基于產(chǎn)權(quán)空間分析的房產(chǎn)測量方法

趙海云，周嘉偉，黃榮萍，左 偉

基于產(chǎn)權(quán)空間分析的房產(chǎn)測量方法

趙海云1，周嘉偉1，黃榮萍2，左 偉3，4

( 1．江西師范大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院，江西南昌330022; 2．廣西科技大學(xué)麓山學(xué)院，廣西柳州545000; 3．測繪出版社，北京100045; 4．中國地圖出版社，北京100054)

一、引言

房屋空間面積具有鮮明的產(chǎn)權(quán)特征，只與不動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利束的構(gòu)成、范圍和處置的便利性有關(guān)，與工程量和成本無關(guān)。王有忠闡述了產(chǎn)權(quán)是一組權(quán)利束，可分解為多種權(quán)利能組合成復(fù)雜結(jié)構(gòu)［1］。張子厚認(rèn)為那些沒有被國家登記認(rèn)可，即使是不可分割又發(fā)揮一定功能的建筑面積，也不是房產(chǎn)面積［2］。鄭舉漢等認(rèn)為《物權(quán)法》確立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和登記生效原則，明確了登記賠償責(zé)任等。因此不動產(chǎn)登記和轉(zhuǎn)讓合同簽訂時，其位置、面積、權(quán)屬信息均需通過房產(chǎn)測繪和調(diào)查所得，《物權(quán)法》與房產(chǎn)測繪有著非常直接的關(guān)系［3］。

房產(chǎn)測量需要對具有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑面積進(jìn)行有效識別，房產(chǎn)測量的主要目標(biāo)是服務(wù)于產(chǎn)權(quán)登記。作為不動產(chǎn)的房屋相對于動產(chǎn)來說，由于大宗性、不可移動性及與土地的關(guān)聯(lián)性決定了其空間形態(tài)界定的復(fù)雜性。《房產(chǎn)測量規(guī)范》沒有提出產(chǎn)權(quán)評判的原則與方法，以至于房產(chǎn)測量的房屋建筑面積直接替代了房產(chǎn)面積。本文試圖通過一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的面積糾偏案例，提出房屋產(chǎn)權(quán)空間分析的房產(chǎn)測量方法。

二、相關(guān)概念

1．房屋產(chǎn)權(quán)空間

房屋產(chǎn)權(quán)受制于土地產(chǎn)權(quán)，是建立在土地產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上的，房屋的使用價(jià)值也是土地使用權(quán)的具體表現(xiàn)。因此，不存在與土地沒有聯(lián)系的房屋產(chǎn)權(quán)，即不存在所謂的脫離土地使用權(quán)的空中樓閣。盡管有些建筑空間客觀存在，并且符合房產(chǎn)測量規(guī)范的面積計(jì)算規(guī)則，結(jié)構(gòu)牢固，層高達(dá)到2．2 m，如通常沒有產(chǎn)權(quán)的地下車位、架空層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層及所謂的贈送面積等，但這些建筑面積沒有計(jì)入容積率，自然就沒有資格獲得產(chǎn)權(quán)。房屋對土地的占用存在多種狀態(tài)，使得房屋產(chǎn)權(quán)具有一定的復(fù)雜性。城市規(guī)劃出于城市容量的考慮，對建筑空間具有約束，要求符合城市規(guī)劃，符合人們的使用功能和要求，并通過容積率約束建筑空間布局。容積率計(jì)算規(guī)則是房屋建筑面積除以房屋所在地土地面積。理論上，基于對土地使用權(quán)的分享，參與容積率計(jì)算的建筑面積都應(yīng)該滿足產(chǎn)權(quán)要求并計(jì)算產(chǎn)權(quán)面積。但實(shí)際上產(chǎn)權(quán)登記認(rèn)定要求建筑層高達(dá)到2．2 m以上的建筑空間才有產(chǎn)權(quán)意義。由于建筑層高通常達(dá)到1．5 m就可以計(jì)算建筑面積，超過1．5 m層高往往采用其倍數(shù)進(jìn)行測算，以遏制開發(fā)商過度開發(fā)。該過程容易產(chǎn)生更多的建筑面積，使得規(guī)劃容積率計(jì)算面積通常比房產(chǎn)測繪面積要多(見表1)。房產(chǎn)測量主要關(guān)心房屋建筑的產(chǎn)權(quán)保護(hù)與市場交易的便利，且涉及財(cái)富價(jià)值等，往往對建筑面積比較保守，建筑面積自然比規(guī)劃建筑面積要小。選擇4個樓盤實(shí)際產(chǎn)權(quán)可登記面積與容積率面積差分析，最小面積差為9 985．86 m2，最大面積差為56 289．09 m2。當(dāng)然，這些樓盤面積差還包括地下停車場、部分架空層等，實(shí)際面積差比表1數(shù)據(jù)小。

