我國房地產資產證券化

◎薛貝貝

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我國房地產資產證券化

◎薛貝貝

本文從分析目前我國大力進行房地產資產證券化的必要性出發，深層探討了我國房地產資產證券化中現存問題，重點指出了提升房地產資產證券化工作水平的具體措施，以期為相關的研究和實踐工作提供一定的借鑒意義和價值。

房地產產業現已成為我國持續增長的國民經濟的支柱產業。其是否得到健康持續穩定的發展會影響國家整體金融市場是否得到穩定運行。而資產證券化是我國當今房地產行業中的一個重要趨勢。在這個背景下，研究我國房地產資產證券化的必要性、現存問題和相應對策，具有重要的現實意義。

我國房地產資產證券化的必要性

有利于金融風險的分散和化解。從我國目前的金融市場運行來看，主要是以銀行為中心進行的。所以，銀行面臨的風險對整個金融市場也會產生廣泛的影響。在長期的貸款過程中，銀行可能會遭遇到多種多樣的風險。比如信用風險、流動性風險、利率風險和提前償還風險等。這些風險都會對銀行的安全穩定運行埋下不小的隱患。在對房地產資產證券化的基礎上，銀行能夠將通過發放抵押貸款而形成的資產適當處理，也就是將其在二級市場上進行流通轉讓，當然，是證券的形式進行。在這個過程中，貸款能夠實現向證券投資形式的轉換，達到將銀行自身聚集的風險轉移的效果。這樣，證券投資者就能夠與銀行共同承擔風險，其中蘊含的巨大的金融風險就得到了化解和分散。

促進企業融資制度的創新發展。從我國最近幾年的資本市場來看，企業的融資方式和手段較為單一簡單，并且長期受到融資方式以間接融資為主的限制，資本結構不夠優化。各大企業的資本機構當今仍以大量負債為主，為了企業的長期創新和發展。非常需要實現從間接融資到直接融資的融資形式的轉化。這是一個較為長期的過程，在這其中，借鑒眾多發達國家的相關體制改革經驗，辯證地吸收精華，結合自身的實際情況以及整體的政治、經濟、文化國情，探索適合企業自身創新發展的融資制度和融資模式，是實現企業長期持續發展的必由之路。在此背景下，房地產資產證券化應運而生。房地產資產證券化工作的高效落實不僅有利于自身資本結構的完善和健全，還能幫助國有企業實現資產的盤活，促成資產周轉率的上升。

促進房地產市場運轉機制的健全。房地產產業在運行過程中的投資風險較為集中。除此之外，其在建設初期需要進行集中、大量并且持續的資金支持。因為房地產具有上述的自身的產業特性，所以其市場的運行機制需要得到十分的健全和完善，才能有利于整個產業的長期持續穩定發展。房地產資產證券化是促進房地產市場運轉機制完善健全的重要措施，能夠促成房地產資產流動性和抗風險能力的提升，實現其運行機制的不斷完善，促進房地產市場的長期發展。

我國房地產資產證券化中現存問題

與金融體制細節不夠契合。我國的證券市場的規范性有待提升。不管是從進入還是退出機制來看，我國的證券市場的健全程度都不高，存在很多問題亟待解決。首先，統一布局的缺乏、市場運營效率的低下，證券監管組織體系方面的種種問題都是導致證券交易市場與我國金融體制細節不夠契合的原因。其次，在上市公司中，不完善的法人治理機構、不及時甚至虛假的信息披露等都會在很多方面上造成市場操縱現象的滋生。而這些現象又會導致不能發揮市場的種種功能，比如投資功能、轉制功能等。上述種種問題都會在房地產資產證券化上市過程中導致更多不規范的問題，使投資者難以做出穩妥的決策，因為眾多證券的好壞無法得到準確的識別。

資質良好的中介服務機構的缺乏也是存在的問題之一。在房地產資產證券化開展實施的整個過程中，資產評估機構、會計師事務所、信用增級機構等金融中介組織是極為需要的。其中，會計業有著較為規范的行為，所以能實現房地產資產證券化的基本要求。但是，對于資信評級業來說，則很難滿足房地產資產證券化的具體要求。具體原因是由資產證券化產品的特性決定的。因為其屬于收益較為固定的產品，產品的重要特征之一就是信用評級機構給予的信用評級報告，其中所披露的信用評級信息是資產證券化產品組成成分的重要表現形式。從我國目前的資信評級工作實踐來看，因為機構的獨立性較差，投資者對于信用評級重要性的認識不清晰，對于信用評級機構為企業進行的信用評級結果認同感不高，導致其工作不能行之有效。

各項金融以及房地產領域的法律建設不健全。在房地產資產證券化進程中，要實現從銀行的債權實現到投資者有價證券持有權的轉化。因為其中涉及很多群體，比如原始債權人、信用評級機構、證券投資者等，所以在進行各方面利益的權衡時會遭遇到很多困難，導致房地產資產證券化成為一種復雜程度很高的系統性工程。首先，我國現行的關于證券化的法律對企業融資業中房地產資產證券化的規定不夠健全，會導致房地產資產證券化推進過程難度的提升。除此之外，我國對健全的擔保法律制度以及充分的權威擔保機構方面的需求越來越高，兩者目前的欠缺會影響房地產資產證券化的長期運行。

房地產資產證券化高素質專業人才的缺失

房地產資產證券化的專業分工很細致，包括證券設計、擔保、會計、銷售、稅收等多個學科，所以綜合性也極高。為了實現這一過程的平穩運行，大量具備管理、會計、法律和信息技術等復合型現代知識技能的現代金融專業人才是為其事業提供必備智力支持的重要條件。但是，從我國目前的房地產資產證券化實踐來看，不僅在數量方面有嚴重不足，而且在崗人員的整體的專業素質水平也未達標，并且在短期內也無法實現質的飛躍。

提升房地產資產證券化工作水平的具體措施

抓住我國經濟體制轉型期實現房地產資產證券化的跨越式發展。隨著改革開放的深入落實和不斷完善，我國社會經濟和科學技術實現迅猛發展，我國已經成為世界上的經濟大國。但是，在經濟總量上升的同時，還要注重實現內部經濟結構的優化。房地產產業是社會經濟的細胞，要注重在宏觀金融政策的引導下不斷進行銀行信貸之外的直接融資渠道的探索和嘗試。抓住這個經濟體制轉型的機遇期，進行房地產資產證券化的深入開展，能促進企業持續穩定運行。

發揮政府的主導作用，為房地產資產證券化提供充分的政策保證。在對美國、英國和日本等發達國家的房地產資產證券化進行分析的過程中，我們能看到其政府對房地產資產證券化的支持和鼓勵。進行前期的政策支持和高效的后期監管是促成房地產資產證券化進程發展的重要的政府措施。我國政府要在經濟轉型期充分發揮經濟調節職能，促進房地產資產證券化的有序進行。

對國內快速增長的證券市場進行充分的利用。目前，我國的證券市場正在持續、迅猛發展，處于快速增長階段。我國要充分利用這個時機，使其逐漸成長為促進房地產資產證券化進一步發展完善的資產證券化產品的交易平臺。

房地產資產證券化從定義上來說，就是一個將房地產的投資轉變為證券資產，實現在資本市場上流通的過程。通過房地產資產證券化，金融資金能夠得到良性的循環和融通，促進住房貸款中資產流動性差、資金來源單一等問題的解決。這也是全球范圍內住宅金融模式的總體發展趨勢，是發展過程中的精髓所在。房地產資產證券化將以一種創新工具的形式為我國的住宅金融事業增磚添瓦。

（作者單位：中國社會科學院研究生院）