試析“以房養老”的有效實施

劉芳

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試析“以房養老”的有效實施

劉芳

（河南工程學院人文社會科學學院，河南鄭州 451191）

“以房養老”是我國在積極應對老齡化社會過程中為有房產的老年人開拓養老資金新途徑的嘗試，但試點還沒開始便遭各方質疑。質疑源于民眾對養老政策存有爭議、養老觀念、心理不適應現實的變化等方面。國家應從加強政策解讀、完善養老服務體系等方面確保“以房養老”的順利實施。

“以房養老”；養老服務；養老政策；實施條件

在我國快速步入老齡化社會、傳統家庭養老保障功能弱化、政府財政支付壓力較大的背景下，為解決養老服務業發展面臨的“運營難”“融資難”等問題，國務院準備實施“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點”工作，即媒體所說的“以房養老”工作，以開辟養老服務資金來源的新途徑。試點還沒開始，就引起了媒體和社會輿論對其可行性的熱議，雖然民政部及時作了回應與解釋，但仍難消除民眾對政府推卸養老責任的質疑。政策的順利推行需要良好的公眾基礎。因此，本文試圖對“以房養老”被質疑的根源及其有效實施的條件加以分析，以求教廣大學人。

一、“以房養老”被質疑的表現

“以房養老”概念在2003年被中國房地產開發集團理事長孟曉蘇從國外引入國內。2007年，全國政協委員鄭斯林曾提出住房反向抵押貸款的養老融資方式。同時，上海、北京、南京、杭州等多個城市開始嘗試“以房養老”。在爭議聲中，“以房養老”上升到國家戰略層面，這不僅充滿了政策善意，也反映出政府對養老問題的復雜性和現實性的認識。我國未富先老，僅靠政府解決全民養老，難度較大，探索多元化的養老方式勢在必行。“以房養老”可以使老年人手中的不動產增強流動性，給有房產、有條件的老年人多一種選擇，不僅有利于緩解子女養老壓力和居民預防性儲蓄壓力，改善老年人生活品質，也有利于盤活老年人持有的存量房產，開辟新的養老途徑。但試點工作還未開始，即遭多重質疑：有人質問“沒房的老年人怎么辦？”；有議論稱“以房養老”就是政府不再管養老，要老百姓拿自己房子養老；有人評價“以房養老”意味著“前半輩子掙錢買房，后半輩子賣房養老”；網易新聞則以“以房養老：推卸責任的大騙局”作醒目標題；財訊微快評“以房養老”是中國國情下的美麗陷阱；《廣州日報》說“‘逆向按揭’只會帶來家庭不和”；中國青年報社會調查中心調查顯示，85.0%的受訪者選擇把房子留給子女，僅8.8%的受訪者選擇把房子抵押給金融機構。“以房養老”不僅遭遇普通民眾的不信任，更有知名人士和公眾人物在公開場合對其質疑。一時間，社會彌漫著對社會保障的不安情緒，民眾更增加了對自身養老的焦慮。

二、“以房養老”被質疑的根源

(一) 養老政策頻繁變動一定程度上透支了政府的公信力

新中國成立后，由于人口無計劃盲目增長同國民經濟有計劃發展的矛盾日益顯現，我國最終于20世紀70年代確定了計劃生育的基本國策。為了刺激引導公眾實行計劃生育，政府以“計劃生育好，政府來養老”[1]擴大宣傳效果，在民眾心中牢牢樹立了“基本養老是政府責任”的觀念。可10年后養老政策就改為“計劃生育好，政府幫養老”[1]，之后又變為“養老不能靠政府”[1]。養老政策變更如此頻繁，政府或許有不得已的理由，但要向公眾解釋清楚為何變更的問題，否則便難以服眾。頻繁的政策變更損害了公眾群體利益，透支了政策公信力，以至于人們對“以房養老”如條件反射般地質疑。在公共產品尚難完全滿足養老需求的語境下，任何和私人物品有關聯的養老政策都可能會打擊民眾對主流養老體系的信心[2]。