表1 實(shí)際銷售面積與容積率面積差

2．房屋空間形態(tài)

產(chǎn)權(quán)的交易與保護(hù)需要有明確的主體，房屋多數(shù)具有明顯的空間形態(tài)。作為不動產(chǎn)的房屋相對于動產(chǎn)的空間形態(tài)來說，由于大宗性、不可移動性及與土地的關(guān)聯(lián)性決定了其空間形態(tài)界定的復(fù)雜性。房屋產(chǎn)權(quán)存在客觀的空間形態(tài)，是三維空間建筑，可以通過顧及垂直方向上層高的水平投影面積來確定產(chǎn)權(quán)，從而決定歸誰所有和使用，同時也可以進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場進(jìn)行交易。房屋空間形態(tài)又具有異質(zhì)性，即有些建筑空間沒有產(chǎn)權(quán)卻混雜在有產(chǎn)權(quán)的建筑空間中，如同飛地，需要進(jìn)行識別并剔除。作為不動產(chǎn)與動產(chǎn)相比，房屋產(chǎn)權(quán)的空間形態(tài)有其特殊的屬性:①房屋是大宗產(chǎn)品，價(jià)值量大，產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)與保護(hù)更加重要;②規(guī)劃容積率是界定建筑空間是否具有產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ);③房屋空間具有異質(zhì)性，容易形成面積粗差;④房產(chǎn)測量規(guī)范是對建筑空間產(chǎn)權(quán)的進(jìn)一步識別;⑤房屋不可移動，位置具有唯一性，可以使用坐標(biāo)定位;⑥需要由房產(chǎn)測繪完成其空間形態(tài)范圍、邊界和大小的界定。

三、分析方法

1．定性分析

首先定性識別產(chǎn)權(quán)空間形態(tài)，由于存在非產(chǎn)權(quán)的異質(zhì)空間，其識別過程相對復(fù)雜，需要根據(jù)規(guī)劃文件和房產(chǎn)測量規(guī)范予以甄別，排除非產(chǎn)權(quán)空間的過程就是確定產(chǎn)權(quán)空間的過程。

1)合法性原則。①產(chǎn)權(quán)原則。不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)區(qū)別于其他動產(chǎn)，主要表現(xiàn)為以坐標(biāo)反映的位置固定性、不可移動性，以房屋登記為依據(jù)，房產(chǎn)面積及其坐標(biāo)是房屋登記的基本資料。產(chǎn)權(quán)要求能識別，可計(jì)量，并能清晰分割至最小單元。②規(guī)劃容積率。規(guī)劃容積率是房產(chǎn)面積識別的首要依據(jù)，也就是說參與容積率計(jì)算的建筑面積才能作為房產(chǎn)面積，否則不能成為房產(chǎn)面積。因?yàn)橹挥蟹謹(jǐn)偭送恋鼗蛳碛型恋厥褂脵?quán)的房屋建筑面積，才能作為房產(chǎn)面積的初步判斷。規(guī)劃是房屋合法依據(jù)之一，房產(chǎn)面積的產(chǎn)權(quán)是否合法，首先要保證建筑空間對土地分享的合法性和有效性，規(guī)劃容積率是唯一的技術(shù)指標(biāo)。市場上各種蝕得面積(偷面積)的存在與規(guī)劃容積率及其建筑空間認(rèn)定模糊有關(guān)。未計(jì)容積率的建筑空間一概不作產(chǎn)權(quán)認(rèn)定，但可測量其面積，繪出其圖形，標(biāo)注其位置。計(jì)入容積率的建筑空間還要視其是否符合房產(chǎn)測量規(guī)范的面積計(jì)算規(guī)則。大多地下室、架空層等未計(jì)容積率。由于市場競爭，開發(fā)商也常常使用偷面積手段，干擾城市規(guī)劃，規(guī)避規(guī)費(fèi)，獲得非法利潤。

2)有限性原則。①空間有限性。房屋產(chǎn)權(quán)具有空間有限性和約束性。有些空間不符合房屋產(chǎn)權(quán)空間條件，雖然實(shí)際擁有并且可以使用，但在交易處置中受到限制，也無須履行納稅等法律義務(wù)，不受國家法律保護(hù)。房屋產(chǎn)權(quán)具有空間分割與合并屬性，但要考慮到產(chǎn)權(quán)使用功能的完整性，分割受到一定限制。②時間有限性。承載房屋的土地使用權(quán)受到年限限制，一旦屆滿則需要續(xù)費(fèi)［4］。由于土地國家所有，其使用權(quán)以分段方式收取費(fèi)用，即在一定年限內(nèi)每時每刻都有它的價(jià)值，其產(chǎn)權(quán)受到時間約束。

