破解土地儲備難題 培養(yǎng)多元化土地儲備人才能力

□歐陽燁

作為一名土地業(yè)務工作者，在工作中難免會遇到一些難題，怎樣解決難題?這就要求我們必須充分熟悉情況、掌握基本政策理論具備一定的創(chuàng)新精神。在工作中不斷培養(yǎng)自身的素養(yǎng)，提高工作的效率，來進一步完善土地儲備工作中的難點熱點。

一、破解土地儲備工作難題

(一)土地儲備工作面臨問題。近兩年秦皇島市土地儲備工作主要表現(xiàn)出兩方面問題:一是對政府重點項目土地收購工作遇到的阻力;二是，土地移交存在遺留問題。針對這些問題進行深層次分析，主要有以下幾點:

1．土地儲備的公益性尚未得以確認。目前來看，土地儲備目標是多元的。既要有效地實現(xiàn)國有土地資產(chǎn)的保值增值，又要適當滿足土地原權利人的合理需求，同時間接地承擔著土地市場調(diào)控的任務。在這一情況下，土地儲備是定義為經(jīng)營性還是公益性的，抑或兼而有之，沒有定論。這一問題講起來似乎很“虛”，但實際上，正是由于這種定性上的模糊，使土地儲備成了一個“四不象”的東西，工作處在一個尷尬的局面。

2．土地儲備的法律依據(jù)不足，收購缺乏強制性。實踐中，土地儲備多依據(jù)散見于土地管理法、城市規(guī)劃法等有關法規(guī)中的部分條文。但當對方拒絕收購時，沒有強制手段。從國家層面上來講，土地儲備的公益性缺乏普遍認可，出臺的規(guī)定也就不太可能具有強制性。土地儲備工作難，難于征地。土地征收畢竟有土地管理法作為背景，具有半強制性，只是在價格上存在討價還價余地而已;而儲備沒有。

3．土地收購補償標準混亂，同地不同價現(xiàn)象十分普遍。收購同樣的土地，在確定補償額時，依據(jù)不同的政策，及在不同的規(guī)劃條件下，價格會存在很大的差異。實踐中存在著“會哭的孩子有奶吃”的現(xiàn)象，公平性經(jīng)常受到質(zhì)疑，加大了土地儲備工作的難度。這種狀況持續(xù)下去，土地儲備工作將會更加困難。

4．收購資金瓶頸問題。目前秦皇島市土地儲備資金來源主要依賴于金融機構貸款。在金融系統(tǒng)，土地儲備貸款被列入房地產(chǎn)開發(fā)類項目，受國家宏觀調(diào)控政策的影響，向金融機構申請貸款的審批遇到了較大的困難，土地收購資金緊缺。另外，利息壓力也會越來越大。

(二)解決土地儲備問題的一些思路。解決問題的最好方法就是從根源上挖掉產(chǎn)生問題的土壤，建立一個好的制度。一個好的制度，不會保證不出問題，但出的問題會少很多。

1．在立法的高度上明確土地儲備的公益性質(zhì)。目前，國家已經(jīng)開始嘗試將土地作為宏觀調(diào)控的一種手段。那么，土地儲備在其中處在什么樣的地位、應該發(fā)揮什么樣的作用呢?回想設立土地儲備制度最初的目的，就是要做一個“蓄水池”，截流上游所有水源，根據(jù)水源水量大小決定放水量。這本身就是宏觀調(diào)控的一個方面。至于作為“二道販子”，低買高賣，替政府賺點錢，或者支持企業(yè)退城進郊，再或者替政府解決企業(yè)改制資金等等目前地方政府最看重的土地儲備作用，似乎只是“摟草打兔子”的事。土地儲備的公益性是很明顯的。解決了土地儲備的定性問題，用法律手段確定土地儲備的強制性就變得順理成章了。這與目前極為熱門的《物權法》等法律的規(guī)定，及中央限制公權力，強調(diào)對于民眾利益的保護這樣一個總體思路，也無明顯沖突。

