河南省城鎮(zhèn)商服用地基準(zhǔn)地價(jià)平衡研究

田 燕　(河南省科學(xué)院地理研究所，河南鄭州 450052)

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河南省城鎮(zhèn)商服用地基準(zhǔn)地價(jià)平衡研究

田 燕(河南省科學(xué)院地理研究所，河南鄭州 450052)

摘要基準(zhǔn)地價(jià)平衡是城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)平衡的重要內(nèi)容。該研究構(gòu)建了不同級(jí)別的因素因子層，對(duì)河南省18個(gè)省轄市市區(qū)的城鎮(zhèn)商服用地進(jìn)行了平衡研究，將18個(gè)省轄市市區(qū)分為5個(gè)類別，研究發(fā)現(xiàn)各市區(qū)地價(jià)水平與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平基本吻合，部分市區(qū)地價(jià)受地方政策影響導(dǎo)致價(jià)格偏低。

關(guān)鍵詞基準(zhǔn)地價(jià)；平衡；河南省

Study on the Balance of the Land Base Price of Urban Commercial Land in Henan Province

TIAN Yan (Institute of Geography Sciences, Henan Academy of Sciences, Zhengzhou, Henan 450052)

Abstract Benchmark land prices balance is an important content of urban benchmark land prices balance. This paper carries out a balanced study on urban commercial taking place in 18 provinces of Henan Province by constructing different levels of factor layer. 18 provincial-level cities can be divided into 5 categories, the study found that the urban land price level and the level of economic development are basically consistent, some urban land prices influenced by local policy leads to low prices.

Key words The standard land price; Balance; Henan Province

1研究區(qū)概況

河南位于中國(guó)中東部、黃河中下游，地理坐標(biāo)為110°21′~116°39′E、31°23′~36°22′N，東接安徽、山東，北界河北、山西，西接陜西，南臨湖北。河南地處我國(guó)中部，承東啟西，古稱“天地之中”，被視為“中國(guó)之處而天下之樞”。地勢(shì)西高東低，橫跨海河、黃河、淮河、長(zhǎng)江4大水系，屬暖溫帶-亞熱帶、濕潤(rùn)-半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候。2013年末總?cè)丝跒?0 601萬(wàn)，全省土地總面積為16.7萬(wàn)km2。此次城鎮(zhèn)商服用地基準(zhǔn)地價(jià)平衡對(duì)象包括河南省轄范圍內(nèi)的鄭州、開封、洛陽(yáng)、平頂山、安陽(yáng)、鶴壁、新鄉(xiāng)、焦作、濮陽(yáng)、許昌、漯河、三門峽、南陽(yáng)、商丘、信陽(yáng)、周口、駐馬店等17個(gè)省轄市，濟(jì)源1個(gè)省直管縣市的主城區(qū)范圍內(nèi)的商服用地價(jià)格協(xié)調(diào)和銜接。

2基準(zhǔn)地價(jià)平衡技術(shù)路線

(1)按照《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》的要求，對(duì)各市區(qū)城鎮(zhèn)土地質(zhì)量進(jìn)行分等排序，將分等指數(shù)作為基本控制依據(jù)，確定各市區(qū)對(duì)比次序。

(2)依據(jù)河南省實(shí)際，對(duì)各市區(qū)地價(jià)水平進(jìn)行地價(jià)內(nèi)涵統(tǒng)一設(shè)定，對(duì)各市區(qū)地價(jià)水平進(jìn)行相應(yīng)修正，同時(shí)對(duì)地價(jià)表達(dá)形式上進(jìn)行統(tǒng)一。

(3)選擇影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等指標(biāo)，對(duì)各市區(qū)進(jìn)行分等，依據(jù)指標(biāo)因素權(quán)重，求取各市區(qū)分等指數(shù)值。

(4)依據(jù)上述分等指數(shù)和各市區(qū)修正后的最低和最高地價(jià)水平，劃分等別指數(shù)和地價(jià)值的對(duì)應(yīng)區(qū)間，將各市區(qū)價(jià)格水平按等指數(shù)排序。

(5)根據(jù)不同地類的特點(diǎn)，選取相應(yīng)因素指標(biāo)，依據(jù)平衡指數(shù)對(duì)市級(jí)平衡地價(jià)的控制值進(jìn)行修正，得到分地類地價(jià)平衡后的初步結(jié)果。

(6)反饋到各市區(qū)，由市國(guó)土資源局組織相關(guān)專家進(jìn)行論證,省國(guó)土資源廳組織相關(guān)專家對(duì)各市區(qū)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)初步平衡結(jié)果進(jìn)行論證。

(7)結(jié)合省、市專家意見，依據(jù)各市區(qū)實(shí)際價(jià)格水平，確定各市區(qū)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)最終平衡結(jié)果。

