城市基礎設施資本存流量配置差異與房地產投資空間分布研究

摘要：

文章在明確區分城市基礎設施資本存量和流量的基礎上，將兩類變量引入共同的分析框架，利用全國31個省級面板數據對城市基礎設施資本存流量和房地產開發投資空間分布之間的關系進行了實證檢驗。結果表明：在控制住其他影響因素后，對同一區域，城市基礎設施資本流量對房地產開發投資空間分布的影響遠遠大于城市基礎設施資本存量;對不同區域，城市基礎設施資本流量規模大的區域（東部）對房地產開發投資空間分布的約束力度小于城市基礎設施流量規模小的區域（中西部）。

關鍵詞：城市基礎設施;資本存量;資本流量;房地產開發;空間分布

中圖分類號：F83059 " 文獻標志碼：A " 文章編號：

10085831（2015）04003007

一、研究背景與問題

世界銀行曾在一份年度發展報告中指出：“基礎設施可以為經濟增長、減輕貧困和改善環境等創造重大收益……”“基礎設施完備與否可以決定一國的成功和另一國的失敗……”[1]事實上，這不僅僅限于一個國家，對一個城市也是如此。可以說，城市基礎設施投資的規模和效率決定了“一個城市的成功和另一個城市的失敗”，尤其對現階段的中國而言，這種作用更加明顯。放眼中國各大中城市，大規模持續的城市基礎設施建設帶動了一個個“新城”或“城市新區”的誕生，這對當前城市發展空間延展、區位再造和提升都有著不可替代的貢獻。事實上，城市基礎設施這些特質對房地產開發投資的影響尤其顯著，房地產開發投資對城市空間的訴求、對區位優勢的依賴性以及對城市區位變動的敏感性，使房地產開發投資空間分布和城市基礎設施資本配置之間的關系異常緊密。但是，傳統對城市基礎設施資本配置與房地產開發投資之間的關注更多集中在城市基礎設施資本存量（代表著基礎設施完善程度）領域，即認為城市現有基礎設施完善程度對房地產價值變動、消費者購買行為以及開發投資行為有著決定性的影響，鮮有研究關注城市基礎設施資本流量（代表著基礎設施改善力度）與房地產開發投資之間的關系。同時還缺乏從理論上對城市基礎設施資本存流量配置差異如何影響房地產開發投資的空間分布予以有力的解釋。本文的研究具有一定的嘗試性，期待通過從理論上和實證上展開對城市基礎設施資本存流量和房地產開發投資空間分布關系的研究去明確這一問題。

二、研究綜述及理論機制

現有國內外文獻對基礎設施資本存流量的探討，多從公共資本存流量的視角出發，基礎設施資本僅是其中一個特殊領域。在公共資本存量領域，Eberts[2]、Munnell[3]研究了公共資本存量的產出貢獻問題。Aschauer[4]在研究中明確了公共設施資本存流量的轉化問題，指出公共設施資本存量增加的基本途徑。世界銀行對基礎設施資本作了更為明確的陳述，指出基礎設施發揮作用的基礎條件在于對其資本存量的使用效率[1]。與此同時，較之于學者們對城市基礎設施資本存量乏善可陳的研究，國內外學者對城市基礎設施資本流量（投資）的研究更為廣泛[5-9]。但從既往研究看，經濟學家們似乎沒有興趣對城市基礎設施資本存量和流量如何影響城市經濟社會發展加以區分，這種思維慣性在城市基礎設施與房地產關系領域也體現得淋漓盡致。諸多學者在各自的研究中分別證實了城市基礎設施對房地產投資會產生較為積極的影響，但并沒有明晰城市基礎設施資本存量和流量對房地產開發投資有何差異，也并未探討二者對房地產投資空間分布的影響問題[10-12]，而這正是本文嘗試探討的問題。

對于城市基礎設施資本存量和流量配置如何影響房地產開發投資空間分布變化，本文認為主要存在以下動力機制。

房地產開發投資對城市基礎設施資本存量和流量的依賴性本質不同。房地產開發投資對區位稟賦有天然的嗅覺，而城市基礎設施則是重要的區位因子，房地產開發投資對其自然有極強的依賴性，但是這種依賴性由于房地產開發投資在城市空間配置的時序差異而存在本質上的不同。

