住宅專項維修資金保值增值模式初探

摘要:面對已經到來的住宅專項維修資金使用潮，揭示當前住宅專項維修資金保值增值管理中存在的問題，并深入剖析其根源和內因。文章運用跳出政府“小監管”、開拓社會“大監管”的思維方式，提出住宅專項維修資金保值增值新模式，以最大限度地發揮住房“醫療保險金”的民生保障功能。

眾所周知，住宅專項維修資金是業主交存的，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，俗稱住房“醫療保險金”。海寧市住宅專項維修資金（本文僅指商品房住宅專項維修資金）歸集工作起步于2001年，以2010年《海寧市物業專項維修資金管理辦法》的出臺為階段性標志，經過近5年的探索與實踐，實現了從無到有，從小至大的轉變，歸集、使用和監管工作得到循序漸進。截止2014年底，住宅專項維修資金交存已高達3.8億元，涉及255個物業小區，使用已達455萬元，涉及84個物業小區，使用率為1.17％。然而，面對逐年上升的資金使用率和已經到來的資金使用潮，住宅專項維修資金保值增值管理就顯得尤為重要，是值得政府部門和廣大業主關注與思考的重點課題。為此，筆者聯系實際，對住宅專項維修資金保值增值模式進行探析。

一、住宅專項維修資金保值增值管理現狀與問題

(一)保值增值渠道單一

《辦法》第二十七條規定：應當轉入住宅專項維修資金滾存使用的有：住宅專項維修資金的存儲利息；利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。但實際情況則不然，那些應當納入共用部位、共用設施設備，如公共停車位、廣告欄等，其經營所得收益往往被物業服務企業不客氣地占為已有。對于購買國債，因為須經業主大會同意或經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意方可實施，此項增值收益實際上是不存在的。光靠存儲利息這條單一渠道，既不能更好地為住宅專項維修資金輸入“新鮮血液”；又成為引發業主與物業服務企業矛盾沖突的“導火線”。

(二)保值增值效益低下

海寧市住宅專項維修資金的保值增值管理，嚴格按照《浙江省物業專項維修資金管理辦法》第二十一條規定：專項維修資金中當年交存或使用的部分按同期銀行活期存款利率計息；其余部分按不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。專項維修資金存款利息實行一年一結，定期計入業主分戶賬內。截止2014年底，計入業主分戶賬內增值總收益為3600萬元。

這種管理方式下，導致了以下問題的出現：1、數年保修期內取得的收益根本不能抵消通貨膨脹帶來的影響，保修期滿實際購買力已經大大縮水，談不上“保值”，更別談“增值”。存在個別物業小區的單幢住房保修期滿在進入維修期的前幾年，就由于計入業主分戶賬內的增值收益不足，不得不動用住宅專項維修資金的本金來支付維修費用。2、業主分戶賬內住宅專項維修資金余額不足首期交存額30％的，根據建設部和財政部2007年12月4日頒布，2008年2月1日實施的《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）第十七條規定：應當及時續交。截止2014年底，已有2個物業小區數幢住房業主賬內住宅專項維修資金余額不足首期交存額的30％，因政府對此沒有詳盡的續交細則與抓手，續交工作難以開展。

(三)保值增值主體缺位

《辦法》雖對住宅專項維修資金“由誰管”的問題做出明確界定：在業主大會成立前，住宅專項維修資金由政府代管；業主大會成立后，經業主大會表決通過，可以將所屬物業小區的住宅專項維修資金劃轉至業主大會開立的專戶。可實際操作中，由于物業小區業主大會嚴重缺位，業主大會的法律地位未予明確，在金融機構開立專戶只能說是“紙上談兵”，造成政府代管住宅專項維修資金現象普遍存在。從而，導致政府行政成本增加，機構臃腫，不利于政府職能轉變；廣大業主知情度不夠，參與自治管理意識淡簿，“惜用”資金現象悄然而起。

二、剖析阻礙住宅專項維修資金保值增值的根源與內因

第一、立法體系不健全、管理體制不順暢，這是根源。政府對《辦法》制訂的初衷是正確的，對有關利益各方的權利和義務進行了界定。可從法理上說，《辦法》只是部門規章，它不能設定涉及有關利益各方的權利和義務規范，其合法性值得探究。所以它不能為業主自治管理機制運行提供夯實的理論依據，最終導致管理體制不順暢的局面。

第二、資金增值能力有限、實際增值收益歸屬無定論，這是內因。政府代管住宅專項維修資金理論上最大的優點是安全，但普遍存在增值效益低下，因為政府不是企業，不擅長追逐利潤最大化。即使有個別地區政府增值態度積極、措施得當，那么試問按實際利率獲得的增值收益與按名義利率計入業主分戶賬內的增值收益之間的利差到底去了哪兒呢？是應該長年掛賬？還是應該用來“借雞生蛋”？或是明確計入業主收益？對此沒有明確的說法和定論。