3基準(zhǔn)地價(jià)平衡

3.1統(tǒng)一內(nèi)涵為平衡各城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)水平，設(shè)定其地價(jià)平衡內(nèi)涵：城鎮(zhèn)各類建設(shè)用地，各土地級(jí)別或均質(zhì)地域，在一定的開發(fā)程度、一定的土地容積率、最高出讓年限、某一估價(jià)基準(zhǔn)日的同一土地利用類型完整土地使用權(quán)益的平均價(jià)格[1-2]。

土地開發(fā)程度：根據(jù)目前各城鎮(zhèn)城區(qū)現(xiàn)狀和土地用途分類情況，開發(fā)程度設(shè)定為“七通一平”——通路、通電、通訊、通上水、通下水、通氣、通暖及土地平整。

土地容積率：商服用地為2.5，住宅用地2.5，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地1.0，交通運(yùn)輸用地1.0，水利設(shè)施用地1.0，特殊用地1.0，公共管理與公共服務(wù)用地1.5。

土地出讓年限：商服用地出讓年限40年，住宅用地出讓年限70年，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地50年。交通運(yùn)輸用地50年水利設(shè)施用地50年特殊用地50年，公共管理與公共服務(wù)用地(不含旅游和娛樂用地)50年，公共管理與公共服務(wù)用地(旅游和娛樂用地)40年。

估價(jià)基準(zhǔn)日：此次基準(zhǔn)地價(jià)更新的估價(jià)基準(zhǔn)日為2013年1月1日。

3.2平衡指數(shù)計(jì)算

3.2.1平衡因素選擇原則。平衡因素選擇應(yīng)遵循以下原則：①城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)平衡因素因子的指標(biāo)值變化對(duì)城鎮(zhèn)土地質(zhì)量有顯著影響[1]，且能直接客觀地反映所評(píng)價(jià)區(qū)域的城鎮(zhèn)土地等的高低；②城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)平衡因素因子的指標(biāo)值有較大的變化范圍；③選擇的因素因子對(duì)不同性質(zhì)城鎮(zhèn)的影響有較大的差異，其指標(biāo)能夠反映不同性質(zhì)城鎮(zhèn)之間的土地等差異[3]；④城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)平衡因素因子的指標(biāo)反映當(dāng)前的土地利用發(fā)展趨勢(shì)，并對(duì)城鎮(zhèn)未來(lái)土地等產(chǎn)生影響；⑤城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)平衡因素因子的指標(biāo)易通過(guò)統(tǒng)計(jì)資料獲取或易量化處理。

3.2.2平衡指標(biāo)體系及權(quán)重。

(1)各地類地價(jià)平衡指標(biāo)選取原則。各地類的地價(jià)平衡指標(biāo)選取遵循以下原則：①各地類平衡因素因子的指標(biāo)值變化對(duì)該地類基準(zhǔn)地價(jià)有顯著影響，且能直接客觀地反映所平衡區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)土地質(zhì)量的優(yōu)劣；②各地類平衡因素因子的指標(biāo)值有較大的變化范圍；③選擇的因素因子對(duì)不同區(qū)域的影響有較大的差異，其指標(biāo)能夠反映不同區(qū)域之間基準(zhǔn)地價(jià)的差異；④各地類平衡因素因子的指標(biāo)反映當(dāng)前的土地利用狀況，并對(duì)區(qū)域未來(lái)土地利用產(chǎn)生影響[4]；⑤各地類平衡因素因子的指標(biāo)易通過(guò)統(tǒng)計(jì)資料獲取或易量化處理。

(2)指標(biāo)體系構(gòu)建及權(quán)重確定。依據(jù)上述原則，根據(jù)全省實(shí)際情況，采用經(jīng)典的德爾菲法，通過(guò)土地、規(guī)劃、統(tǒng)計(jì)、工商、交通等部門的25位專家，選取各層次平衡因素因子，并經(jīng)過(guò)2輪咨詢打分，確定出各地類平衡因素因子權(quán)重。由于18個(gè)城市的基準(zhǔn)地價(jià)定級(jí)范圍差別較大，市區(qū)之間的末級(jí)地在地貌、規(guī)模、交通方面差別比較大，因此在構(gòu)建指標(biāo)體系時(shí)末級(jí)地單獨(dú)有一套指標(biāo)體系。河南省各地類一級(jí)地至次末級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)平衡指標(biāo)及其權(quán)重見表1。各地類末級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)平衡指標(biāo)及其權(quán)重見表2。

表1　河南省各市區(qū)商服用地一級(jí)地-次末級(jí)地平衡指標(biāo)及權(quán)重

表2　河南省各市區(qū)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)各用途地類末級(jí)地平衡指標(biāo)及權(quán)重

根據(jù)平衡指數(shù)結(jié)果排序如下：

一類城市為鄭州；二類城市為洛陽(yáng)、新鄉(xiāng)、開封；三類城市為許昌、漯河、焦作、平頂山、安陽(yáng)；四類城市為鶴壁、濟(jì)源、南陽(yáng)、濮陽(yáng)、商丘；五類城市為駐馬店、周口、信陽(yáng)、三門峽。

