房地產(chǎn)稅立法啟動

◎ 文 《法人》見習(xí)記者 李立娟

房地產(chǎn)稅立法規(guī)劃的出臺，讓爭議不絕的房產(chǎn)稅立法看到了落地的希望，但立法程序僅僅剛開始，后續(xù)法律出臺的時(shí)間以及何時(shí)真正落地，尚有待時(shí)間考證

8月5日，十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃向社會公布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項(xiàng)立法任務(wù)亮相其中。

這也意味著，備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法正式進(jìn)入全國人大的立法規(guī)劃。目前房地產(chǎn)稅法草案正由全國人大預(yù)工委牽頭抓緊起草，財(cái)政部配合立法。

備受關(guān)注的新稅種

房地產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅、直接稅，是對擁有、持有房地產(chǎn)的公民、法人，就房地產(chǎn)的市場價(jià)值作為地稅依據(jù)征收的一種稅種。

中國政法大學(xué)財(cái)財(cái)稅法研究中心主任施正文在接受《法人》記者采訪時(shí)表示，目前的立法規(guī)劃將商業(yè)用房和居民住房均納入房地產(chǎn)稅征收范圍。與現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和土地使用稅相比，房地產(chǎn)稅有很大不同。

之前的房和地是分別征收的，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅以及土地使用稅不對居民住宅征收。這也表明我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅不是實(shí)際意義的房地產(chǎn)稅。現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅的改革實(shí)際上是一種新的稅種。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉在接受《法人》記者采訪時(shí)亦表示，房地產(chǎn)稅包括一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動過程有直接關(guān)系的稅種。本次立法主要是把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來成為新的房地產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅立法的目的在于抑制市場投機(jī)行為而非打壓房價(jià)，由于以往調(diào)控均著重于交易環(huán)節(jié)，而保有環(huán)節(jié)幾乎沒有稅收，最終調(diào)控效果不顯著，所以此次調(diào)控的重點(diǎn)是提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)。

韓長吉進(jìn)一步對《法人》記者說道，房產(chǎn)稅主要以房屋為征稅對象，而房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合概念，除了房產(chǎn)稅之外，房地產(chǎn)稅還囊括了房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅印花稅等一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動過程有直接關(guān)系的稅種。房地產(chǎn)稅立法將開啟一次綜合性的改革，未來我國房地產(chǎn)稅將逐漸轉(zhuǎn)型成為低交易稅、高保有稅的模式，將有利于打擊投機(jī)行為。

北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所房地產(chǎn)法律事務(wù)部張濤律師在接受《法人》記者的采訪時(shí)表示，房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅的區(qū)別之處很大，本次提法是“房地產(chǎn)稅改革”而不是“房產(chǎn)稅改革”，從措辭上就可以看出這是一項(xiàng)綜合性的改革。房地產(chǎn)稅包含了房產(chǎn)稅，并且將取代后者。

立法“先易后難”

此次房地產(chǎn)稅立法，突出體現(xiàn)了科學(xué)立法原則，符合稅制改革“先易后難”的原則。房地產(chǎn)稅涉及面之廣、影響之大，是關(guān)乎經(jīng)濟(jì)與民生的大事。本屆政府通過科學(xué)選擇試點(diǎn)地區(qū)，同時(shí)在全國范圍內(nèi)推進(jìn)不動產(chǎn)登記工作，積極推進(jìn)覆蓋全國的不動產(chǎn)登記信息平臺，著力于最大限度上提高房地產(chǎn)稅立法的質(zhì)量，避免或減少錯(cuò)誤和失誤，降低成本，提高立法效益。

施正文認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的開征需要考慮與其他稅種的關(guān)系，有的需要合并，有的需要與其他稅種協(xié)調(diào)。稅種是一個(gè)大的體系，在這層意義上講，本次立法是一個(gè)綜合性的改革。而房地產(chǎn)稅的開征牽扯到各個(gè)稅種，如房地產(chǎn)稅開征后，房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅要合二為一，在開征的區(qū)域，對于商業(yè)性用房，企業(yè)的經(jīng)營性用房，涉及稅收將不再繳納，這是將來立法的改革趨勢。

目前，上海、重慶已經(jīng)成為試點(diǎn)城市，其實(shí)施的效果也確實(shí)產(chǎn)生了一定的影響，比如公民產(chǎn)生了一定的交稅意識，實(shí)際上對房價(jià)產(chǎn)生了一定影響。

“上海和重慶之所以不是那么理想，原因在于它們的改革方案存在一定的問題，尤其是要素設(shè)計(jì)的問題。上海的稅率設(shè)計(jì)有問題，重慶僅僅針對高檔房征收，房地產(chǎn)稅的作用盡管對房價(jià)有一定影響，但目的不在于調(diào)控房價(jià)。”施正文告訴《法人》記者，房地產(chǎn)稅應(yīng)該在房地產(chǎn)稅國家標(biāo)準(zhǔn)法的條件下進(jìn)行因地制宜的調(diào)整，這充分體現(xiàn)了稅收法定原則。