2．定量分析

房屋記入產(chǎn)權(quán)的空間形態(tài)要滿足房屋產(chǎn)權(quán)可識別、能計(jì)量、可分割的要求，是通過范圍、邊界和大小來實(shí)現(xiàn)的。對于房產(chǎn)測量而言，需要對房屋建筑空間進(jìn)行產(chǎn)權(quán)面積識別，再按常規(guī)方法測量面積。確定空間范圍具體實(shí)現(xiàn)方法包括:

1)房屋范圍:具有一定的使用功能，建筑結(jié)構(gòu)、服務(wù)于特定人群的建筑空間所組成的空間。首先是通過容積率進(jìn)行反算建筑面積，這些建筑面積的空間由哪些建筑單元所組成;根據(jù)容積率，空間是否分享了土地使用權(quán)［5］;通常規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)不會提供容積率計(jì)算時使用哪些空間的建筑面積，客觀上造成計(jì)算困難，該環(huán)節(jié)需要與規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)取得溝通。其次，是否符合房產(chǎn)測量規(guī)范里的面積計(jì)算規(guī)則。

本文采用基于IBC 體系的加密方案。本方案不需要證書來保存公鑰和私鑰的信息，可根據(jù)接收方的任何數(shù)據(jù)發(fā)送方都可以根據(jù)接收方身份信息計(jì)算出相應(yīng)的公鑰，接收方通過自己的私鑰進(jìn)行解密，獲取密文的對稱秘鑰。確保了信息安全的同時也簡化了安全系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)，解決了數(shù)據(jù)在前端和后臺之間傳輸泄密的問題。

2)房屋邊界:在房屋范圍的空間基礎(chǔ)上確定具體分割邊界的位置，水平方向包括四至及角點(diǎn)坐標(biāo)。垂直方向包括由中對中作為測度標(biāo)準(zhǔn)的層高，房產(chǎn)測量規(guī)范要求2．2 m以上，使得部分計(jì)容建筑面積沒有產(chǎn)權(quán)空間形態(tài)。

3)面積大小:根據(jù)坐標(biāo)計(jì)算面積。

3．空間形態(tài)識別過程

房屋產(chǎn)權(quán)識別和測繪是房產(chǎn)測繪的必然過程(如圖1所示)。

圖1 房屋產(chǎn)權(quán)空間形態(tài)識別過程

四、案例分析

1．項(xiàng)目概況

該項(xiàng)目屬于商業(yè)物業(yè)，坐落于X縣大佛景區(qū)正對面，古建筑風(fēng)格，端莊大氣，樸素典雅。地理位置優(yōu)越，緊鄰105國道。項(xiàng)目總占地面積86 666．67 m2，一期涵蓋4大功能區(qū)，4大區(qū)用地面積86 666．67 m2，總建筑面積為33 918．17 m2，一期實(shí)際容積率為0．4，總共包括建筑物17幢，A區(qū)4幢，B區(qū)4幢，C區(qū)6幢，D區(qū)3幢(見表2)。

表2 商鋪銷售狀況

2．技術(shù)路線

考慮到一層建筑面積是調(diào)整的焦點(diǎn)，如何為一層找到或增加更多的公攤面積是關(guān)鍵所在。根據(jù)共有面積的共有關(guān)系進(jìn)行多級分?jǐn)偅裱瓘恼w到局部，從大到小的逐級分?jǐn)傇瓌t，具體技術(shù)路線如下:

1)確定房屋產(chǎn)權(quán)空間形態(tài)。從每一個功能區(qū)，分幢、分層，按照分項(xiàng)識別并計(jì)算共有建筑面積。分項(xiàng)有外墻、電梯、公廁、連廊、門廳、茶水間、物業(yè)服務(wù)用房、樓梯、管井、樓層走廊、有柱廊、無柱廊、連廊。其中，各分項(xiàng)都以分層計(jì)算數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，然后依據(jù)面積計(jì)算規(guī)則按照功能區(qū)、幢、層分類歸總。

2)依據(jù)商業(yè)用房面積計(jì)算規(guī)則，計(jì)算功能區(qū)分?jǐn)傁禂?shù)、層公攤系數(shù)，結(jié)合套內(nèi)建筑面積得到分戶公攤面積。

3)與原有公攤面積數(shù)據(jù)對照，比較誤差，采取消減誤差措施。

4)匯總計(jì)算，尋求誤差消除的途徑。

3．可以采取的措施(規(guī)劃、工程措施略)

