全面預算在房地產企業管理中問題的探討

西安紫薇地產開發有限公司 王琪

一、新形勢下房地產企業全面預算管理的必要性

(一)房地產企業的資金風險

資產負債率高是房地產企業一個顯著特點，從項目開發到房產銷售結束，時間跨度較長，除此以外，房地產企業是屬于典型的資金密集型企業，前期通過招拍掛購進土地時，需要投入大量資金，后續房屋建設資金使用比重也較大，但資金的回收期卻較長，因此，房地產企業承受著較大的資金壓力，而獲取資金的有效途徑主要是銷售回款及融資貸款，若企業自身資質一旦無法及時取得銷售房屋回款或向金融機構獲取貸款，便會導致資金鏈斷裂，致使整個房地產可能面臨破產的風險。

(二)預算管理的必要性

首先，根據財會（2008）7號文，《企業內部控制基本規范》第33條的規定，企業內部必須建立健全全面預算管理制度，明確相關部門的預算管理職責權限，完善預算編制、審定、執行等流程，從根本上強化企業預算管理的約束。由此可見，從政府層面也提出了加強我國內部控制中全面預算的重要地位。

其次，實施全面預算是資源合理配置的重要方式。全面預算管理的實施有利于對企業的全業務進行全流程的控制。由于房地產企業的業務范圍涉及的面較廣，全面預算有利于將企業人、財、物合理的預算編制與分配，激勵員工提高工作效率，降低生產經營中的風險。同時，能夠開源節流控制成本，提高精細化管理水平，最終提高企業的核心競爭力。

再次，有效的風險管理是實現全面預算的重要途徑。房地產企業全面預算應按“前期預算、中期計劃、后期反饋”的程序進行編制，將年度預算結合企業戰略目標，逐層分解至月、季等，下發至責任歸口部門予以考核，對異常數據及時監控，這樣有利于使房地產領導層及時發現企業存在的潛在風險并采取措施，將風險扼殺在搖籃，保證房地產企業正常運行。

二、房地產企業預算管理現存問題

(一)房地產企業預算管理制度不完善

首先，少數房地產企業沒有充分重視全面預算管理的重要作用，在日常管理中未能結合企業內外部環境合理編制預算報表，再加上缺乏全面的預算管理體系，從而導致實際操作過程中全面預算管理流于一種數字形式，異化為應付監督檢查的工具，未能充分實現全面預算管理的約束、監督效力。其次，預算管理相關部門權責不清晰，容易導致出現問題時相互推諉，時間一久這種痼疾就積重難返，究其實質，還是缺乏一套完整的預算管理制度。最后，未能有效構建全面預算追蹤、反饋機制，在執行企業預算管理時，難以及時解決已發現或未發現的問題。

(二)缺少有效的激勵機制來推動預算的執行

企業的全面預算會涉及到企業多個部門及每個業務流程，但很多員工、甚至不少房地產企業管理者都未深層次的去思考這個問題，這使得企業、部門負責人在執行預算管理中缺少相應的激勵配套機制，獎懲措施不到位，員工推卸自己的工作職責，業務考核體系跟業務部門的預算管理之間缺少有效的聯系，在很大程度上對預算的有效實施及控制作用的切實發揮都是不利的。

三、關于優化房地產企業預算管理的建議

(一)建立健全預算管理制度

房地產企業在建設全面預算管理體制的過程中，要根據企業自身的經營情況和相關數據進行分析和整理，完善房地產項目開發成本預算控制指標體系，對項目中涉及的成本數據須進行詳細的數據積累，從而在進行標準執行的過程中，不斷地完善和改進企業自身的成本建設，形成適合企業的考核標準，明確責任分化，這均有利于全面預算的編制及考評。

(二)正確運用科學的財務預算管理方法

房地產企業的全面年度預算需結合對項目下發的目標責任書共同完成。項目預算強調目標及目標規劃，不受會計期的限制和約束，可以有效規避年度預算管理重短期利益、輕長期發展的缺陷。正是在這個意義上，房地產企業在制定全面預算編制的時候，要以項目預算為基石，以項目開發進度為依據，通過對項目收入、成本費用、現金流等各項預算的細化深化，從而確立一套貫穿項目開發全周期的整體預算。

(三)提高房地產企業員工全面預算專業化能力建設

房地產企業能否有效開展預算管理的主因是員工，預算管理基礎數據需要落實到每一個人。房地產企業主要通過項目開發創造利潤點，項目開發的全生命周期，涉及企業的各個部門，這就要求在實施預算管理過程中建立完善的管理體制，依據本企業的管理模式，設計一套目標明確、權責分明的評估參考指標體系，在預算的執行過程中重視預算監督、控制，把評估考核與員工激勵的機制結合起來，提高房地產采取預算計劃的執行度。

總之，全面預算體制已成為房地產企業日趨重要的工作，甚至是不可或缺的一部分，為企業提供預先的風險補救和防范措施。因此，房地產企業一方面要重視全面預算管理的重要作用，另一方面要結合企業自身的經營特點，采用切實可行的預算管理方法和程序，加強企業內部各部門間溝通和協調，提高執行力，完善內部控制，形成全面科學的預算管理體系，實現企業長期健康穩定的發展。