當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈分析研究

孫鈺鵬

摘要：資金鏈管理對(duì)企業(yè)的投資規(guī)模和經(jīng)營管理都有很重要的影響，是企業(yè)生存和發(fā)展的核心。房地產(chǎn)行業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位，直接影響著整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)影響到國計(jì)民生等多個(gè)方面。當(dāng)前，我國房價(jià)不斷上漲，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展備受關(guān)注，作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，現(xiàn)金流量的管理直接影響著企業(yè)的正常發(fā)展。本文主要通過當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈的現(xiàn)狀，分析當(dāng)前房地產(chǎn)資金鏈存在的問題，并根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，提出房地產(chǎn)資金鏈管理措施的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng) 資金鏈分析

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)近期走勢(shì)

進(jìn)入2014年之后，全國房地產(chǎn)突然出現(xiàn)了“分水嶺”，房價(jià)回落、增速分化，房地產(chǎn)開發(fā)投資速度回落，房地產(chǎn)成交價(jià)居高，區(qū)域分化明顯，房企資金面趨緊等特征突然出現(xiàn)。房價(jià)下跌及房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟并存的狀態(tài)，已引發(fā)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂，個(gè)別商業(yè)銀行的信貸政策出現(xiàn)調(diào)整，房企資金面將逐步趨緊。部分銀行在2014年初，無論是開發(fā)貸款還是個(gè)人按揭貸款，貸款的放款時(shí)間都被明顯拉長。

二、房地產(chǎn)資金鏈的分析

從三個(gè)方面分析房地產(chǎn)資金鏈的現(xiàn)狀，分別是：籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)和經(jīng)營活動(dòng)，探究在各個(gè)環(huán)節(jié)存在的問題。

（一）房地產(chǎn)籌資活動(dòng)

房地產(chǎn)資金鏈?zhǔn)菑幕I資活動(dòng)開始的，在整個(gè)環(huán)節(jié)中占有重要地位，對(duì)整個(gè)環(huán)節(jié)的運(yùn)營起到重要的影響。首先，房地產(chǎn)行業(yè)必須要有籌措資金的能力，有大量的的資金支撐；其次，籌資活動(dòng)是其他活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)，一旦這個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生了什么問題，其他環(huán)節(jié)的正常運(yùn)營也會(huì)出現(xiàn)問題。在籌資活動(dòng)中，主要表現(xiàn)在一下幾個(gè)方面：

1.銀行信貸比重大，依賴程度高

銀監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，到目前為止，中國銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款占總貸款的比重在20%左右，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款、個(gè)人購房貸款，其中個(gè)人購房貸款占到整個(gè)房地產(chǎn)貸款的67%左右。這些資金來源中大部分集中在銀行貸款，對(duì)銀行貸款的依賴程度高，使得存在很大的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.較高的資產(chǎn)負(fù)債率

依據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2013年上市房企總資產(chǎn)均值為362.89億元，同比上升24.33%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值92.08億元，同比增長46.62%；資產(chǎn)負(fù)債率均值同比增加1.09個(gè)百分點(diǎn)至65.81%。房地產(chǎn)行業(yè)的償債壓力有所上升，房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率均值65.81%，行業(yè)負(fù)債水平處于歷史高位。其中，地產(chǎn)四巨頭中，資產(chǎn)負(fù)債率最高的保利地產(chǎn)和萬科分別高達(dá)80.20%和79.54%。這說明企業(yè)面臨著很嚴(yán)峻的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，利潤的實(shí)現(xiàn)滿足不了負(fù)債的需求，與此同時(shí)固定資產(chǎn)不能變現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)面臨著嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)。

3.較高的流動(dòng)負(fù)債率

許多大型上市房企資產(chǎn)負(fù)債率超過50%的比比皆是，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)的統(tǒng)計(jì)，截至1013年三季度末，135家上市房企流動(dòng)負(fù)債合計(jì)高達(dá)1.476萬億元，占報(bào)告期末負(fù)債總額的71.37%，較上年末（調(diào)整后）的1.26萬億元，增加了2160億元，增幅為17.14%。在很長的一段時(shí)間內(nèi)，我國的房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著高于70%的較高的流動(dòng)負(fù)債率，這也使得我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈長期比較緊張。由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍選擇流動(dòng)負(fù)債來為企業(yè)的發(fā)展籌資，因此房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)就是有較高的流動(dòng)負(fù)債率。