從房地產開發投資在城市空間的配置時序上看，城市基礎設施存量一定程度上反映了城市區位稟賦，它對房地產開發投資有著基礎性的、先導性的影響作用，它主導了房地產開發資本的初始空間布局。但是既定的城市基礎設施資本存量對房地產開發投資的初始“承載力”有限，存在一個承載的“邊界”問題。在既定的基礎設施資本存量配置下，若房地產開發投資過度，城市基礎設施會出現“超載”，這時“擁擠”就會出現并導致福利損失，該城市空間的區位優勢反而弱化。一旦出現“超載”的情況，由于固定資產投資的空間限定性，市場機制已無法完成對過量配置的房地產開發資本的“擠出”作用。此時要想化解公共服務的“擁擠”，增進福利水平，只能通過后期持續的城市基礎設施資本流量配置（投資）來實現，提升區位優勢。由此來看，持續有效的城市基礎設施資本流量注入能夠放大城市基礎設施“承載力”，減少城市基礎設施的“擁擠”程度，新的區位優勢形成，更大規模的房地產開發投資開始涌入并進行二次布局乃至后續的空間布局。

因此，城市基礎設施流量資本（投資）不僅刻畫了房地產開發投資的初始空間布局態勢，更重要的是它還左右著房地產開發投資后續的空間分布，這一連續的過程便促進形成了房地產開發投資在城市空間的分布及演化特征。城市基礎設施資本流量向存量轉化的過程是資本累積的過程，也是一個區位再造的過程。城市基礎設施資本配置之所以能夠對房地產開發投資產生影響，其關鍵在于它在很大程度上決定了城市區位優勢的變化過程，城市區位優勢的變動驅動了房地產開發投資在既定空間上總量的變動，從而形成房地產開發投資的空間分布特征。如果將城市區位優勢按其形成的時序過程劃分為“先天的區位優勢”和“后天的‘區位再造’過程”——前者由于地理位置的客觀差異和歷史發展積淀等形成，后者則是通過城市經濟社會的后續發展獲得，我們發現，城市間區位優勢在發展過程中會存在不斷強化或者弱化的情況，原先具備先天區位優勢的城市空間要想繼續保持強化這種優勢，以及原先不具備區位優勢的城市空間要想創造并升級區位優勢，二者都必須通過后天的“區位優勢再造”。在“區位優勢再造”的過程中，城市基礎設施流量資本的注入及向存量資本的轉化扮演了關鍵角色。而一旦新的區位優勢再造完成，依據“區位圣典”理論，區位因素將左右房地產市場主體——開發商的開發投資行為和消費者購買行為[13]。

三、城市基礎設施建設與房地產開發差異特征事實

（一）城市基礎設施建設影響房地產開發投資的基本過程

從基本的經濟理論看，在房地產市場中，房地產價格是反映房地產供求關系的重要變量，但同時又在一定程度上反作用于房地產市場的供給和需求。在一個典型的房地產市場中，房地產開發投資作為對房地產市場供給端的反映，與房地產價格的關系呈現出正向變動的關系。這意味著，當某一區域房地產價格上漲時，該區域房地產市場活躍，開發商為了獲取更高的投資收益，會加快在價格高的城市區域進行投資布局，體現在城市空間上就是既定空間范圍內投資強度的加劇。

城市基礎設施建設之所以能夠對房地產開發投資在空間布局上產生影響，也是借助于房地產價格這一核心變量來實現的。對城市基礎設施存量不足的區域而言，大規模的城市基礎設施建設會不斷改造并強化該區域的區位優勢，提升該區域房地產的功能價值，從而拉動房地產價格快速上升。區位的重構和強化以及房地產價格的快速上升會對房地產市場供給端——房地產開發投資帶來顯著的刺激作用，隨著房地產開發資本的不斷進入，區域內房地產開發投資強度逐步提升。至此，城市基礎設施完成了對房地產在城市空間內從價格到投資量的影響過程。

（二）中國城市基礎設施建設與房地產開發空間差異的特征事實

盡管理論分析證實了城市基礎設施對房地產投資的影響過程，但是現實特征是否與理論分析表現為一致的狀況，有待于通過對中國城市基礎設施投資、房地產價格和房地產開發投資的現實數據分析得出。

