淺析青島本土房地產企業融資存在的問題及對策

新興發展（青島）投資管理有限公司 周銀

青島是山東半島最具特色的海濱城市，隨著青島“全域統籌、三城聯動、軸帶展開、生態間隔、組團發展”全新城市空間發展戰略的確立，房地產市場面臨新的變化和發展機遇。從2003年到2015年年初，已有累計超過20多家外來房企大鱷入駐青島；這對青島本土知名地產企業如海信、海爾、青島百通、銀盛泰集團、天泰集團等形成了較大沖擊，其他中小房地產企業面臨更為巨大的沖擊。這固然有企業品牌、技術力量等方面的原因，但歸根結底是資金的融通，即融資能力—即錢的問題造成的，因為現金流是企業的血液。本文主要針對青島本土房地產企業融資中存在的問題進行解析，并提出相關的建議和應對辦法。

一、與外來房企大鱷相比青島本土房地產企業融資存在的問題

房地產業所需資金量大，建設周期長，因此必須有充足現金流和融資渠道的通暢。與外來房企大鱷相比，青島本土房地產企業融資存在的問題，歸納起來，主要有以下幾個方面：

（一）青島房地產企業的資金來源主要依靠銀行信貸。

與外來房企大鱷相比，青島本土房企沒有一家房企上市，除海爾集團、海信集團通過集團內部銀行在其集團內部通過家電等行業內部融通資金外，其他的房企融資主要依托銀行貸款，青島房地產開發資金直接融資幾乎沒有。目前銀行要求自有資金最低要達到30%以上方可進行房企的開發貸，這就意味著青島本土房企有約60%-70%左右的資金來自銀行貸款，必然導致銀行信貸風險的加大，不利于銀行體系的穩定，同時更直接導致房產企業融資成本過高。

（二）青島銀行貸款形式缺乏創新

青島房地產的主要資金來源是銀行貸款，而銀行貸款相較房地產開發周期長，而銀行現有的貸款方式與之相矛盾。青島乃至全國的金融創新有限，且房地產企業受經濟政策影響明顯。一旦遇到銀行信貸政策的變化和調整，勢必會對房地產企業產生巨大的沖擊和影響，十分不利于青島房地產企業的健康發展。

（三）青島乃至全國房地產業各種融資方式均有局限性

青島乃至全國房地產開發資金來源渠道主要體現在內部融資和外部融資。內部融資主要是企業自有資金和預收賬款，開發商一般不太愿意動用過多的企業的自有資金，只有當項目盈利較大、確定性相對穩妥時，才有可能適度投入企業的自有資金；預收賬款對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的流動資金。按揭貸款是我國房地產企業開發資金的重要來源。

外部融資的主要渠道和融資工具有：上市融資、房地產開發債券、銀行信貸、房地產投資信托、商業抵押擔保證券等。即使是銀行信貸也受到國家政策和金融政策的限制，而其他外部融資方式受到的限制因素更多，導致實際操作中的困難。以上現實無論是內部融資和外部融資，都各有其局限性。

（四）法律法規不健全，影響投資渠道拓展

上述第3項相關政策、法規不完善，青島乃至全國有關房地產金融等方面的政策法規未形成一套科學有效的體系，缺乏相互一致性和協調性，操作困難，直接影響房地產業融資渠道的正常開展。

二、對青島房地產企業融資渠道解決辦法的建議

（一）有條件的逐步建立多元化的融資渠道

如海爾、海信等大型房地產企業除自由資金，銀行貸款、預售回款外；逐步采取發行債券，國內上市，海外上市，吸收海外基金，施工企業墊資及房地產基金等拓展多元化融資渠道。

尋求與大公司合作，在青島如銀盛泰與萬科合作，一方面得到萬科部分資金支持，解決暫時的資金困難；另一方面可以借助萬科的聲譽吸引購房者。只要合作能成功，對中小房地產企業來講，對中小企業來講是條融資捷徑。

（二）加快完善房地產金融立法

針對房地產業國家頒布了不少的法律法規，但空洞寬泛，大多難以實際執行和操作。在房地產金融多元化的進程中，新出現的很多金融工具如果沒有相應的制度進行規范，難免造成只有框架而無法實際操作的尷尬局面。

（三）建立和完善房地產融資的政策

為了更好地防范房地產融資中存在的風險，首先就要建立和完善房地產防御風險的政策。第一，擴寬房地產的融資渠道，實現融資結構的多元化。使得制定的房地產融資在體制、機制和產品等方面具有創新性，從而提高房地產融資的質量和效率。通過產品的創新，拓寬房地產融資的渠道，最大量且最寬地吸入資金，這是解決房地產資金短缺問題的重要方法。第二，建立宏觀信用控制系統，強化信用風險管理。主要的手段可以是建立全國性的房地產企業以及個人信用檔案，這樣做有利于金融機構能對借款人進行較好的信用判斷。同時，還有利于金融機構的分析，從而預測借款風險，促使借款人履行合同。

（四）健全房地產融資有關的法律體系

我國市場經濟是一種典型的法制經濟，任何經濟活動都應該按照相關的法律進行，尤其是在房地產融資方面，因此，有必要建立比較健全的與房地產融資有關的法律體系。健全的房地產融資法律體系具有以下幾點：第一，針對房地產融資環節中出現的問題，根據現行的法律，確定房地產融資具有法律的維護。第二，建立健全的與房地產融資有關的法律法規。第三，嚴格依法辦事。對于房地產融資中存在的風險，應該及時采取措施進行防范。另外，從銀行方面來說，要加強防范并加強銀行內部的風險管理。首先，要實現房地產融資主體的多元化，完善法人治理的結構。其次，使得銀行的管理結構扁平化，改善國有銀行的經營管理體制。最后，投資者要理性地發展房地產的融資業務。并且還要完善銀行貸款的管理制度，有效地控制房地產融資的風險。

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