2．建設大容量土地儲備庫，實現(xiàn)用土地調(diào)控經(jīng)濟目標。目前來看，土地調(diào)控手段似乎只有控制農(nóng)用地轉用指標及規(guī)定工業(yè)用地投資強度等有限的幾個。從實踐上來看，市縣向省里爭取指標，更像是一場“狼多肉少”的爭食比賽。實際作用只是控制建設用地的增量，促進土地的集約利用，主要并且間接地限制工業(yè)項目的投資。宏觀調(diào)控如果演變成只有限制一個方面，那就只有“控”，沒有“調(diào)”了，宏觀調(diào)控，改叫“宏觀調(diào)制”好了。更有效的土地調(diào)控手段應是政府制定的，包含存量和增量二種來源，工業(yè)和房地產(chǎn)等各種用途，在區(qū)域上合理分布的土地供應計劃及土地利用規(guī)劃。在做好地價、市場及經(jīng)濟運行監(jiān)測工作的基礎上，結合政府產(chǎn)業(yè)政策，在不同區(qū)域、適時投放不同用途、不同數(shù)量的土地，實現(xiàn)既定的調(diào)控目標。似乎這才是一個使用土地手段調(diào)控經(jīng)濟的樣子。

要想做到適時地投放土地，調(diào)控更為及時和有效，政府必須有充足的儲備用地。換句話說，政府調(diào)控土地市場能力的大小，與政府儲備土地的數(shù)量正相關。因此，我們應該將存量土地都納進來，增量盡可能地納入，做一個數(shù)量越大越好的土地儲備庫。

3．廣開渠道，多措并舉籌集儲備資金。目前我國土地儲備基金是“遠水解不了近渴”的，即便水來了，也是杯水車薪。現(xiàn)行工作中全國的土地儲備機構都不約而同地采用了一個最容易想到，也是最容易實現(xiàn)的辦法:用銀行貸款。怎樣廣開渠道多措并舉籌集儲備資金?可以借鑒上市工作的資產(chǎn)運作，通過發(fā)行股票“圈錢”，如果土地儲備機構上市操作難度太大可以發(fā)行債券。這種做法在理論界稱為“土地債券化”，可以讓企業(yè)投資土地儲備機構吸納國有單位的資金。

4．建立公平、透明的土地收購補償標準，力求同地同價。在土地收購補償標準上我國現(xiàn)行制度的主要問題是土地收購補償標準的公平、透明化。只有公平、透明了才會減少土地收購難度，減少拆遷釘子戶，提高民族性格修養(yǎng)。

二、培養(yǎng)多元化土地儲備工作人才能力

在土地儲備工作中，我們經(jīng)常要對收購的土地進行資產(chǎn)評估，對土地進行前期調(diào)查，還要對土地訂立雙方合同以及進行后期儲備管理。在這些工作環(huán)節(jié)中，作為一名工作人員一是要對這些土地相關知識進行了解和掌握，二是更好地運用土地相關法律知識，對土地儲備工作進行創(chuàng)新，圓滿地解決遺留問題。怎樣培養(yǎng)好多元化土地儲備干部能力?主要體現(xiàn)在以下幾方面:

(一)理論知識的學習。確定學習思路，確定學習方式，在有嫌的工作時間里研讀相關土地法律法規(guī)，培養(yǎng)每一個同志的工作學習熱情，書寫每一位同志在工作中所遇到的問題及對土地儲備工作的掌握與體會。了解土地部門各職能科室的相關業(yè)務，做到人人精通，人人掌握。

(二)實踐工作中的學習。要想讓土地干部隊伍多元化，就必須要讓工作人員多去實踐，好多的工作經(jīng)驗都需要從實踐中來，只有理論和實踐相結合了，干部隊伍的素質(zhì)和能力才能夠提高，才能夠在各個方面站穩(wěn)腳跟，處于不敗之地。職位的換崗工作能夠調(diào)動大家的積極性，能夠讓大家熟悉各個崗位的業(yè)務知識，更好地提高反腐倡廉水平。

(三)個人文化素質(zhì)的培養(yǎng)。增強文化知識的修煉，營造讀書的氛圍，培養(yǎng)黨性，讓每一位同志在黨的指引下積極健康地為國家做好各項工作。樹立國土形象，讓老百姓知道國土人的風貌與和諧，讓老百姓真真切切地感受到事好辦，人好見。

［1］土地收購儲備培訓教材

［2］土地儲備管理辦法解讀