從全國總體情況看，為了便于投資類數據（房地產投資和基礎設施投資）和價格數據（房地產價格）的比較，我們將兩類數據以1998年為基期折算成指數的環比指數的形式作圖（圖1）。從圖中可以看出，城市基礎設施投資、房地產價格和房地產投資趨勢變化在大多數年份呈現出高度的一致性，這符合前文理論分析中描述的城市基礎設施投資—房價—房地產投資的影響過程。

圖1 全國城市基礎設施投資、房價和房地產投資變化趨勢圖

從全國數據可以看出三者變量之間的緊密關系，但是無法識別出區域的差異，特別是本文關注的不同基礎設施投資水平下房價和房地產投資的發展變化狀況。對此，鑒于數據可得性和可比性，本文采用省級數據并將其分為東部、中部和西部三個大區——分別代表了三個不同層次的發展水平，來進行這種差異的分析。

從基礎設施投資看，在2000-2012年間，基礎設施投資年均增速由低到高分別為東部18.7%、中部22.8%和西部23.5%。從房地產價格和房地產投資看，在2000-2012年間，商品房價年均增速由低到高分別為東部10.4%、中部10.7%和西部9.8%，房地產投資增速分別由低到高分別為東部26%、西部29.4%、中部30.2%

本文中基礎設施投資數據均在官方統計年鑒基礎上整理所得。

。具體表現如圖2所示。

圖2 不同地區基礎設施投資和房地產投資增速

從圖2可以看出，在基礎設施投資增速較大的年份和地區，相對應的房地產開發投資增速也表現出一致的變化，這也說明了城市基礎設施建設對房地產開發投資的影響無論是在時間維度還是在空間維度上都是存在的。

四、實證研究

（一）模型設定

為了研究城市基礎設施資本存流量配置差異對房地產開發投資空間分布的影響，本文建立如下回歸方程：

Yit=C+αmXmit+βnKnit+εit

上式中，下標i和t分辨代表省份和年度，其中樣本包含了全國1998-2010年31個省級行政區的面板數據。C為截距項，αm和βn分別為回歸系數，εit為殘差項。Yit代表各省份各年度房地產開發投資總量，其大小反映了在不同區位條件下房地產開發投資的選擇變動狀況。Xm代表各省份各年度城市基礎設施資本（流量或存量）配置狀況，是本文關注的解釋變量。Kn為控制變量，代表一系列影響房地產開發投資且在一定程度上能夠反映區位因素的變量。

（二）變量選擇及數據處理

本文研究所采用的數據為中國1998-2010年31個省級行政區面板數據，變量選取及解釋如下。

城市基礎設施資本流量（IFIit）：是指一定時點內投入（增加）到城市現有基礎設施資本存量中的資本總量，在本文以城市基礎設施投資額代替。依據前文理論分析，城市基礎設施投資規模反映了實施“區位再造”的強度，其投資規模越大，意味著“區位再造”的強度越大，越易形成新的區位優勢，從而引發房地產開發投資在區域間的變動。現有的統計資料中并沒有關于城市基礎設施投資的數據，依照《世界銀行報告（1994）》定義和《中國統計年鑒》分行業投資數據，選取各省經濟性基礎設施投資和社會性基礎設施投資進行加總，得到名義上的省級城市基礎設施投資（IFIit）總量數據依照世界銀行的定義和《中國統計年鑒》對行業的分類，經濟性基礎設施主要有電力燃氣水的生產供應、交通運輸倉儲及郵電通信、計算機服務和軟件業等;社會性的基礎設施主要有教育文化及廣播電影、衛生體育和社會福利業、社會服務業等。

。

城市基礎設施資本存量（IFSit）：是指在一定時點上城市經濟社會所積存的為城市提供公共服務的經濟性基礎設施和社會性基礎設施的實體資本總和，簡而言之就是城市現有的基礎設施配置狀況和提供公共服務的基本能力。現有統計資料中并沒有城市基礎設施資本存量的數據，因此，我們必須借鑒一定的方法對城市基礎設施資本存量實施估算。Goldsmith開創性地利用永續盤存法（Perpetual Inventory Method）來估算國民財富的存量[14]，隨后這一方法也被國內外學者廣泛用于估算物質資本存量[15-17]。尤其是金戈運用永續盤存法較為系統地估算了全國層面1953-2008年以及省際層面1993-2008年各年末的基礎設施資本存量，其估算方法為本文獲取城市基礎設施資本存量數據起到了很好的借鑒作用。但必須注意到，金戈計算出的基礎設施資本存量數據的局限性在于該數據僅僅限于經濟性基礎設施范疇，忽略掉了社會性基礎設施。本文在利用其估算方法的基礎上，將社會性基礎設施納入估算的范疇，使其能更準確地衡量城市基礎設施資本存量的規模。

