樓市已進(jìn)入一個(gè)平臺(tái)期

李一戈

2015年的樓市更多是個(gè)平淡無味的市場(chǎng)，好也好不到哪里去。但是，絕不會(huì)比2008年更壞。

去年全國房地產(chǎn)投資名義增長10.5%（實(shí)際增幅只有9.9%），說實(shí)話，其下滑速度超過我的預(yù)期。

對(duì)這個(gè)數(shù)據(jù)，有不同的解讀。我個(gè)人認(rèn)為，這是地產(chǎn)商有意放慢拿地、新開工和在建項(xiàng)目建設(shè)的速度，是對(duì)下行市場(chǎng)的正常反應(yīng)。但也有人讀出了別有意味，2014年投資大幅下滑，表明次年供應(yīng)將減少，那么房價(jià)反彈可期。

不論你對(duì)后市是樂觀還是悲觀，當(dāng)務(wù)之急是化解庫存。全國商品房6.2億平方米的庫存，說高也不高，哪怕是按去年的去化水平，半年就消化完了。但問題是，新的增量還在源源注入，而去化速度卻在放慢；限購取消了，投資需求卻仍在門外徘徊。

在我看來，2015年的樓市更多是個(gè)平淡無味的市場(chǎng)。好也好不到哪里去，2013年的時(shí)光短時(shí)期內(nèi)是看不到了；但也絕不會(huì)比2008年更壞，宏觀環(huán)境也不允許樓市太糟糕。用正式文件的用詞，是保持穩(wěn)定。我更愿意稱樓市已進(jìn)入一個(gè)平臺(tái)期。

相信很多人都注意到了一個(gè)說法，防止宏觀經(jīng)濟(jì)增長失速。換句話說，經(jīng)濟(jì)下滑確實(shí)是個(gè)趨勢(shì)，但不能讓它硬著陸，斷崖式下滑，而是要漸進(jìn)的、一個(gè)臺(tái)階一個(gè)臺(tái)階地下。譬如，我國GDP增幅從2010年的10.4%下滑到去年的7.4%，三個(gè)百分點(diǎn)用了4年時(shí)間。

如果經(jīng)濟(jì)一下子就從10.4%跌到8%，第二年就跌到7%以下，就是失速，那會(huì)出現(xiàn)一系列嚴(yán)重的社會(huì)問題，并對(duì)人們的心理預(yù)期形成重大打擊。全面深化改革，民眾需要信心。我們并不缺乏防止失速的辦法，財(cái)政、金融政策都儲(chǔ)備了不少。

2014年全國房地產(chǎn)投資增幅，比2013年下降了9.3個(gè)百分點(diǎn)，有點(diǎn)失速的味道。雖然它不至于影響經(jīng)濟(jì)全局，但對(duì)GDP的下滑有明顯帶動(dòng)作用。這就是為什么中央政府允許二三線城市取消限購，央行也放松房貸的原因。

金融和行動(dòng)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)的影響往往是直接、有效的。2015年房地產(chǎn)投資增幅不排除跌到個(gè)位數(shù)的可能，但絕不會(huì)再跌9個(gè)百分點(diǎn)，到零附近。在保護(hù)性政策的作用下，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本不存在失速的危險(xiǎn)。

正如當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于下行期，過往在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展過程中隱藏的問題就會(huì)暴露出來，房地產(chǎn)進(jìn)入平臺(tái)期、調(diào)整期以后，一些風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)次第裸露。

有一個(gè)現(xiàn)象是共同的，經(jīng)濟(jì)由快速轉(zhuǎn)中速，就會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩問題。房地產(chǎn)一放慢狂奔的腳步，庫存就會(huì)增長。這既是行業(yè)的共有問題，也是房企的個(gè)體問題。國家已經(jīng)通過放松調(diào)控來為行業(yè)解壓，剩下的就要房企自己想辦法。

庫存增長，去化率放慢，最難受的恐怕是那些習(xí)慣于高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略的房企。去年樓市調(diào)整，是指成交下降，房價(jià)滯漲甚至下跌。但主要城市的地價(jià)卻沒有同步下跌，有些城市的土地出讓金和樓面價(jià)甚至還創(chuàng)出新高。有機(jī)構(gòu)分析，2015年北京將有超過20個(gè)項(xiàng)目單價(jià)在10萬元以上。北京的富人雖多，但購房需求卻不會(huì)增長那么迅速，何況北京仍然限購。總有一批高價(jià)項(xiàng)目在競(jìng)爭中落敗。三四線城市的情況就更差了。

高樓面價(jià)要求高溢價(jià)、高周轉(zhuǎn)，但當(dāng)前樓市的核心問題是去化緩慢，那么隨之而來的問題便是資金流緊張。那些實(shí)行高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略的房企，如果又大量以信托或理財(cái)產(chǎn)品為融資工具，銷售受阻導(dǎo)致的資金風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)就會(huì)成倍增加。人們會(huì)發(fā)現(xiàn)，一線城市和二線主流城市的一批地王，2015年會(huì)繼續(xù)選擇曬太陽。

2008年和2011年樓市的調(diào)整，為期都沒有超過1年，此輪調(diào)整如果延續(xù)到2年甚至3年，那些曾被速度掩蓋的問題就會(huì)一個(gè)一個(gè)露出水面。對(duì)于行業(yè)來說，損失或淘汰部分企業(yè)，不是什么壞事。短暫的調(diào)整，會(huì)令那些冒險(xiǎn)豪賭的房企心生僥幸，以為自己是多么聰明才屢屢過關(guān)。未經(jīng)充分的出清，房地產(chǎn)行業(yè)就永遠(yuǎn)是粗糙、膚淺的。

樓市的平臺(tái)期，本質(zhì)上是消減風(fēng)險(xiǎn)、泡沫和隱患，為房地產(chǎn)邁入下一階段的發(fā)展做準(zhǔn)備。無論是產(chǎn)品還是商業(yè)模式，房地產(chǎn)都需要來一次像樣的轉(zhuǎn)型。只有在長周期的平臺(tái)調(diào)整里牢牢站穩(wěn)的地產(chǎn)商，才有可能贏得未來20年的基業(yè)常青。