新形勢下公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用及影響分析

黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué) 唐磊

會計準(zhǔn)則改革的一個重要方向就是提高財務(wù)信息的相關(guān)性，公允價值在這方面比歷史成本更有優(yōu)勢。投資性房地產(chǎn)具有投資性功能，采用公允價值計量模式更能向投資者傳遞出對決策有用的信息，所以很多國家將公允價值引入到投資性房地產(chǎn)的準(zhǔn)則當(dāng)中。我國的會計準(zhǔn)則這一點與國際趨同。并且，我國的情況比較特殊，剛好這幾年的房地產(chǎn)市場高速增長，基于公允價值可能帶來的經(jīng)濟(jì)后果，我國對待公允價值在投資性房地產(chǎn)中的運用的態(tài)度非常保守，持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)有很多，但是采用公允價值模式核算投資性房地產(chǎn)的企業(yè)卻很少，公允價值在我國的應(yīng)用進(jìn)程緩慢，與發(fā)達(dá)國家有很大的差距。根據(jù)市場傳遞的信號，未來的房地產(chǎn)市場可能會趨于穩(wěn)定，大起大落的可能性很小，在這樣的市場環(huán)境中應(yīng)用公允價值可以打消人們對它所帶來的財務(wù)波動的擔(dān)心。

一、公允價值在投資性房地產(chǎn)中運用的現(xiàn)狀及原因

（一）企業(yè)運用公允價值核算投資性房地產(chǎn)的熱情并不高

據(jù)統(tǒng)計，截止到2012年，在上市公司范圍內(nèi)，采用公允價值模式的企業(yè)只占到擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)的4%，絕大多數(shù)企業(yè)還是采用歷史成本，這樣的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于最初的預(yù)期。這說明，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式的選擇比較謹(jǐn)慎。當(dāng)然，這種局面的背后隱藏著多層次的原因。首先，我國會計準(zhǔn)則對公允價值的限制條款較多。例如，企業(yè)如果采用公允價值，需同時滿足兩個條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學(xué)合理的估計。由此可以看出，監(jiān)管者并不鼓勵企業(yè)采用公允價值計量。其次，公允價值計量會引起財務(wù)的波動性。因為這幾年的房地產(chǎn)市場很不穩(wěn)定，反映到財務(wù)報表中，投資性房地產(chǎn)的賬面價值會出現(xiàn)變動，并且，因為投資房地產(chǎn)的公允價值的變動計入損益，因而會影響到企業(yè)的利潤。再者，監(jiān)管者對公允價值的使用缺乏技術(shù)性指導(dǎo)，會計準(zhǔn)則只給出了公允價值的定義，對于公允價值的操作卻沒做出詳細(xì)的說明。并且我國的資本市場尚未發(fā)達(dá)，缺乏大數(shù)據(jù)信息庫，企業(yè)獲取數(shù)據(jù)的渠道很少，如果借助于專業(yè)評估機(jī)構(gòu)的成果，又要付出一定的費用，既費錢又費事。

（二）公允價值的確定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一

從上市公司披露的會計政策來看，企業(yè)在確定公允價值時采用方法和標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，其中運用較多的是：評估價格法、第三方調(diào)查報告、市場類比法。評估價格法是指企業(yè)聘請專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價格評估，評估價格相對可靠。市場類比法是指參考同類房地產(chǎn)的市場價格。可見，上市公司采用的方法是多樣的，然而，這也帶來兩個問題。一個是，會計信息的可比性較差。不同的機(jī)構(gòu)在確定公允價值時采用的模型、參數(shù)等的口徑是不統(tǒng)一的，因此，不同公司的公允價值所傳遞的信息不具有可比性，這給財務(wù)報表使用者正確解讀財務(wù)報表帶來很多麻煩。另一個是，會計政策容易被人為干預(yù)。因為不存在統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)往往會選擇對自身有利的方法，監(jiān)管方很難進(jìn)行管理，但是，企業(yè)選用的評價方法往往隱藏其特定的意圖。認(rèn)定方法不統(tǒng)一是由制度漏洞造成的，會計準(zhǔn)則在這方面沒有做出詳細(xì)的說明和指導(dǎo)。