房地產開發投資空間分布（REIit）：用各省級行政區房地產開發投資額替代。各省級行政區房地產開發投資額反映了各區域房地產開發投資規模，而房地產開發投資在不同空間（省級區域）的差別能夠反映出房地產開發投資的空間分布狀態。

由于本文重點研究的是城市基礎設施資本存流量差異對房地產開發投資空間分布的影響，為了更真實地實證研究這種影響差異，本文引入一系列控制變量：地區經濟發展水平（PGDPit）——用人均GDP水平來替代、城市化水平（ULit）、地區收入水平（INCit）——用人均可支配收入替代、城市空間規模（SQit）——用市區建成區面積替代。變量分別為表1所示。

表1 變量名及解釋說明

變量名解釋說明變量名解釋說明

REIit房地產開發投資IFIit城市基礎設施資本流量

IFSit城市基礎設施資本存量PGDPit地區人均GDP水平

ULit城市化水平INCit地區收入水平

SQit城市空間規模

（三）模型估計及分析

根據已設定的計量模型，運用軟件stata12.0對其進行估計，同時，對于選擇固定效應模型還是隨機效應模型，本文通過Hausman檢驗來完成。模型估計結果如表2所示。

表2 模型估計結果

IFIitIFSitULitSQitINCitPGDPit常數模型

全國REIit

0.293***

（8.9） --222.42**

（-2.56）0.417***

（10.17）2.198**

（2.00）0.757*

（1.87）-382.01***

（-7.86）固定

效應

-0.110***

（10.66）-199.24**

（-2.39）0.376**

（9.37）0.954

（0.88）1.032***

（2.63）-320.0***

（-6.64）固定

效應

東部REIit

0.334***

（5.57）--275.197

（-1.56）0.279***

（5.04）3.889**

（2.01）0.818

（1.23）-374.55***

（-3.09）隨機

效應

-0.148***

（6.28）-149.879

（0.39）0.221***

（3.80）-0.270

（-0.13）1.70**

（2.53）-226.183*

（-1.8）隨機

效應

中部REIit

0.543***

（6.48）-28.674

（0.24）0.273***

（3.20）4.867**

（2.41）-2.997***

（-3.17）-411.554***

（-4.03）隨機

效應

-0.257***

（8.73）69.782

（0.63）0.242*

（1，86）-1.502

（-0.66）-1.096

（-1.05）-263.428***

（-2.30）固定

效應

西部REIit

0.426***

（16.07）--17.711

（-0.3）0.110*

（1.93）1.565**

（2.38）-0.891***

（-3.29）-112.728***

（-2，84）隨機

效應

-0.104***

（18.65）-100.52*

（-1.92）0.601

（1.38）2.351***

（4.29）-0.345

（-1.50）-134.903***

（-4.13）隨機

效應

注：括號內數值為t值（固定效應模型）或z值（隨機效應模型）。***代表在1%的顯著水平上顯著，**代表在5%的顯著水平上顯著，*代表在10%的顯著水平上顯著。

表2顯示了全國層面和地區層面的模型估計結果，我們有必要從以下兩方面展開分析。

其一，對區域內部的城市基礎設施資本流量和存量回歸系數進行比較分析。從全國層面看，城市基礎設施資本流量對房地產開發投資的影響系數是0.293，而城市基礎資本存量對房地產開發投資的影響系數僅為0.11。這意味著，當城市基礎設施流量資本增加1個單位，會引發房地產開發投資增加0.293個單位，而當城市資本存量資本增加1個單位，僅會帶動增加0.11個單位的房地產開發投資。由此可見，城市基礎設施資本流量對房地產開發投資的影響遠遠大于城市基礎設施資本存量。即使從全國三大區域綜合來看，無論是東部還是中部和西部地區，城市基礎設施資本流量對房地產開發投資的影響均遠遠大于城市基礎設施資本存量。這意味著真正決定房地產開發投資空間分布規模變動的并非代表著城市基礎設施水平和完善程度的資本存量指標，而是取決于代表后期城市基礎設施整體水平改善力度的資本流量指標。這在一定程度上顛覆了傳統上對房地產開發投資在城市空間的變動完全依賴于城市基礎設施完善程度（資本存量）而非改善力度（資本流量）的認識。