3.2.3基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵統(tǒng)一后修正價(jià)格。通過(guò)以上分析，2013年河南省18個(gè)城市商服用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵統(tǒng)一后的修正價(jià)格見表3。

4平衡結(jié)果分析

4.1各城鎮(zhèn)地價(jià)成果與城鎮(zhèn)等級(jí)關(guān)系一般情況下, 城鎮(zhèn)等級(jí)越高，其相同土地類型相同級(jí)別的土地基準(zhǔn)地價(jià)相應(yīng)也就越高[2]。就某一城鎮(zhèn)而言, 由于商服用地一般占據(jù)比較繁華的地段, 其基準(zhǔn)地價(jià)一般高于住宅用地和工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地基準(zhǔn)地價(jià)，而住宅用地一般要高于工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地地價(jià)，河南省各省轄市區(qū)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)平衡結(jié)果也符合這一規(guī)律。另一方面，隨著城市等次的降低,同級(jí)各類用地的地價(jià)呈下降趨勢(shì)。這是因?yàn)槌擎?zhèn)體系中各產(chǎn)業(yè)、各社會(huì)群體之間相互依存、相互補(bǔ)充的特性,使得當(dāng)人口和產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)聚集到一定程度時(shí)便可形成規(guī)模生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng),生成聚集效益。

河南省18個(gè)城市中就各地類整體來(lái)看，一等城市土地級(jí)別劃分為最多,二等城市次之,末等城市劃分級(jí)別最少。一般來(lái)說(shuō)城市的等別愈高,其發(fā)展水平愈高,建成區(qū)面積愈

大,而城市面積愈大,區(qū)域差異愈顯著,地價(jià)水平相差也大,劃分的級(jí)別也越多。但是,有時(shí)根據(jù)實(shí)際的需要,可能會(huì)在低等級(jí)的城市中,劃分更多的土地級(jí)別。

表3　2013年河南省商服用地基準(zhǔn)地價(jià)修正結(jié)果 　元/m2

4.2河南省城市商服用地地價(jià)分布特點(diǎn)

4.2.1地價(jià)水平與經(jīng)濟(jì)水平基本吻合。通過(guò)對(duì)全省18個(gè)省轄市區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)分析，根據(jù)不同地類將其分成3~5個(gè)層次，大致來(lái)說(shuō)，其中鄭州為城鎮(zhèn)地價(jià)最高層，洛陽(yáng)、開封為次一層，濟(jì)源、周口、鶴壁、商丘為城鎮(zhèn)地價(jià)較低層，除去個(gè)別城市外，其他各城市地價(jià)水平與經(jīng)濟(jì)水平基本吻合。

4.2.2地價(jià)受地方政策影響。城市商服用地地價(jià)水平除了受經(jīng)濟(jì)水平的影響之外，還受到當(dāng)?shù)氐貎r(jià)政策的影響，如個(gè)別城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在全省是中等偏上的，而其商業(yè)、住宅地價(jià)水平在18個(gè)城市中卻屬于中等偏下，這不排除受當(dāng)?shù)氐貎r(jià)政策的影響。

4.2.3具有明顯的地價(jià)特征分布點(diǎn)。河南省商服用地地價(jià)水平具有明顯的以鄭州為中心向外圍輻射衰減的趨勢(shì)。以鄭州為中心的中原城市群洛陽(yáng)、開封、焦作、新鄉(xiāng)、許昌、平頂山地價(jià)總體價(jià)格較高，新開通的橫貫東西的高鐵線上的鄭州、開封、洛陽(yáng)、三門峽以及縱貫?zāi)媳钡母哞F線上的城市鄭州、新鄉(xiāng)、許昌、駐馬店、信陽(yáng)整體地價(jià)水平也較高，區(qū)位優(yōu)勢(shì)的增加是三門峽、駐馬店、信陽(yáng)這樣離鄭州比較遠(yuǎn)的市區(qū)地價(jià)有大幅增長(zhǎng)的原因之一。整體來(lái)看，河南省城鎮(zhèn)商服用地地價(jià)水平以鄭州為中心向外圍城市呈輻射衰減。

4.2.4商服用地地價(jià)水平相差懸殊。在同一個(gè)城市中，經(jīng)濟(jì)越繁榮的地區(qū)，商服用地地價(jià)相差越大，如鄭州市商服用地的最高級(jí)別地價(jià)分別是8 681元/m2(修正后價(jià)格)，緊隨其后的洛陽(yáng)為6 355元/m2，而鄭州最低層次地價(jià)僅為2 500元/m2。

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收稿日期2015-10-23

作者簡(jiǎn)介田燕(1981- )，女，河南泌陽(yáng)人，助理研究員，從事土地資源管理研究。

中圖分類號(hào)S 29

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A

文章編號(hào)0517-6611(2015)33-298-02