淺析房地產企業全面預算管理存在的問題及對策

名門地產（河南）有限公司 夏雷

一、全面預算的定義及作用

(一)全面預算的定義

房地產企業全面預算是指在其為了實現長期發展戰略宗旨下，將企業發展戰略目標進行詳細地分解，分解到各種經營活動中，并根據企業現在的實際情況進行全面整合，最終實現優化企業的人力、資金、信息等現有資源，從而使企業的價值最大化。進而實現了企業的美好愿景。

(二)房地產企業全面預算的作用

可以幫助企業正確把握其發展方向，因為房地產企業全面預算是其發展戰略的詳細分解；優化了企業以項目為中心的各項資源，因為預算不是單一某個指標的設計與實現，是企業整體環境的優化組合；提高了企業的各種風險防御的能力，因為風險預測及評估是全面預算的重要組成部分，也是企業防范各種風險的重要手段。

二、當前房地產企業全面預算管理中存在的問題

(一)缺乏全面預算的全員性

全員性是全面預算重要性質之一，在房地產企業體現的更為深刻。但是在包括主要領導在內大部分人員都認為全面預算就是財務部門的工作，甚至認為只要財務部門把好資金的支出計劃與實施，那么預算就全部完成了，這樣的理念在實際工作中就出現了工程管理、決算管理、監理管理等部門與財務部門互不溝通，各做各的工作，一到編制預算的時候財務部門就孤燈奮戰，其他部門正常休息。這種缺乏全員性的預算主觀性極大，偏離客觀實際的可能性極大，從而形成預算與實際的差異無法調整，預算的編制絲毫不起作用。那么企業的發展戰略目標也是空中樓閣。

(二)預算的依據不足，導致預算執行頻繁變動

我們說預算的前提應該有大量的真實可靠基礎資料，但是許多企業為了搶占市場及客戶，于是為了趕工程、抓進度就邊改圖紙邊施工。這樣是想到哪里圖紙就改到哪里、施工就到哪里。最后的結果是設計突破估算、施工突破設計、竣工結算突破施工預算。在施工中具體表現在，追加計劃頻頻增加，變化比計劃要快得多，甚至沒有人將預算的編制毫不放在眼里，設計單位、施工單位、建設單位的共同監督成為無稽之談。這樣的預算失去了其存在的形式，不但影響了房地產企業的良性循環還影響了其在社會中的形象。

(三)缺乏與企業的戰略目標相聯系

我們說全面預算的出發點歸宿點都應該是企業發展戰略目標的實現，但是許多房地產企業在實際工作卻忽略了這重要的一點。由于房地產企業預算開發的比較晚，國家目前還沒有完全的統一標準與方法，所以許多企業都按照自己以往的經驗來編制簡單的預算。即一般都是在年度經營計劃下編制預算，使預算具有短期行為，缺乏預算的長遠性。具體在實際工作主要表現在重視年度預算，輕視項目開發預算，最后使房地產企業的戰略發展目標沒有可靠的數據做支持，使企業的預算徹底地與發展戰略不匹配。從而影響企業的競爭力與生命力。

三、針對當前房地產企業全面預算管理存在的問題應采取解決的對策

(一)全員參與，相互溝通與協調

房地產企業實行預算的全員性一方面可以使預算部門與基層密切接觸，掌握實行現場的第一手資料，使預算有有依有據，具有說服力。另一方面預算實行全員性可以加強管理部門之間的溝通與協調。如財務部門、供應部門、人力資源部門、技術部門可以進行很好的商討，最終制定合理有效的方案，這樣使預算更加科學，避免出了責任相互推諉的現象產生。再有一方面預算管理部門經常與主管領導進行溝通，使主管領導及時地掌握企業的施工進度及其完成情況，有助于企業領導的重大項目的安排與決策的制定。因此房地產企業預算的全員性將推動企業的全面發展。

(二)做好全面預算的基礎性工作，使預算具有嚴肅性

預算是科學的預測和估算，是在有事實的前提下進行的。又加上房地產企業工作的自身特點，所以其預算的基礎性工作一定要做好、做細，這是做好預算的最基本前提。首先要有真實的原始記錄，包括定額、計價、計量、標準；其次各種與預算有關的各種信息包括外部信息要真實可靠，再其次是對專業人員要定期進行培訓與定期地考核，使他們逐步提升自我，最后使自己的業務水平有個綜合的提高。這樣基礎工作做好了，預算與實際差距縮小了，預算的真正作用體現了，從而有效地避免了預算的頻繁改變，增強了預算的執行力與說服力。

(三)改變預算的編制方法，使預算與戰略緊密相連

一般企業的預算編制方法是“自下而上”，由于房地產企業周期長，不確定因素多，開發項目的種類也繁多，所以房地產企業可以采用“自上而下，上下結合”的編制過程，這樣企業可以先將開發項目的預算考慮進去，進而綜合考慮各種不確定因素，同時結合企業的年度預算，進行多次地匯總分解，最終使預算具有全面性與科學性。另外還有加強預算的預警制度，使各項預算如果超支則馬上啟動預警制度，這樣更加防范了企業的各種風險抵制能力。

四、結束語

綜上所述，房地產企業預算是個系統性工程，它需要全員的參與，部門的協調、科學的管理。我們相信通過國家的宏觀調控與房地產企業自身的不謝努力，房地產企業在預算管理方面一定會有更大的提高。

[1]趙獲.房地產企業預算管理存在問題及對策思考[J].中國市場.2013

[2]解志翔.房地產企業全面預算管理存在問題的思考[J].財經界.2011