新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的問題及解決對策

恒大地產(chǎn)集團(tuán)烏魯木齊有限公司 曹慧

財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部實施的財務(wù)活動，通過對企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)核算、協(xié)調(diào)和分析，實際了解到企業(yè)的資金運(yùn)行狀況以及企業(yè)最大經(jīng)濟(jì)效益回報情況。房地產(chǎn)企業(yè)如何從原來的高投入，高回報，適應(yīng)現(xiàn)在高投入、低回報的轉(zhuǎn)型，在我國宏觀政策的不斷調(diào)控之下，如何提高自身在市場中的競爭能力，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益不斷提高。這都需要從企業(yè)的財務(wù)管理方面進(jìn)行重點(diǎn)的研究和分析。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理過程存在問題分析

(一)資本結(jié)構(gòu)不合理，資金成本高、負(fù)債率高

房地產(chǎn)企業(yè)是一個投資量大，投資周期長的資本密集性行業(yè)。一個項目從立項，到土地審批到最后的竣工投入使用，需要經(jīng)歷很長時間，其投入量大，投入面廣，房屋在竣工前需要的資金量非常大。新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)融資更難，很多企業(yè)為了得到資金，根本不考慮融資成本，借入的資金成本非常高。不考慮自有資金和借入資金的比例，根本沒有考慮財務(wù)杠桿的作用，資金結(jié)構(gòu)不合理，加大了財務(wù)風(fēng)險及經(jīng)營風(fēng)險，過高的資金成本吞噬了企業(yè)的利潤，影響了企業(yè)的收益。

(二)不重視成本和費(fèi)用的管理，不重視預(yù)算

我們所說的成本和各項費(fèi)用管理主要是指經(jīng)營費(fèi)用和產(chǎn)品成本的預(yù)算、控制和分析等管理活動。在企業(yè)中開展這些方面的活動，主要作用就是對房地產(chǎn)企業(yè)的管理進(jìn)行全面的挖掘和分析，節(jié)約更多的成本，有效的控制企業(yè)各項費(fèi)用，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實力，在市場中保持更加旺盛的競爭力。很多房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊，根本不重視成本和費(fèi)用的管理，經(jīng)營者沒有財務(wù)管理的概念，沒有做到對企業(yè)經(jīng)營和生產(chǎn)的全過程的監(jiān)督和控制，導(dǎo)致了企業(yè)財務(wù)管理方面存在各種各樣的問題，加大了企業(yè)的成本。

不重視預(yù)算管理，沒有預(yù)算或在預(yù)算的編制與執(zhí)行上各行其道，各部門之間不能形成默契，導(dǎo)致整個預(yù)算體系存在問題，使預(yù)算沒有得到很好的執(zhí)行。

(三)內(nèi)部控制制度不完善

大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)未建立完善的內(nèi)控體系，企業(yè)監(jiān)督和控制主要靠人來管理人，不是用制度管理人，財務(wù)人員一人兼數(shù)職，不相容崗位沒有分離，沒有建立內(nèi)部控制體系，使財務(wù)管理混亂，財務(wù)管理及企業(yè)經(jīng)營存在很大的漏洞，企業(yè)頻繁出現(xiàn)舞弊現(xiàn)象。

(四)財務(wù)人員素質(zhì)不高，財務(wù)管理意識淡薄

房地產(chǎn)企業(yè)重控制輕管理現(xiàn)象很普遍，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，很多經(jīng)營者只需要財務(wù)解決融資問題，根本不重視財務(wù)人員的素質(zhì)，財務(wù)管理意識也非常淡薄，企業(yè)的財務(wù)管理流于形式。會計信息的真實性、完整性得不到體現(xiàn)。使財務(wù)活動中的預(yù)測、監(jiān)督、控制與決策沒有起到作用。

二、解決對策分析

(一)加強(qiáng)財務(wù)管理，降低資金成本

房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)周期長，資金需求量大，通常都會采用融資。不同的融資方式，會產(chǎn)生更多的利息和財務(wù)風(fēng)險，因此，在進(jìn)行財務(wù)成本預(yù)算過程中，應(yīng)該對各種融資方式進(jìn)行全面的分析和研究，科學(xué)合理的對企業(yè)的經(jīng)營成本進(jìn)行控制，制訂不同的融資方案，在融資時要考慮資本結(jié)構(gòu)，最大限度利用財務(wù)杠桿，將企業(yè)的資金成本控制在合理的水平之內(nèi)，切實有效的降低企業(yè)成本，降低財務(wù)風(fēng)險，對企業(yè)的資源進(jìn)行優(yōu)化配置，使企業(yè)效益最大化。

(二)建立完善的財務(wù)制度，加強(qiáng)內(nèi)控管理

我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平低下，在管理過程中沒有建立完善的管理制度，沒有建立內(nèi)控體系。在企業(yè)發(fā)展過程中，為了切實有效地提升企業(yè)在市場中競爭力，必須要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理。建立健全財務(wù)管理制度，完善財務(wù)監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)財務(wù)管理的作用，有機(jī)結(jié)合內(nèi)部審計和財務(wù)監(jiān)督部門，全面有效的對企業(yè)的財務(wù)活動和經(jīng)營活動進(jìn)行監(jiān)督。

建立健全內(nèi)部制度，相互制約和監(jiān)督，提高會計人員的工作質(zhì)量，防止財務(wù)管理中出現(xiàn)錯誤和舞弊行為，實現(xiàn)對內(nèi)控制度的有效監(jiān)督。

(三)建立財務(wù)預(yù)算體系，強(qiáng)化財務(wù)的管理職能

房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該重視和支持財務(wù)預(yù)算管理工作，建立完善的財務(wù)預(yù)算體系。在房地產(chǎn)企業(yè)中的通過建立并且完善財務(wù)預(yù)算的動態(tài)性，能夠有效的對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)進(jìn)行一定的監(jiān)控，注重對預(yù)算行為的監(jiān)督和檢查。尤其對資金使用情況進(jìn)行重點(diǎn)的監(jiān)督和檢查，對于存在問題及時上報，提高資金的使用效率，對于企業(yè)閑置的資金應(yīng)該充分進(jìn)行利用，進(jìn)而能夠有效的實現(xiàn)資金管理，實現(xiàn)資金使用的效益最大化。同時在檢查過程中還需要分析研究項目建設(shè)和投資存在的風(fēng)險，設(shè)立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行一定的監(jiān)督及防范，從而發(fā)揮財務(wù)管理的作用與價值。

(四)加強(qiáng)財務(wù)人員的專業(yè)水平，提升綜合素質(zhì)

提高財務(wù)人員的財務(wù)管理水平，就必須要提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)，只有高素質(zhì)的財會人員，才能保證財會工作正常有序。提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)，首先從人員的選撥入手，按照國家相關(guān)規(guī)定選撥優(yōu)秀人才，考察人員的專業(yè)技能和從業(yè)資格；第二在工作中要不斷進(jìn)行培訓(xùn)，建立和完善培訓(xùn)機(jī)制。倡導(dǎo)工作中不斷學(xué)習(xí)，加強(qiáng)專業(yè)知識和技能培養(yǎng)，使財務(wù)人員的綜合素質(zhì)得到提升。

三、結(jié)束語

總之，財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理重要的工作之一，其對企業(yè)資金的使用情況以及公司的運(yùn)營起到關(guān)鍵的保障作用。好的財務(wù)管理體系能夠切實降低運(yùn)營的成本，降低企業(yè)的負(fù)債，提高資金的利用效率，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營效益最大化。

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