地產的后續計量。投資性房地產會計準則運用公允價值時，企業還需對公允價值計價模式有更深的了解，對會計的要求也比較嚴格。雖然我國投資性房地產的風險管理中有不足地方，隨著房地產市場的轉型和不斷成熟，管理風險會一步有效地改善。新頒布的準則把非自用房地產作為區分資產的方法，定資產和無形資產被實用區分開來。

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