三、探析住宅專項維修資金保值增值新模式

(一)政府層面，應完善制度、簡政放權，深化體制改革

1、建立和完善法律制度體系

將《辦法》提升到立法高度，讓業主、業主大會、業主委員會、政府、開發建設單位和物業服務企業的權利和義務界定得以合法化，并從微觀層面完善住宅專項維修資金管理過程中各環節的操作制度。

重點確立業主自治立法，允許業主委員會經政府備案后可以成為獨立法人，明確法律地位和財產權主體地位，真正成為業主自治主體，更好地接受業主委托，這也是順應時代發展和世界立法的趨勢。只有完善了法律、形成了體系，各方對住宅專項維修資金管理才具可操作性，利益紛爭才能有效避免。

2、培育和促進市場機制體系

在美國住宅專項維修資金的管理完全是市場化操作，而在我國，目前政府除解決立法層面問題外，應著重解決如何通過合理引導、有效監督，培育和完善住宅專項維修資金管理的市場機制體系，包括增值機制、業主自治管理機制、業主委員會監督機制等，而不是一味地親力親為，否則不利于市場經濟的發展。

就業主自治管理機制而言，政府應積極指導開發建設單位在規定期限內組織業主做好召開第一次業主大會的籌備工作，選舉產生業主委員會，努力提高建立業主委員會的小區比例。積極指導業主委員會建立起以業主自治管理為主的一系列住宅專項維修資金管理制度，《業主大會議事規則》和《業主公約》。積極帶動業主委員會進行公開透明的日常運作。隨著各項引導舉措的落實，讓住宅專項維修資金在業主自治管理下逐漸走上社會專業化、經營市場化的軌道。

(二)業主層面，應拓寬知識、維護權益，共同探索保值增值新路子

1、學精學透相關法規

業主委員會成員在接受此項重任之前應全面梳理相關政策法規，

積極參加業務培訓，學精學透，才能有的放矢。在接受重任之后，要始終站在公平、公正的立場，切實維護起廣大業主的合理權益。

2、與政府聯手探索保值增值新機制

有選擇的借鑒國外先進經驗和成熟做法，并嚴格遵循《辦法》第四條：住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。具體操作如下：

住宅專項維修資金專戶由業主委員會在政府招投標選定的金融機構開設，政府對專戶的資金往來具有監督權。住宅專項維修資金使用時，只有具備業主委員會和政府部門的財務印鑒章，金融機構方可辦理劃轉手續。

根據業主委員會提出經政府備案的年初維修計劃和資金費用預算方案，結合單體物業小區大小、新舊程度等因素，留足10至15％的住宅專項維修資金。主要用于以下范圍的列支：第一、維修項目所耗用的維修費用；第二、定期支出的住宅共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，以規避各種自然災害、意外事件以及所有人的疏忽或者管理不善帶來的風險；第三、按耗用維修費用的一定比例，支付物業服務企業實施維修項目的勞務報酬。第四、零星日常管理經費。

經業主大會授權同意，安排85％至90％的住宅專項維修資金，由業主委員會委托政府招投標選定的基金公司予以經營管理，發揮基金公司專家理財的優勢。這種信托形式下，業主大會成為了委托人，基金公司成為了受托人，受益人是全體業主，同時為體現政府對社會公眾的服務職能，可增設政府為資金監察人。業主委員會則負責執行業主大會的決定，并對基金公司進行監督，包括監督是否遵循托管協議和基金契約、監督是否誠實勤勉地實施經營管理等；政府則側重評價基金公司經管業績、對投機性投資行為進行有效監督。

從內控角度陽光運作住宅專項維修資金。金融機構應定期向業主委員會寄發銀行對賬單，接受賬面查詢業務。基金公司對增值收益實行一年一計，按一定標準分別攤入業主分戶賬內。業主委員會可委托中介機構對住宅專項維修資金實行代理記賬；同時在物業小區設置自主查詢系統，分別公開整體賬面資金收支明細和每位業主收益使用情況。政府可引入第三方中介咨詢機構，防止業主委員會成員的非專業性操作可能導致的資金使用不合理現象；并定期對資金賬目展開審計。

綜上所述，筆者認為，住宅專項維修資金保值增值管理要有新突破，就必須運用跳出政府“小監管”、開拓社會“大監管”的思維方式，以完善法律體系為抓手，以業主自治管理為核心，引入信托管理機制，使管理趨于規范性、透明性、安全性、收益性、可持續性，最大限地發揮好住房“醫療保險金”的民生保障功能。