其二，對三大區域城市基礎設施資本流量和存量回歸系數進行比較分析。如表2所示，從不同區域城市基礎設施資本流量回歸系數看，其大小排序如下：中部（0.543）gt;西部（0.426）gt;東部（0.334）。結合不同區域城市基礎設施資本存量回歸系數來看，其大小排序為：中部（0.257）gt;東部（0.148）gt;西部（0.104）。對于城市基礎設施資本存量規模大的區域，以東部地區為例，意味著該區域城市基礎設施完善，提供公共服務的能力較高，后期的城市基礎設施投資（資本流量）對現有的城市基礎設施整體水平改善的力度有限，即改善的邊際效應較小。與此同時，該區域房地產產業發展水平相對較高，房地產開發投資在時間上和空間上的變動相對穩定，即使城市基礎設施資本存量和流量規模有所變動也不能引致房地產開發投資大規模增加，因此就表現出房地產開發投資在該區域配置選擇的“惰性” 事實上這種“惰性”并非房地產開發資本不愿意在該區域進行選擇配置，很大程度上是受到城市可供開發土地供給的制約，從而限定了房地產開發投資的規模。這種情況在一線城市表現得比較明顯。。相反，在西部地區，由于地理和歷史原因，該區域城市基礎設施資本存量規模相對較小，城市基礎設施整體水平較低，房地產產業發展緩慢。但是，城市基礎設施發展具備顯著的“趕超效應（catchup effect）”[18]，隨著落后區域城市基礎設施投資的大力跟進，一定規模的城市基礎設施投資能夠顯著提升城市基礎設施整體水平，即城市基礎設施投資對城市基礎設施完善程度改善的邊際效應較大。與此同時，落后區域經濟快速發展，城市居民生活水平不斷提高，區位優勢得以提升，導致房地產開發投資更大規模涌入，從而表現為時間和空間上的迅速擴張，變化程度比較劇烈，因此就表現出房地產開發投資在該區域配置選擇的“激進”

如2011-2013年間大規模房地產開發資本瘋狂涌入二三線城市便是這種“激進”的表現。 。

五、結論及啟示

房地產開發投資對城市區位要素的依賴性以及城市基礎設施資本流量的區位再造功能，決定了房地產開發投資對城市基礎設施資本存流量依賴性的差異，這種差異進而影響了房地產開發投資的空間分布問題。研究認為：其一，對一個城市來講，城市基礎設施資本流量規模（投資力度）對房地產開發投資空間分布變動的影響力遠遠大于城市基礎設施資本存量，這意味著房地產開發投資空間分布和規模變動對城市基礎設施的依賴在很大程度上并不完全取決于城市基礎設施的現有水平和完善程度，而是取決于后期的城市基礎設施投資（資本流量）對當前的城市基礎設施整體水平改善的力度。其二，對不同城市來講，城市基礎設施資本存量大小會決定房地產開發投資的初始空間分布，因而基礎設施存量規模大的區域對房地產開發投資的初始分布影響較大。但是，基礎設施存量規模越大，后期一定規模的基礎設施投資（資本流量）對現有的城市基礎設施整體水平改善的邊際水平較小，因而城市基礎設施資本流量對房地產開發投資空間分布的影響并不如基礎設施落后區域。

基于以上研究結論，本文認為，在當前穩步推進新型城鎮化戰略的關鍵時點上，作為固定資產投資的兩大重要板塊，城市基礎設施投資和房地產開發投資將扮演關鍵的角色，而如何實現二者的科學匹配，無疑具備戰略意義。基礎設施在城市資本配置中的導向性作用，尤其是城市基礎設施對房地產開發投資的約束性以及城市基礎設施存流量資本對房地產開發投資空間分布的約束差異，將成為引導城市房地產開發資本合理配置的關鍵優勢。政策當局應當關注這種優勢，一則可以通過基礎設施的合理配置來改善當前部分城市因公共服務缺失導致的“鬼城”和“空城”;二則可以有效改善當前房地產供給的結構性缺陷。無論是對區域經濟發展還是未來房地產產業的良性發展，將起到積極作用。

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