(二) 民眾對養老制度改革更加科學、公平和完善抱有較高期望

養老制度改革不僅關乎老年人晚年生活質量，也關乎社會貧富差距和公平問題。我國企業養老金雖然連續九年上漲，但是由于我國養老金平均替代率已在50%以下，低于國際勞工組織規定的55%的最低標準，我國企業退休人員的保障水平在貶值，較退休前有較大下降[3]。與企業相對應的是我國公務員的養老金由財政直接撥付，機關事業單位養老金替代率連年保持在100%，因此養老雙軌制多年來飽受質疑，人們希望養老制度通過改革會更加科學、公平和完善。在老齡化進程加快，家庭養老功能弱化，農村老年人還沒完全納入基本養老保障體系的背景下，媒體大量宣傳的養老金缺口問題引起了人們對養老問題的焦慮。在推遲退休的爭議后，國家突然把可能只適合少數人的“以房養老”上升到國家政策層面，必然會引起大多數人的爭議和不認同。

(三) 住房反向抵押有悖于傳統養老觀念，短時間內民眾難以接受

“住房反向抵押養老”把老年人擁有產權的住房抵押給保險公司以換取養老資金的做法很難讓具有傳統養老觀念的老年人接受。“養兒防老”“祖屋傳承”的觀念使大部分中國老年人更愿意把財產留給子孫，而不愿意交給他們并不信任的保險等金融機構。“有房才有家”的文化認同傳統也會讓抵押房子的老年人感覺生活沒有安全感，抵押房子并不能很好地提升老年人的生活質量。同時，如果年老時需用房子養活自己，老年人內心會有挫敗感，在外也會覺得孩子和自己都無顏面，這也不能有效提升老年人的幸福感。老年人的養老需求是多方面的，不僅僅是資金的需求，對中國老年人來說，更多的是親情的需求，在年輕人購房壓力較大的情況下，老年人更愿意與子女一起享受天倫之樂。當前的老年人大都經歷過生活困苦的年代，在生活觀念上只需年老時有尊嚴地活著即可，因而拿著住房抵押所得的資金滿世界地旅游或養老的做法暫時還不能成為普通老年人選擇的常態生活。

(四) 以房養老在技術、操作和政策層面仍存諸多現實障礙

住房反向抵押貸款的本質是商業養老保險產品，目前在技術、操作和政策層面仍存在諸多現實障礙。首先是技術難度大。“倒按揭”需要大量精算，精算的前提是要有一定的可預測性，可當前我國房產若干年后的市場價格、老年人的壽命預期和房產處置收益等都存在較大不確定性。利益各方基于風險的考量都非常謹慎，不會輕易涉足“以房養老”業務。其次，“以房養老”操作起來也非常困難。“以房養老”非金融機構常規業務，其順利執行需要明確界定各方權利義務并制定嚴謹的操作規則。可是，當前我國金融分業經營，如何進行業務對接和有效監管尚待討論，這讓人難以認同“以房養老”有較大保障。最后，人們在政策方面也存在較大顧慮。我國政府一直對房地產市場進行宏觀調控，未來房價如何波動各方看法不一，我國現有房屋土地使用權僅70年，產權到期后如何處置依然是政策盲點。

(五) 缺乏良好的社會養老環境，阻礙了民眾“以房養老”的積極性

住房反向抵押養老的初衷，是幫助老年人通過住房抵押獲取充足的養老資金而進入社會化養老，以提升養老質量。但是，由于當前我國缺乏良好的社會養老環境，很多老年人對社會化養老遠景存在擔憂，這極大地阻礙了老年人對“以房養老”的認同。由于我國養老市場發展進程滯后，養老機構、養老服務在數量與質量方面存在嚴重不足。各大城市公辦養老機構一床難求，而且現有的大部分養老機構在生活環境和居住條件上都與老年人期望存在較大差距。我國養老公共服務的短缺，阻礙了老年人“以房養老”的積極性。

三、“以房養老”順利實施的條件

(一) 積極規范、穩定房地產市場，確保“以房養老”穩定運行

當前，過高的房價造成年輕人購房難，老年人會在情感上傾向把房子留給子女從而排斥“以房養老”。我國房地產價格過高的泡沫風險和發達國家房價下跌的經驗教訓使人們對“以房養老”望而卻步。目前中國較短的房屋使用壽命使金融機構對“以房養老”存在擔憂，民眾對房產評估市場也存在著不信任。因此，要確保“以房養老”的順利推行，必須積極規范、穩定房地產市場。政府和市場各方要努力保持房價穩定，確保住房的商品性質而非投資收藏，降低老年人情感壓力和“以房養老”的風險。同時，還要在住房質量提高的基礎上給予房產完全產權，加強對地產評估人員的培訓，規范評估標準和操作章程，減少“以房養老”的運行風險。

