試析房地產企業營改增后財務管理出現的新問題及對策

鄭州萬達廣場商業管理有限公司二七分公司 王志鋒

營改增是國家適應經濟發展推行的一項重要稅制改革，旨在減少重復征稅降低企業負擔。營改增對房地產行業影響較大，房企財務管理部門要善于發現涉稅問題新變化，積極應對，采取新的會計核算方法及稅收籌劃策略，推動財務工作順利過渡，企業穩健發展。

一、營改增對我國房地產稅收的影響分析

房地產行業涉及到開發、買賣、自持房產租賃等環節，涉及稅種：房產稅、契稅、土地增值稅、土地使用稅、營業稅、營業稅金及附加、印花稅、企業所得稅等。房地產行業稅負繁重，宏觀角度看，我國房地產稅收占房地產GDP的比重呈逐年上升趨勢，到2012年所占比重已達到42%。其中營業稅占據房地產行業稅收結構的首要地位，占整體稅負的40%以上。實施營改增，對改變房企稅負結構有重大影響。

二、營改增后房地產行業財務管理的新問題

(一)新稅種稅負測試與評估

營業稅屬于價內稅，價內稅形式具有隱蔽性，而實際上價內稅加重行業稅負，也是影響房屋價格的因素之一。同時價內稅還容易出現重復征收的特點。增值稅是價外稅，國家稅務總局制定符合行業的稅率，企業合理籌劃，會在一定程度上減輕企業稅費負擔。所以營改增之后稅負的測算和評估結果，直接影響企業的稅金支出、這也是房地產行業財務管理的難點所在。

(二)稅負籌劃

營改增后想要合理合法地降低稅負、增加資金流動性、更好的完成利潤指標、增強競爭力，就需要財務部門對增值稅納稅籌劃，這也是當前房地產行業財務工作重點之一。

(三)發票管理方式變化

營改增之后，稅金核算方式有所改變，原核算方式是：收入額（或者收入差額）×稅率=稅金金額。改增之后增值稅納稅額=本期銷項稅額-本期進項稅額。核算方式的變化導致發票使用管理變化。房企銷售房屋、自持房產租賃等收入開具增值稅銷項發票，而要少繳增值稅，成本費用發生時就要取得增值稅進項發票，財務核算發票種類較營改增前有很大變動，稅務部門對增值稅專用發票的管控比較嚴格，企業要適應新發票核算管理的變化。

(四)企業內部控制風險點的變化

營改增后內控出現新的風險點，這也是財務管理重點。會計核算方式的變化要求房企財務人員及業務部門學習相關新知識及專業技能。同時也給管理者帶來新挑戰，財務人員要站在更高層次上分析企業各項利弊關系，將風險因素控制在企業能夠承受范圍，合理籌劃稅費支出，制定有利企業發展的稅金預算。讓企業在盈利的同時增強自身競爭力。

三、營改增后房地產財務管理新問題的對策思考

針對以上營改增后財務管理新問題，進行分析思考，找出相應對策、改進工作方法促進企業的健康發展。

(一)加強培訓轉變觀念

企業財務人員對近期納稅情況做一個系統規劃，盡可能科學合理地降低稅負。財務人員對國家的稅務政策及時了解，稅收理論和實務操作都要涉獵，積極提高專業素質。企業幫助財務人員成長，對他們進行有效實用的培訓，充實專業技能，盡快適應新的核算方式及新的稅收方式。原結算模式較為簡單，營改增后要求財務增設增值稅明細科目及輔助核算，據年度收入預算額控制每月銷項發票開具額，據年度稅金預算額控制每月進項稅票認證額。

營改增后，增值稅專用發票的使用和管理切實關系到企業自身利益，如：建筑材料采購時，供應商可能是小企業，導致采購時沒有發票或者不是增值稅專用發票，就使材料進項稅無法抵扣，增加企業稅負。針對這樣情況盡量選擇有實力的供應商，發生成本費用時能提供增值稅專用發票。