（二）房地產(chǎn)投資活動(dòng)

投資活動(dòng)是資金鏈的第二個(gè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)資金鏈?zhǔn)欠癜踩\(yùn)行，關(guān)系到資金的使用是否合理。對(duì)保證企業(yè)的正常平穩(wěn)發(fā)展有重要作用，在整個(gè)投資活動(dòng)中存在的問題：

1.開發(fā)投資增速持續(xù)下滑，新開工增速降至2008年低谷

發(fā)開投資增速的大幅下滑尤其是新開工面積重新進(jìn)入負(fù)增長，意味著企業(yè)投資熱情的大幅降溫，市場(chǎng)銷售持續(xù)不暢將導(dǎo)致未來幾個(gè)月開發(fā)投資指標(biāo)繼續(xù)處于低位。從2002年至今的數(shù)據(jù)來看，前5月房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全年總額的30%左右，以此推算今年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額在10萬億元左右，同比增速在15.3%左右。從較長的歷史表現(xiàn)來看，當(dāng)前中國房地產(chǎn)開發(fā)速度趨于緩慢，開發(fā)投資額和新開工面積年度同比增速已經(jīng)雙雙逐級(jí)回落，高點(diǎn)和低點(diǎn)都在不斷下移之中。

2.開發(fā)地產(chǎn)企業(yè)土地面積回落，土地市場(chǎng)迅速冷卻

在購房者信心不足、全國商品住宅成交均價(jià)由漲轉(zhuǎn)跌之時(shí)，全國房地產(chǎn)土地成交均價(jià)仍能保持持續(xù)上升，更多的應(yīng)是結(jié)構(gòu)性因素影響，一、二線城市土地成交占比上升所致。總體來看，全國土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，受樓市觀望情緒的影響，目前企業(yè)的銷售表現(xiàn)不佳，在拿地不去存貨之間，去存貨成為房企首要任務(wù)，拿地意愿不強(qiáng)烈。

3.速動(dòng)比率較低

企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)所占比重較大，是受行業(yè)特征和經(jīng)營模式的影響。開發(fā)成本在存貨中的比重較大，原材料所占比重較少，速動(dòng)比率較低。由于速動(dòng)比率長期低于安全值，所以造成企業(yè)的營運(yùn)資金持有量一直處于一個(gè)較低值，進(jìn)而使得企業(yè)面臨較大的還款壓力。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)

1.銷售市場(chǎng)遇冷

2014年上半年全國商品房銷售面積和銷售金額雙雙呈負(fù)增長，且降幅存在繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)。1-5月份，商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降9.2%。商品房銷售額23674億元，下降8.5%，降幅比1-4月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額下降10.2%。

從房地產(chǎn)銷售面積和金額的同比增速趨勢(shì)表現(xiàn)看，漲幅收窄、增速逐漸放緩的趨勢(shì)尤為明顯。市場(chǎng)供應(yīng)增加、價(jià)格上漲導(dǎo)致購買力不足，再加上銀行對(duì)個(gè)人房貸的收緊，進(jìn)而促成了整個(gè)行業(yè)的下跌調(diào)整。自從進(jìn)入2014年，商品房銷售額的下跌速度已經(jīng)超過了銷售面積的下跌速度，預(yù)示著價(jià)格深度調(diào)整的階段已經(jīng)不遠(yuǎn)了。

2.現(xiàn)金流出現(xiàn)負(fù)的增長

房地產(chǎn)在投資開發(fā)上投入了大量的資金，鑒于房地產(chǎn)整體的項(xiàng)目周期長這個(gè)特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)很容易產(chǎn)生資金周轉(zhuǎn)困難，從而影響到整個(gè)資金鏈的運(yùn)轉(zhuǎn)，因此現(xiàn)金流的運(yùn)轉(zhuǎn)更加困難。截止到2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率均值也由-0.06%下降至-7.75%，這說明對(duì)于企業(yè)負(fù)債的償還，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量已經(jīng)無法滿足，只能依靠企業(yè)自有資金的周轉(zhuǎn)，這增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，并且大大增加了企業(yè)的短期資金償債風(fēng)險(xiǎn)，從而對(duì)企業(yè)的長期發(fā)展形成影響。