(二) 建立完善的風險制約機制，提高參與主體積極性

“倒按揭”過程中所面臨的高風險是“以房養老”順利開展的瓶頸。因此，建立完善風險制約機制，提高參與主體的積極性，是“以房養老”運行的必要條件。首先，相關部門應通過具體可行的政策體系來完善相關的房產評估、壽命預期、糾紛仲裁、風險分擔等機制，把風險控制在參與各方可接受的范圍之內，以提高參與主體的積極性。其次，對“以房養老”涉及的金融、地產、保險等行業和相關行政部門進行制度協調，創建“以房養老”工作對接平臺，消除其制度障礙和業務障礙，增強“以房養老”的現實操作性。此外，在加強社會信用體系建設的同時，政府為“以房養老”提供擔保或者再保險，以增強老年人和養老機構、金融機構之間的信任度，通過國家信用獲取參與各方的行動支持。

(三) 完善公共養老服務體系，增強民眾社會化養老信心

我國社會未富先老，在政府不能保障全民養老的背景下，“以房養老”可以讓老年人通過“倒按揭”獲取足夠的養老資金，以購買社會化的養老服務，彌補家庭養老的不足。當前，我國養老機構不足、養老服務設施落后和養老服務體系不完善的現狀降低了民眾以房養老的信心，因此完善公共養老服務體系成為當務之急。針對普通家庭尋找養老院時“住不上”和“住不起”并存的困境，政府應鼓勵民間力量參與養老市場建設，加大對民辦養老機構的扶持力度，嘗試公辦民營，通過監管和扶持控制價位，確保老年人住得上和住得起。同時，要根據老年人實際需求探索養老服務設施建設模式，完善建設標準，確保社區中養老服務設施的供應；要加大養老服務專業人員的培育和認證工作，確保養老服務的專業化和科學化。

(四) 加強法律監管，理順參與主體權責關系，規范養老行為

“以房養老”是有房產老年人的自愿選擇，是老年人應當享有的權益之一，并不與現有的《婚姻法》和《社會保障法》相沖突。實行“以房養老”的家庭并不免除子女的贍養義務，也不減少其國家應給予的基本養老保障。“以房養老”涉及房管局、民政局、人社部、房地產業、金融保險業和其他相關政府部門，要確保這些部門、行業公平公正地管理、執法和經營，國家必須完善相關的法律法規，理順參與主體的權責關系，加強法律監管，真正做到有法可依、依法治理，通過透明公正的法治環境確保“以房養老”的有序運行。

(五) 加大政策解讀力度，獲取民眾理解與支持

在高房價的老齡化時代，房子和養老使國民處于焦躁的狀態。“以房養老”在我國民間運行十年并未取得很好效果的狀況下突然上升到國家政策層面，再加上之前養老政策的變更、延遲退休的爭議和對養老金巨大缺口的宣傳，人們曲解“以房養老”，把它等同于拿房子養老，是可以理解的。這從一個方面說明了正確解讀“以房養老”的重要性。因此，相關部門要對出臺的政策進行及時、詳細的解讀，讓民眾理解“以房養老”的內容、推行的必要性和可行性、實施的目的和意義、可能帶來的社會效果以及政府在整個養老問題上所做的努力和著重解決的問題等，以最大限度地獲取民眾的理解和支持，確保“以房養老”的順利推行。

總之，目前我國全面推行“以房養老”，仍面臨觀念、法律、政策、技術操作等方面的諸多障礙，人們對其抱質疑態度在所難免。但應當相信，隨著民眾對國家養老服務發展戰略的全面理解和冷靜思考，在家庭養老力量日益不足、老年人晚年花費不斷增大的現實面前，“以房養老”的規模將會不斷擴大。

[1] 解讀以房養老[EB/OL]．(2013-12-08)．http://business. sohu.com/s2013/yfyl/．

[2] 以房養老，不止關乎“房事”[N]．法國歐洲時報，2013-09-22．

[3] 王睿．企業養老金連續9年上漲替代率不及公務員1半[EB/OL]．(2013-01-10)．http://news.xinhuanet.com/ fortune/2013-01/10/c_124210614.htm．

〔責任編輯 葉厚雋〕

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2013-12-11

劉芳（1978―），女，河南遂平人，講師，碩士。