基于工作導向的房地產市場調研課程實訓設計

康媛媛+高倩

摘要：基于工作導向的房地產市場營銷是以崗位需求為出發點，通過實際地塊項目的營銷策劃調研，學生通過實際項目調研，從市場調研計劃制定、問卷制作、數據搜集整理分析到最后的報告提交和匯報，使學生完全從實踐中完成課程學習，從而達到提升的房地產市場調研課程的教學效果，突出高職教育的實踐特色。

關鍵詞：房地產市場調研;工作過程導向;課程實訓

基于工作過程的最小單元就是學習任務。在現代職業教育中，“學習任務”即“學習與工作任務”的簡稱，是用于學習的工作任務，它是學習領域課程（典型工作任務）的基礎。結合各個高職院校的《房地產經營與估價專業》培養方案中的人才定位，筆者概括總結出各個培養方案的目的為，培養出能獨立進行房地產市場調查與市場預測 ，具有良好的公關策劃能力與商務談判技巧，熟悉房地產政策和法律法規的從事房地產策劃、房地產營銷、房地產中介及其他產品營銷的高素質技能型專門人才。

隨著房地產企業市場競爭的加劇，結合培養方案市場調研能力是本專業學生的必備能力。也因此市場調研這門課程在培養方案體系里承擔著呈上啟下的關鍵性作用。它不是簡單的實訓課，而是培養學生就業能力的技能實訓課程。因此在教學設計環節在尊重教學規律的基礎上緊扣市場需求。

通過調查發現，企業在進行目標項目地塊拍賣前，就要對所選地塊進行評估，評估數據來自于市場調研數據，在對數據整體分析的基礎上，完成地塊可行性分析報告。這些都離不開市場調研人才，那怎樣的教學設計才能滿足企業的需求呢？筆者認為，課程教學融入企 業工作活動過程，企業活動過程指導課程教學設計才能最大程度的滿足企業需求。基于這樣的設計理念，在《房地產市場調研》這門課程典型任務有市場調研計劃的制定，問卷的制作，實際調研、數據整理與分析和調研報告撰寫等五個任務。整個項目要求學生以組為單位完成所在區域市場的實際地塊調研。調查內容包括地塊的地貌、區域市場房價、小區物業滿意度、小區入住率、配套設施滿意度、項目競爭對手、樓盤信息及消費者購買心理等各個子項目的調研。

按照一個調研一個主題的原則，每個小組選定一個調研主題，以班級為單位完成一個完成項目的子調研內容。班級作為校園“實體企業”進行殘酷的市場競爭，由課程教學團隊教師含企業專家完成對最終調研報告的評價，并評選出具有可執行性的小組。

首先是房地產市場調研計劃的制定，在明確主題的基礎上，通過融入“5WIH”六要素來完成對事件的統籌安排能力。第一個“W”是Why，也就是為什么要做這件事？清楚目的后才能做到有的放矢，提高我們的實訓效果。第二個“W"是What——調研那些具體的內容呢？第三個“W"Where——在什么地方進行調研活動;第四個“W"When——調研活動中各項事務的執行時間段或者結束的時間點;第五個“W"Who——人物分工是怎樣，哪些人完成哪些事情，調研對象都選取的是符合哪些特征的人;第六個“W"How——怎樣執行？通過哪些調研方法，借助怎樣的手段，最終完成整個調研項目。

其次，各個小組按照“實體企業”調整后的調研主題修改完成最終的調研計劃，并討論制作相應主題下的調查問卷。從問卷的邏輯性，卷首語的設計以及調研對象甄別等反復多次推敲，在課程教學團隊教師的指導下完成針對性調查問卷，規避問卷制作中常犯的十種錯誤，如一題多問，答案界定模糊，歧義性問句，多重否定句，假設性問題，誘導性問題，數組重疊，敏感問題的忽略印證，邏輯排序混亂，調研導語無針對性等。在逐一進行點評后，由小組成員共同完成修改，并提交調研問卷。在首次修改后調查問卷，每個小組制作不少于20份的問卷進行試調，并從試調過程中發現問題并對問卷進行再次的修改，結合教學團隊教師總體建議完成正式版調研問卷。各小組嚴格按照自己的調查計劃進行實際調查環節，小組組長負責組織小組成員實際調查，教師團隊進行抽查式考核，確保調研數據來源的真實性，把好實際調查中的首道關，這也是為了更好的鍛煉學生的社會實踐能力，以便今后更快的適應市場需求。

再次，數據整理和分析能力是市場調查的核心能力，房地產市場調查也不例外。對各小組搜集回來的調查問卷第一步先進行廢卷甄別。第一類廢卷是填寫不完整的調查問卷;第二類廢卷通過顧客甄別部分，在調研公司或者房地產行業從事工作的工作人員不作為目標調研對象者，剔除這一類廢卷;第三類廢卷就是在問卷填寫過程中所有答案均為其他并未填寫內容的，也視為無效問卷;第四類廢卷是最難，也是最需要剔除的廢卷，那就是前后相互應證的兩個問題出現矛盾。比如購房首選為別墅，但是家庭月平均收入不足一萬元者。前后邏輯矛盾與現實市場極為不符，這說明該被訪者未真實表達自己的意思，只是應付性完成問卷。這一類也是必須要剔除的。在剔除完四類無效或者廢卷后，調研樣本過少，無法真實反應市場實際的情況的，要進行補調，直到樣本能夠客觀反應總體實際為止。至此，數據采集和整理就告一段落。接下來就是數據的分析，在這個階段我們一般借助兩種工具，一種是專業的統計分析軟件“SPAA”（ 統計產品與服務解決方案）軟件和微軟平臺的“EXCEL”軟件，在《統計學》系統的班級，我們要求學生通過“SPAA”軟件完成對調查問卷的分析，讓學生在做的過程中完成對統計軟件的操作和學習，對還未進行《統計學》系統學習的班級，我們要求學生用“EXCEL”表格進行數據分析。并指導學生不同圖形所適用的條件，比如餅狀圖是整體為“1”時，占比分析最常用的的圖形;折線圖是趨勢分析是最常用的圖形;其他的建議采用柱狀圖。到此為止市場調研活動進入到攻堅階段。撰寫市場調研報告。

最后，市場調研報告是我們整個《房地產市場營銷》課程的收官之作，課程教學效果的最終體現，能力培養最后承載物。在對調研的格式進行要求后，更核心是調研報告內容的編撰。“實體企業”分部門提交房地產市場調研報告，并制作ppt對小組（部門）的調研的成果進行匯報。電子檔的調研報告第一稿提交后，由教學團隊教師分組指導，提出修改意見，因為之前各個環節的控制，報告的修改更多集中在文字的表述，數據的描述以及排版等問題上，為了讓學生的報告具有市場價值，

教師們會指導學生團隊進行多次修改，有的甚至多達10多次。最終提交該課程的成果——市場調研報告。教師團隊和企業專家對學生的匯報進行現場點評，并評出名次。讓學生在學的過程中形成“你追我趕”的良性循環。

這樣的教學設計完成后，學生的團隊意識、合作精神、文字撰寫、數據搜集、數據分析等各個方面的能力均得到了提升，職業素養也在實訓過程逐步建立。此時的他們，完全有能力完成小型的市場調研項目。因為他們清楚整個市場調研的流程及其注意事項，并能準確把握住市調的核心。這樣培養出來的學生，企業非常的歡迎。因為他們真正實現了工作與學習的融合。

（作者單位：重慶建筑工程職業學院）

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