房地產處于軟著陸過程中

葉檀

黃金時代已經過去，作為軟著陸的經濟體，最重要的資產品價格從高空墜地是不可能的，依然保持在高位也是不可能的。

房價持續下跌，超過預期。

據3月18日國家統計局公布的2月70個大中城市房價數據，新建商品住宅連續10個月下跌，同比下降的有69個城市。二手住宅價格環比下降的城市61個，同比下降的有69個。上漲的城市有5個，持平的城市有4個。環比價格變動中，最高漲幅為0.3%，最低為下降1.2%。

這個糟糕的數據，與成交時恰好匹配。今年前兩個月，全國商品房銷售面積8764萬平方米，同比下降16.3%；銷售額5972億元，下降15.8%。春節假期因素不容忽視，如果節后持續大幅下滑，將對開發商構成極大的壓力，今年預計會有不少中小開發商清算破產。

最活躍的資金已經開始多元化之旅，從消費、服務、健康等方面入手打造全產業鏈，把住戶與銷售數據作為接入服務與消費的一個個節點。類似于李嘉誠進行資產重組，相當于把所有的房地產資產作整體盤點，同時大步地向其他領域進軍。

主要從降低貸款鼓勵剛性需求、幫助消化庫存入手，政府已經在靜悄悄穩定市場。今年很多地方政府有購入庫存房充當保障房的計劃，以減少市場庫存。2月28日降息以后，5年期以上貸款基準利率由6.15%降低至5.9%，是過去10年來的最低水平。

公積金貸款門檻進一步降低。中央國家機關住房資金管理中心在官網發布，自3月18日起，繳存職工申請住房公積金個人貸款將出現4項調整，降低首套購房貸款門檻，借款申請人購買首套自住住房且貸款受理前1年之內未提取住房公積金的，將原規定的個人賬戶余額不足兩萬元按照兩萬元計算，調整為個人賬戶余額不足5萬元按照5萬元計算。3月17日，濟南市住房公積金管理中心發布了《關于調整住房公積金貸款首套房認定標準的通知》也上調了貸款門檻。未來降低二手房交易稅費等一系列舉措有望入市。

市場繼續處于分化之中，庫存量大、價格過高的城市繼續大幅探底，而一線城市或者此前價格較低的城市成為避風港。

中原地產研究中心統計數據顯示，截至3月15日的一周，54個重點城市成交量快速復蘇，一周簽約套數為4.54萬套，環比上上周上漲了20.7%。以北京為例，當周商品住宅累計成交1033套，成交量連續三周超千套，扣除自住房的純商部分，成交套數環比上漲了12%。隨著春節假期與“兩會”結束，此前推遲入市的樓盤將集中入市，預計3月底北京房地產市場供需雙方將會逐步加速放量的步伐。

從庫存量看，一二線城市庫存下降，2月底全國主要的9大城市商品房住宅可售庫存繼續減少，9城市合計可售面積為7309萬平方米，環比1月的7352萬平米、12月的7468萬平米，均有下調，北京目前可售的住宅庫存套數為80657套，已是最近半年最低，而三四線城市卻居高不下。一二線城市已找到部分安全墊，三四線城市還在摸索。另一方面，某些配套完善的養老公寓，以及有優質教育資源的學區房，價格總體處于高位。

作為資產配置，房地產不超過家庭資產的1/3，在一二線城市的核心區域，仍然擁有安全邊際，并不值得焦慮。緩慢地波浪式的逐級下降，市場出現分化，供應量逐步減少，將是大概率事件。

黃金時代已經過去，作為軟著陸的經濟體，最重要的資產品價格從高空墜地是不可能的，依然保持在高位也是不可能的。