（三）公允價值模式常常成為盈余管理的工具

任何會計政策都會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)后果，投資性房地產(chǎn)的公允價值模式也不例外，主要體現(xiàn)在：引起資產(chǎn)總額的變動。根據(jù)會計準(zhǔn)則要求，公允價值計量下的賬面價值會隨著市場價格的變動而變動，市場價格上升，調(diào)增相應(yīng)的賬面價值，反之，則調(diào)減賬面價值。資產(chǎn)發(fā)生變動，負(fù)債不變，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率也會發(fā)生改觀；影響企業(yè)的利潤。公允價值變動損益是和利潤掛鉤的，公允價值的變動都會傳到企業(yè)的利潤，相比成本模式，利潤對公允價值模式的敏感度更高。另外，準(zhǔn)則規(guī)定公允價值模式下計量的投資性房地產(chǎn)不能再計提折舊，對應(yīng)的營業(yè)成本就少了，利潤因此增加。為了融資或者改善公司業(yè)績，再加上這幾年房地產(chǎn)增長迅猛，上市公司通常在關(guān)鍵的時候采用公允價值計量模式，這樣就將過去隱藏的增值轉(zhuǎn)化為公司當(dāng)期的盈利，這種盈利具有欺騙性，因為它并不能代表當(dāng)期經(jīng)營業(yè)績的增長。例如，根據(jù)2010年和2011年的財務(wù)報表顯示，冠福家用的經(jīng)營都處于虧損狀態(tài)，根據(jù)深圳交易所的規(guī)定，如果到2012年，冠福家用的凈利潤扣除非經(jīng)常性損益后仍為負(fù)值，就會被退市。到了2012年，冠福家用突然由虧損轉(zhuǎn)為盈利。從其報表不難看出，在2012年，冠福家用對其賬面上長期股權(quán)投資實行了會計政策變更，變更的結(jié)果是實現(xiàn)了1.49億的公允價值變動損益。

二、進(jìn)一步推動公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用的措施

（一）修訂會計準(zhǔn)則，鼓勵企業(yè)使用公允價值

會計準(zhǔn)則是會計核算的準(zhǔn)繩，如果會計準(zhǔn)則對于公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用限制過于嚴(yán)格的話，這將向企業(yè)傳達(dá)不鼓勵使用公允價值的信號，企業(yè)就沒有動力使用公允價值，并且公允價值比歷史成本更難操作。現(xiàn)有的數(shù)據(jù)就能說明問題。當(dāng)務(wù)之急就是修訂會計準(zhǔn)則。公允價值的使用條件不應(yīng)該是是否具有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而是能否可靠地確定公允價值。本身活躍這個詞非常模糊，增加對其的判斷難度，另外，我國房地產(chǎn)市場尚未發(fā)達(dá)，且不同區(qū)域呈現(xiàn)不同的特點，修改使用條件后，對于企業(yè)的限制就變少了。另外，不得由公允價值變?yōu)闅v史成本的規(guī)定不合理，如果企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為生產(chǎn)經(jīng)營用房地產(chǎn)，就不再具有投資功能了，那么，采用歷史成本計量也是有一定道理的。相關(guān)準(zhǔn)則的修訂應(yīng)與國際會計準(zhǔn)則趨同。

（二）構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)交易市場

活躍的房地產(chǎn)交易市場是公允價值計量模式的前提，活躍的交易市場一定是規(guī)范的、透明的和競爭性的交易市場，而我國的房地產(chǎn)市場存在一系列問題，如交易形式不規(guī)范，價格信息不透明，競爭不充分。這些都需要國家大力整治。目前，我國還沒有權(quán)威的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫和信息平臺，這很不利于企業(yè)的信息搜集工作，企業(yè)也很難保證數(shù)據(jù)的可靠性。政府應(yīng)該利用其統(tǒng)計的優(yōu)勢，牽頭建立房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫和信息平臺，實現(xiàn)對房地產(chǎn)交易信息的動態(tài)跟蹤。還有，國家應(yīng)定期公布不同區(qū)域的房地產(chǎn)交易參數(shù)，以便企業(yè)參考使用。