三、房地產(chǎn)資金鏈管理措施建議

（一）拓寬投資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)在籌資過程中可以拓寬籌資渠道，從而降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而減少對(duì)銀行貸款的依賴。房地產(chǎn)企業(yè)可以探索更多的籌資渠道，推動(dòng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化。例如合作開發(fā)模式，引入房地產(chǎn)信托，金融機(jī)構(gòu)參股，上市公司收購，發(fā)起設(shè)立地產(chǎn)基金以及海外上市等等創(chuàng)新融資渠道，從而改變房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)銀行貸款的依賴，改變當(dāng)前現(xiàn)金流緊缺的局面。

（二）加強(qiáng)現(xiàn)金動(dòng)態(tài)管理，加快周轉(zhuǎn)，提高資金使用效率

現(xiàn)金周轉(zhuǎn)和管理都是動(dòng)態(tài)的，企業(yè)應(yīng)在現(xiàn)金流動(dòng)態(tài)的基礎(chǔ)上建立預(yù)算控制系統(tǒng)，編制針對(duì)經(jīng)營活動(dòng)中現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的詳細(xì)預(yù)算，并進(jìn)行有效控制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)整個(gè)過程中出現(xiàn)的問題，并解決出現(xiàn)的問題，以此來保證經(jīng)營活動(dòng)順利進(jìn)行。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該加大資金回籠力度，提高資金周轉(zhuǎn)速度，進(jìn)而提升資金的使用效率。保持現(xiàn)金流的高速周轉(zhuǎn)，追求企業(yè)效率，才能持續(xù)快速的增長。快速周轉(zhuǎn)不僅能使企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，還可以提高資本收益水平。企業(yè)加快周轉(zhuǎn)速度，提高資金的使用效率，可以有效適應(yīng)外部環(huán)境的不確定性和日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

（三）建立資金管理和分析評(píng)價(jià)系統(tǒng)

資金管理信息系統(tǒng)的建立，可以實(shí)現(xiàn)資金集中管理和信息收集。通過這一系統(tǒng)，可以實(shí)現(xiàn)安全、快捷地處理收付款項(xiàng)業(yè)務(wù)，優(yōu)化資源配置，提高資金使用效率，從而提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。這一系統(tǒng)的建立，使資金信息能夠被公司實(shí)時(shí)掌握，為各級(jí)管理層提供了決策和服務(wù)的支持。

資金分析評(píng)價(jià)系統(tǒng)的建立，就是將資金管理模式向下延伸到利潤中心，資金狀況從利潤中心開始分析，由淺入深，分析評(píng)價(jià)其資金管理工作，進(jìn)而提升管理效率，提供決策支持。

四、結(jié)束語

現(xiàn)金流管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，不僅需要合理的組織實(shí)施架構(gòu)和人員的合理安排，還要考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，房地產(chǎn)行業(yè)所處的內(nèi)外部環(huán)境等因素。在整個(gè)分析活動(dòng)過程中，不僅要進(jìn)行全面的分析，還要選擇特定項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)分析，并將全面分析和重點(diǎn)分析相結(jié)合，以保證分析結(jié)果合理有效，進(jìn)而規(guī)避和預(yù)防現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。只有綜合考慮了各方面的影響因素，才能對(duì)整個(gè)企業(yè)的現(xiàn)金流管理有較為清晰的把握。

參考文獻(xiàn)：

[1]許文薇，蔡芝璐.房地產(chǎn)資金鏈管理及發(fā)展趨勢(shì)研究——以浙江省房地產(chǎn)上市公司為例[J].北方經(jīng)貿(mào)，2013（4）.

[2]鄭軍.關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理的思考[J].沿海企業(yè)與科技，2013（13）.

[3]王德發(fā).財(cái)務(wù)報(bào)表分析（第三版）[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2012（110）.

[4]黃春梅.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及完善策略[J].中國外資（上半月），2012，（7）：25.

[5]鄭敏.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及解決對(duì)策[J].中國外資（上半月），2012，（4）：70-71.