一線城市咬緊限購(gòu)不松背后有啥隱情？

各地“兩會(huì)”密集召開(kāi)之際，房地產(chǎn)政策走向成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。北京副市長(zhǎng)陳剛稱暫不考慮放開(kāi)限購(gòu)，“北京房地產(chǎn)價(jià)格正有所回落，房?jī)r(jià)正理性回歸”。上海住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生也在“兩會(huì)”現(xiàn)場(chǎng)表示，上海目前未考慮放寬住房限購(gòu)政策。

與一線城市政府堅(jiān)持限購(gòu)不松綁政策不同的是，各專業(yè)機(jī)構(gòu)就一線城市在2015年是否會(huì)取消“限購(gòu)”政策打起了口水仗。社科院一份報(bào)告表示，2015年限購(gòu)政策將告別歷史舞臺(tái)。上海易居房地產(chǎn)報(bào)告表示，2014年底，一線城市住宅成交有所回暖，房?jī)r(jià)環(huán)比有所回升。據(jù)此，2015年一線城市仍將面臨明顯上漲態(tài)勢(shì)，限購(gòu)政策在短期內(nèi)很難取消。那么一線城市政府對(duì)于限購(gòu)政策為啥緊咬不放松呢？

筆者認(rèn)為，由于一線城市過(guò)多外來(lái)人口的涌入，已經(jīng)使地方政府感受到空前壓力，所以除非房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)，否則限購(gòu)令將會(huì)成為一線城市長(zhǎng)期化。

更值得一提的是，2014年12月份，“北上廣深”4個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)分別為25845元/平方米、30032元/平方米、14641元/平方米和26510元/平方米。一線城市房?jī)r(jià)仍然居高不下，當(dāng)?shù)孛癖娙匀挥X(jué)得房?jī)r(jià)偏高，所以一線限購(gòu)令根本沒(méi)有取消的必要。

再者，一線城市與其他城市相比，去庫(kù)存的壓力明顯輕得多。從監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，2014年一線城市商品住宅新增供應(yīng)量4370萬(wàn)平方米，同比增加19%，商品住宅累計(jì)成交約3210萬(wàn)平方米，同比下跌22%，整體供求比為1.36，略供過(guò)于求。城市庫(kù)存消化周期快速下降，北京、深圳由去年年中的20個(gè)月降至年底的12個(gè)月，上海由13個(gè)月降至9個(gè)月。在庫(kù)存壓力并不太大的情況下，一線城市盲目跟風(fēng)取消限購(gòu)令根本沒(méi)有這個(gè)必要。

最后，限購(gòu)令不取消，但是限貸、限價(jià)等放寬政策一樣也沒(méi)有收緊。信貸和公積金政策的逐漸寬松對(duì)市場(chǎng)而言是較大的利好。北京2015年1月份成交的90平米以下的房屋中公積金貸款占比為31.4%，較2014年12月增加了9.8個(gè)百分點(diǎn)。公積金貸款的總體占比也較2014年12月上升了7.5個(gè)百分點(diǎn)。

而上海在去年年底提高了普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，新標(biāo)準(zhǔn)的推出使成交量急劇回升。據(jù)上海中原研究咨詢部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年12月普通住宅成交比重為52.2%，其中內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)和外環(huán)外的比重分別為12.7%、18.8%和60.2%。普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后比調(diào)整前總比重提升28.4%。所以對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，取消限購(gòu)令負(fù)面影響太大，可用其他政策迂回救市，照樣可以起到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)冷暖的效果。

從表面上看，北上廣深等一線城市堅(jiān)持限購(gòu)不動(dòng)搖，甚至限購(gòu)政策將長(zhǎng)期化。但實(shí)際上，目前一線城市房?jī)r(jià)仍然居高不下，去庫(kù)存壓力相對(duì)較小，又鑒于控制外來(lái)人口過(guò)快流入的需要，地方政府不便輕易放松限購(gòu)政策，但是通過(guò)放松信貸、稅收等其他政策迂回利好房地產(chǎn)市場(chǎng)，這也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到實(shí)足的支撐作用。不過(guò)，一線城市房地產(chǎn)泡沫過(guò)大，政策救市也只能延遲泡沫破裂進(jìn)程，最終一線城市房?jī)r(jià)泡沫難逃破裂的宿命。