（三）建立權(quán)威的房地產(chǎn)價值評估體系

目前，企業(yè)確定公允價值的方法不唯一，但是，由于區(qū)域化的特點，很難找到普遍適用的唯一方法。為此，政府應(yīng)加緊房地產(chǎn)價值評估方法研究，可以推出幾種相對可靠的方法，對評估方法所涉及的模式、參數(shù)等應(yīng)作出詳細(xì)的說明。并且應(yīng)盡量消除不同方法造成的結(jié)果差異。也可以對現(xiàn)有的運用較多的方法進(jìn)行驗證，如果驗證的結(jié)果和市場的預(yù)期保持一致性，就可以將這種方法進(jìn)行廣泛地推廣。另外，要注重培養(yǎng)專業(yè)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。公允價值的確定需要可靠的數(shù)據(jù)和成熟的技術(shù)方法，是一項相對復(fù)雜的工作，很多企業(yè)不愿意做這樣的事情，并且也缺少相關(guān)的技術(shù)人才。專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)在這方面有很大的優(yōu)勢，數(shù)據(jù)處理效率很高，并且集聚了很多的專業(yè)人才。相比于企業(yè)，專業(yè)機(jī)構(gòu)在價值評估方面工作效率更高，成本更低。

（四）加強(qiáng)監(jiān)管

公允價值模式具有很大的操控空間，容易被利用，因此，要加強(qiáng)監(jiān)管，降低操控空間。監(jiān)管可以從三方面入手。首先，操控空間的存在實際上反映了會計準(zhǔn)則的漏洞，未來在修訂準(zhǔn)則時，具體的準(zhǔn)則條款應(yīng)盡量采用明確的說辭，以免企業(yè)利用模糊的規(guī)定進(jìn)行操控；要多加考慮準(zhǔn)則帶來的經(jīng)濟(jì)后果，特別是可能影響企業(yè)凈利潤的條款；還要多設(shè)想企業(yè)能運用到操控手段，盡量降低操控空間。其次，完善信息披露制度。在現(xiàn)行的會計準(zhǔn)則規(guī)定下，企業(yè)必須在財務(wù)報表附注中對于投資性房地產(chǎn)的會計政策、公允價值的確定方法等做出說明。但是，這些還不全面，還應(yīng)披露公允價值和歷史成本轉(zhuǎn)化的理由和影響，以及公允價值對資產(chǎn)負(fù)債率、利潤總額等的影響。還應(yīng)嚴(yán)厲懲處那些披露不完善的企業(yè)。再者，提高制度的監(jiān)管效力。例如，證券交易所規(guī)定，企業(yè)連續(xù)三年的扣除非經(jīng)常損益后的凈利潤為負(fù)值，就要面臨退市的懲罰，如果政策將當(dāng)年的投資性房地產(chǎn)的會計政策變更帶動后果也納入扣除項目，那么就企業(yè)再利用投資性房地產(chǎn)的會計政策來調(diào)節(jié)利潤就走不通了。

三、結(jié)束語

公允價值計量代表著未來會計改革的方向。而我國的會計準(zhǔn)則對公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用持保守狀態(tài)，阻礙了公允價值的運用進(jìn)程，這一問題在未來應(yīng)明確解決。公允價值的技術(shù)操作一直是個問題，會計準(zhǔn)則也沒用作出明確的說明，應(yīng)加緊這方面的研究，完善相關(guān)的配套機(jī)制。另外，公允價值計量會造成一定的經(jīng)濟(jì)后果，這很容易演變成企業(yè)的操控手段，監(jiān)管部門不能松懈。

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