1)經(jīng)濟(jì)措施:由于開發(fā)商不是按照房產(chǎn)測繪方法計(jì)算房屋建筑面積的，且直接以此面積銷售，某些可以計(jì)算公攤的建筑空間沒有納入產(chǎn)權(quán)面積，產(chǎn)生較大出入。因此，利用新識別出的檐廊、柱廊面積沖抵一層超額計(jì)算的公攤面積。經(jīng)過嚴(yán)密測算，面積誤差可以清零的共有11幢，其中A區(qū)1幢、2幢、18幢，B區(qū)6幢、10幢、11幢，C區(qū)13幢、15幢、16幢、17幢，D區(qū)19幢。僅通過檐廊、柱廊提供的面積達(dá)到1 942．28 m2，產(chǎn)生了直接的經(jīng)濟(jì)效果。

2)產(chǎn)權(quán)措施:建議更改規(guī)劃圖，將二、三樓尚未銷售的商鋪，有選擇地拿出一部分作公益設(shè)計(jì)。日后可以自行改造成為自己的物業(yè)出租，變短期收益為長期收益。具體涉及面積誤差的區(qū)幢有6幢，共計(jì)532．18 m2，其中，A區(qū)的5幢(－112．75 m2)，B區(qū)的7幢(－133 m2)，C區(qū)的8幢(－185．58 m2)、12幢(－30．80 m2)，D區(qū)的3幢(－16．96 m2)、9幢(－53．36 m2)。

五、結(jié)束語

房產(chǎn)測量的主要目標(biāo)是服務(wù)于產(chǎn)權(quán)登記而不是其他。產(chǎn)權(quán)登記實(shí)體雖然是房屋，但是房屋作為不動產(chǎn)相對于動產(chǎn)來說，由于大宗性、不可移動性及與土地的關(guān)聯(lián)性決定了其空間形態(tài)界定的復(fù)雜性。因此，需要對具有產(chǎn)權(quán)的房屋空間形態(tài)進(jìn)行研究，明確產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，區(qū)分房屋建筑面積、計(jì)容建筑面積和房屋產(chǎn)權(quán)面積，房產(chǎn)面積即是房屋產(chǎn)權(quán)面積。

［1］ 王有忠．初探產(chǎn)權(quán)理論的本質(zhì)內(nèi)涵［J］．中國集體經(jīng)濟(jì)，2007( 5) : 69．

［2］ 劉禹，張子厚．房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定與房地產(chǎn)面積測算體系規(guī)范化研究［J］．中國房地產(chǎn)，2003( 2) : 48-50．

［3］ 鄭舉漢，張鵬，彭金輝．《物權(quán)法》的實(shí)施對武漢市房產(chǎn)測繪的影響及應(yīng)對策略［J］．測繪通報(bào)，2011( 6) : 81-82，89．

［4］ 謝釗．制度缺陷與制度安排:現(xiàn)行土地征用的制度經(jīng)濟(jì)學(xué)分析［J］．江西師范大學(xué)學(xué)報(bào):哲學(xué)社會科學(xué)版，2007，40( 4) : 97-102．

［5］ 趙海云，何宗宜，王曉霞，等．房產(chǎn)面積測量的系統(tǒng)性研究［J］．測繪科學(xué)，2007( 6) : 63-65．

House Property Survey Method Based on Property Space Analysis

ZHAO Haiyun，ZHOU Jiawei，HUANG Rongping，ZUO Wei

房產(chǎn)測量的主要目標(biāo)是服務(wù)于產(chǎn)權(quán)登記。作為不動產(chǎn)的房屋相對于動產(chǎn)來說，由于大宗性、不可移動性及與土地的關(guān)聯(lián)性決定了其空間形態(tài)界定的復(fù)雜性。《房產(chǎn)測量規(guī)范》沒有提出產(chǎn)權(quán)評判的原則與方法，以至于房屋建筑面積直接替代了房產(chǎn)面積。本文結(jié)合案例，提出了基于產(chǎn)權(quán)空間分析的房產(chǎn)測量方法。

房屋產(chǎn)權(quán);空間分析;房產(chǎn)測量

趙海云( 1960—)，男，博士，教授，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)測繪。E-mail: 363089166@ qq．com

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B

0494-0911( 2015) 11-0069-03

趙海云，周嘉偉，黃榮萍，等．基于產(chǎn)權(quán)空間分析的房產(chǎn)測量方法［J］．測繪通報(bào)，2015( 11) : 69-71．

10．13474/j．cnki．11-2246．2015．0349

2015-09-02;

2015-09-29