加強發票管理，實行專人專管，規范發票開具流程，將專用發票與普通發票分開保管。

(二)稅收合理籌劃

本文分別在增值稅率為17%和11%的兩種情況下，以公式計算的方式，對房地產行業的營改增稅負情況進行測算，具體如下。

1、增值稅稅率17%

首先將S假設為應收收入，以N作為可抵扣成本占應稅收入的所占比例，營改增實施前，應繳納營業稅為5%S（不考慮城建稅及相應的附加稅，下同），營改增后，進項稅額為[S/(1+17%)]×N×17%，銷項稅額為[S/(1+17%)]×17%，應繳納增值稅A為[S/(1+17%)]×17%-[S/(1+17%)]×N×17%，即0.145S×（1-N）。

假設令應繳納營業稅與應繳納增值稅相等，那么稅負率相同時的臨界值也就是5%S=0.145S×（1-N），N為0.655，由此得出如可抵扣成本所占應稅收入比例大65.5%這一臨界值時，增值稅與營業稅的稅負率是一致的，都是5%。

據以下公式，進一步得出不同成本比例下的應稅收入比例，以及相應的增值稅率，應納增值稅A為0.145S×（1-N），整理得，A/S（稅負率）=0.145（1-N）。通過這一公式求得N為10%，稅負率為13.1%；N為20%時，稅負率為11.6%；N為30%時，稅負率為10.2%；N為40%時，稅負率為8.7%；N為50%時，稅負率為7.3%；N為60%時，稅負率為5.8%；N為70%時，稅負率為4.4%；N為80%時，稅負率為2.9%。

2、增值稅稅率11%

假設增值稅為11%時，其余條件不變，也可根據以上方法得出應繳納營業稅和應繳納增值稅相同時的臨界值，即5%S=0.099S×（1-N），N=0.495，通過應繳納增值稅A為0.099S×（1-N），整理得A/S（稅負率）為0.099（1-N），同理可通過不同成本所占比得出增值稅的稅負率。

通過以上計算結果看出，如增值稅適用稅率定為17%，那么成本與總收入比達到65.5%這一臨界值時，增值稅稅率為5%，和營業稅稅率相同，但如果成本與總收入比低于65.5%，則營業稅稅率會顯著低于增值稅稅率，甚至可低于數倍，如成本所占比超過70%，這時增值稅稅率才會出現減幅。

當增值稅稅率為11%時，成本所占比如果達到49.5%這一臨界點時，增值稅稅率為5%，和營業稅稅率相同，但如果成本與總收入比低于49.5%，營業稅稅率則會顯著低于增值稅稅率，甚至可低于數倍，如果成本所占比超過49.5%，這時增值稅稅率才會出現減幅。

據以上測算分析看出，如成本所占比在臨界值以下，那么增值稅稅率會比營業稅稅率高。所以實施營改增，要對增值稅的稅率進行科學優化制定。著重防控因營改增而使稅負增加的情況。筆者建議，在增值稅稅率設置上，可否考慮按房地產細分行業，實施差別稅率，以期達到結構性減稅的效果。

(三)完善企業內部控制制度

實施營改增后，房企稅負受可抵扣進項稅額大小的影響。在采購階段，采購合同要明確對方提供增值稅專用發票，盡可能在取得專用發票后支付款項，避免因合同糾紛等問題無法得到進項發票，無法抵扣進項稅額多負擔稅費。采購過程中，會涉及個體供應商，很容易出現現金直接交易的情況，這種方式不符合財務內控制度，為避免偷逃稅嫌疑，建議盡量通過銀行對公賬戶方式進行錢款交易。

企業開發過程中，重視成本控制，加強成本費用憑據管理，這些憑證是計算企業所得稅和土地增值稅時主要憑據。此外還要充分掌握銷售合同中關于折扣付款方式等方面的約定。

營改增后，主管稅務機關由地稅變為國稅，納稅申報時間、送繳的稅務資料也發生相應變化，企業應按照國家法律政策要求及時納稅、留存各項稅務資料。

四、結束語

營改增是國家有里程碑意義的稅務改革，給房地產行業財務管理方面帶來稅率變化、稅金核算方式改變，發票使用管理等變化、同時出現新的稅務風險點。針對這些問題思考分析，有效利用優惠稅收政策，提升財務管理水平，合理籌劃，提供客觀準確的參考數據，定能助企業開源節流穩健發展。

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