對于居民房地產(chǎn)稅的免征額，施正文認(rèn)為，應(yīng)按照人均面積進(jìn)行征稅，按照套數(shù)是不合理的。施正文建議，對于基本居住面積不應(yīng)該征稅，如參考人均60平方米，這樣是比較合理的，具體面積的定量還應(yīng)在考量基本住宅需求上進(jìn)行。

施正文還認(rèn)為，對于稅負(fù)，應(yīng)該以從輕原則開始，逐步培養(yǎng)公民納稅的意識。國際上一般是1%，我國可以在0.5%或者0.3%開始，因?yàn)楝F(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場泡沫很大，各地應(yīng)以房地產(chǎn)泡沫的大小為基準(zhǔn)進(jìn)行因地制宜的設(shè)置。

“不管怎樣，稅率都不要高于0.5%，因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅法是標(biāo)準(zhǔn)法，將來具體的實(shí)施還需要各地方頒布具體的條例來設(shè)定。”施正文表示。

何時(shí)落地仍是未知

張濤律師認(rèn)為，從法律角度看，此次立法重點(diǎn)應(yīng)有以下三個(gè)方面：

房地產(chǎn)稅賦結(jié)構(gòu)改革。我國目前房地產(chǎn)稅制嚴(yán)重不合理，一方面稅費(fèi)種類繁多，稅、費(fèi)、租混雜現(xiàn)象嚴(yán)重。另一方面是重開發(fā)和交易環(huán)節(jié)，輕“持有”環(huán)節(jié)。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi)最重，交易環(huán)節(jié)稅收較重，而“持有”環(huán)節(jié)幾近為零。本輪立法的重點(diǎn)之一應(yīng)落在房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)上，使其更合理。例如將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及相關(guān)收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為統(tǒng)一的物業(yè)稅；開發(fā)和交易階段的稅賦適當(dāng)降低，同時(shí)增加房產(chǎn)保有階段的稅賦。同時(shí)，也要考慮地區(qū)差異，在中小城市，開發(fā)和交易階段的稅賦降低，或許可以讓購房者初始購房費(fèi)用降下來；但在一線城市，政府讓出的稅費(fèi)，很可能變成開發(fā)商的利潤。

避免雙重、多重征稅。中國人在購房的時(shí)候，一次性繳納了70年土地使用費(fèi)，如果在房地產(chǎn)稅立法時(shí)不考慮豁免的面積或者套數(shù)，勢必會涉及雙重、多重征稅問題。

防止貪污腐敗。任何改革都離不開地方政府各級官員的執(zhí)行和監(jiān)督，由于物業(yè)稅改革可能觸及相當(dāng)一部分官員的利益，因此在設(shè)計(jì)改革方案時(shí)必須充分考慮到如何防止貪污腐敗。

房地產(chǎn)稅能否真正落地，是改革路線的問題。房地產(chǎn)稅是一個(gè)發(fā)展的過程，是逐步演變的，房地產(chǎn)稅改革不可能一步到位，對多種因素的多重考慮，才更符合我國的基本國情。

按照現(xiàn)在房地產(chǎn)稅立法的成熟度，專家估計(jì)，應(yīng)該會按時(shí)在2017年底提交審議，但是通過與否還屬未知。

施正文指出，房地產(chǎn)稅立法過程中，一定要向社會傳達(dá)，并不是房地產(chǎn)稅通過后就會在全國各地開征，在全國各地適用同一個(gè)房地產(chǎn)稅政策。各地環(huán)境不同，房地產(chǎn)市場發(fā)展情況差異很大，因此房地產(chǎn)稅不需要在全國同一時(shí)間開征，這樣也不會對房價(jià)以及社會的接受度產(chǎn)生很大的沖擊。

“現(xiàn)在說的加快立法、實(shí)時(shí)推進(jìn)改革，并不意味著立法和實(shí)行是同步的，立法后也并不意味著馬上實(shí)施，改革要根據(jù)具體的實(shí)際情況進(jìn)行。”施正文告訴《法人》記者。

韓長吉亦認(rèn)為，房地產(chǎn)稅將作為地方稅種，地方有一定的征稅自主權(quán)，可以根據(jù)自己的實(shí)際情況來確定具體稅率、征稅依據(jù)、操作細(xì)則以及征稅時(shí)間。既要對家庭基本的需求采取稅收保護(hù)政策，又要通過對房地產(chǎn)企業(yè)持有的土地和正在開發(fā)項(xiàng)目征稅來打擊囤地行為、減少閑置土地，這成為立法的一大難點(diǎn)。

“本次立法的進(jìn)步之處在于，我們一方面要學(xué)習(xí)國際的經(jīng)驗(yàn)，另一方面也需要總結(jié)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、土地使用稅存在的主要問題，還要總結(jié)上海、重慶試點(diǎn)的主要問題，根據(jù)改革的總體規(guī)劃和綜合因素來考量，從而進(jìn)行統(tǒng)籌謀劃。”施正文最后建議道。