經濟新常態下房地產企業的轉型——以萬科為例

華中師范大學 唐將偉

一、前言

當前我國經濟發展進入新常態化，經濟增速較之前有所放緩，宏觀經濟進入調整期，行業轉型升級速度加快。房地產企業在經歷了二十多年的快速發展以后，也進入了相應的調整期。同時，房地產企業的高速擴張和粗放發展導致當前房地產市場住房存量過大，未來去庫存壓力明顯增大。同時，經濟新常態下，需求放緩，土地供給減少、融資成本增加，企業利潤趨于平緩，政策調控不斷趨于常態化，這些都使得房地產企業轉型變得十分必要而且迫切。萬科作為我國住宅行業的龍頭企業，在經歷高速發展之后，也同樣面臨著新常態下的轉型問題。

二、經濟新常態下房地產企業轉型的環境分析

(一)融資環境

我國經濟經歷三十多年高速增長以后，開始進入中高速發展。這一時期的發展不再是過去粗放、貪大求快的增長，經濟增長更加注重效率和質量。單純靠大規模銀行借貸、拍地、開發、銷售的粗放式發展已經不能應對激烈的市場競爭。企業數量增加和企業規模膨脹加劇了企業融資的壓力。地方政府為了增加財政收入，不斷推高地價，地王記錄頻頻被房地產企業刷新，給房地產企業拿地成本上漲帶來很大壓力。房地產企業資金周轉困難使其面臨資金鏈條斷裂風險。房地產企業尤其是中小型房地產企業因為規模小、資金實力較弱、信用較差，在銀行借貸、上市融資等方面面臨越來越大的競爭壓力。伴隨著經濟增速放緩和城鎮化速度放緩，房地產企業融資環境不容樂觀。因此，房地產企業戰略轉型變得十分必要而且迫切。

(二)國家宏觀政策環境

經濟新常態下，經濟發展向平穩、高效、高質量的方向發展。國家對房地產的調控也遵循這一原則，力求房地產市場健康平穩有序發展。房地產行業二十多年快速發展使得國內房價快速攀升，國民對高房價的輿論迫使政府不得不對房價進行調控；同時，房價格過高過快增長也使部分地區房地產泡沫不斷增大，給經濟發展帶來較大的風險。國家對房地產市場市場的調控始終沒有停止。尤其是2013年以來，國家繼續保持對房地產市場的限購、限價政策，同時加大房地產市場信貸領域的適度收緊政策，提高二套房的首付比例，加大保障房的建設力度。即使在經濟下行壓力加大的情況下，國家采取仍然對重點地區采取限制政策，調控政策區分對待，體現了國家對促進房地產市場平穩、有序、健康發展的政策意圖。

(三)市場供求關系

從房地產市場的供求關系來看，我國經濟發展進入新常態，發展速度的放緩，城鎮化發展到一定階段，新增住房需求也有所放緩，這都帶來住房消費需求的放緩。同時，我國房地產市場經過二十多年的快速擴張，尤其是近幾年房地產企業規模不斷擴大，商品房供給已經超過了市場的剛性需求，出現較大的過剩。未來國內房地產市場將面臨去庫存的消化期。房地產企業去存壓力大大增加，銷售額降低，資金回流減慢，行業內企業降價潮，競爭加劇。房地產企業利潤降低，資金回籠周期加長，資金鏈斷裂風險加大，銀行借貸違約風險加大，一旦房地產泡沫破裂，房地產企業將面臨巨大的經營風險。進入2013 年以來，部分地區的中小房地產企業老板“跑路潮”就充分反映了我國房地產企業當面臨的供給過剩，資本回籠慢，現金流短缺，資金鏈斷裂的經營風險。房地產企業轉型勢在必行。

三、萬科的發展轉型歷程

萬科1988 年開始步入房地產界，經過多年發展，萬科已經成為我國房地產市場領域最大住宅地產開發企業。成立之初萬科堅持多元化戰略，有工業生產、房地產、對外貿易、文化傳播四大經營業務。萬科多元化高速發展使得資源有限的弊端日益暴露。萬科開發項目眾多，但項目規模有限，市場競爭力較低，業務發展很不穩定，利潤實現停滯，企業缺乏長遠發展動力。

90年代以來，國內經濟發展速度加快，年均增長率超過10%。城鎮化進程不斷推進，再加上國家住房貨幣化改革，住房需求迅速增加，房地產企業迎來發展的黃金時期。萬科多元化戰略轉變為房地產經營專業化。2011年萬科銷售額1215億，2012年銷售額1412億，2013年銷售額1709億，2014年銷售額2151億，規模位居世界同行業首位。

隨著我國經濟發展新常態化，經濟發展速度放緩。整個房地產市場供求關系發生變化，市場存量過剩的局面凸顯。再加上國家對房地產市場調控政策，2014年的國內房地產市場陷入低迷，萬科開始轉型壓力。

一方面，萬科多年專注于住宅市場發展，住宅市場占到整個公司80%份額，尤其是2014 年銷售額達到2151 億，較2013 年增長26%。龐大的住宅物業規模使得萬科在物業管理領域擁有較大現存優勢。由單純住宅滾動開發模式向物業持有模式轉變是房地產企業運營模式轉變的一個重要方向[1]。2014 年萬科聯手阿里巴巴，通過大數據技術打造“智能社區”、社區金融、第五食堂、萬物倉、幸福驛站等項目，實現物業管理的更加專業化和智能化。

另一方面，萬科還看到，隨著我國經濟社會發展，城鎮化水平不斷提高，居民收入水平和消費水平不斷提高，旅游地產需求正不斷加大，并在未來有很大發展空間。近些年來，旅游行業在國內需求越來越大，再加上國家對第三產業支持力度不斷增加，在未來經濟發展中將占有更大的比重，市場潛力十分可觀。萬科緊緊抓住市場需求，投資旅游地產。2014年8月萬科投資上百億在吉林打造松花湖滑雪度假區顯示了萬科在旅游地產方面的意圖。

再者，隨著我國人口增長不斷放緩，人口老齡化問題開始出現。2014年，中國60歲以上老年人數量已達到2.1242億，占總人口14.9%。養老問題越來越成為社會的沉重包袱。2014年，萬科開發國內首個養老地產項目----萬科幸福家社區養老中心。萬科目前新的定位為城市配套服務商，順應國內人口老齡化趨勢，加快發展養老地產，是萬科轉型的重要舉措。

四、結束語

經濟新常態對我國房地產企業來說既是機遇也是挑戰，房地產企業粗放經營發展模式將面臨來自經濟新常態各方面的壓力。這就為我國房地產企業轉型升級帶來契機，房地產企業平穩、高效、健康發展將是經濟新常態下的轉型目標。

[1]張小富，蘇永波.新形勢下房地產企業轉型研究[J].建筑經濟，2013（8）