結合《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》對四川省瀘州市不動產登記現狀的評述

諸嘉斌國際關系學院法律系，北京

一、瀘州市不動產登記現狀中較好的方面

(一)不動產登記信息較為公開

瀘州市國土資源局、瀘州市林業局以及瀘州市住房和城鄉規劃建設局都在其單位官網的顯著位置公布了所轄范圍內不動產登記的最新信息，將已登記的各項不動產權利進行了公示。各不動產登記機關也將申請不動產登記所需要的各種材料和登記的程序進行了公開，不動產登記的申請人可以依據自己所要登記的不動產權利，在相對應的登記機構網站提前下載好各項申請表格，并依據網站所列舉的登記材料進行準備，最后根據所規定的程序進行不動產登記。征求意見稿規定的不動產登記所應遵循嚴格管理、穩定連續、方便群眾的原則，因此瀘州市不動產登記現狀中各個登記機構的登記信息比較公開，是與方便群眾原則相符合的。

(二)房屋所有權、地役權和抵押權的登記程序較為簡單，且辦事效率較高

瀘州市住房和城鄉規劃建設局直屬的房地產監理交易所以及各縣、區住房和城鄉規劃建設局房屋所有權、地役權和抵押權三項不動產權利的登記機構，申請辦理這三項權利登記一般的程序是先由申請人向房地產監理交易所或者縣(區)規劃局提出登記、轉移登記、變更登記或者注銷登記等申請，由房地產監理交易所或者縣(區)規劃局進行權屬審查、繕證、收費，最后核發證書并歸檔，整個登記程序較為簡單，所需要提交的材料也不會太復雜。另外，這三項不動產權利的登記，在辦事時限方面，除了個別復雜的登記事項需要八個或者十個工作日外，其余登記事項均能在五個工作日之內辦理結束。這也是與征求意見稿中不動產登記的方便群眾原則相符合的。

二、瀘州市不動產登記現狀中有待改進的方面

在對瀘州市不動產登記的現狀調查中，筆者發現國土資源部門、林業部門、規劃與建設部門等機構都是相關不動產權利的登記機構，對于不同的不動產權利，申請者要去不同的部門才能辦理登記，這無疑是增加了申請者的負擔。除此之外，每個部門的辦事程序和辦事效率也不一樣，申請者在不動產登記的過程中也可能會遇到種種困難，浪費大量的時間。征求意見稿中規定，縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督，這是將不動產權利的登記機構進行一次統一，有利于方便群眾，也有利于資源的優化配置。

三、對該征求意見稿的分析

(一)該征求意見稿蘊含的積極意義

征求意見稿在第三章中明確了不動產登記是依申請而登記，并且充分尊重申請人的意愿。具體說來，征求意見稿在第十二條中，明確允許了申請人在特定的情形下可以單方提出登記不動產的申請，以及第十三條中，規定了在登記機關登記前，申請人可以撤回登記申請。另外，第十四條和第十五條中，分別規定了不動產登記機關應當公開申請登記所需要的材料目錄和示范文本等信息，以及要求登記機構收到申請材料之日起5個工作日內進行初步審查，這些站在申請人的立場對登記機構的工作提出了更高的要求。在征求意見稿第四章中，規定了登記機關的信息共享制度，要求不動產登記機關對于能夠通過共享取得的信息，不得要求申請人重復提交，這有利于簡化申請人的辦事程序，方便群眾進行不動產登記。

(二)該征求意見稿中值得完善的地方

征求意見稿第四條中列舉了集體土地所有權、房屋等建筑物構筑物所有權等九種不動產權利以及法律規定需要登記的其他不動產權利，雖然這些列舉在總體上較為完全，但仍然存在一些值得增加或者修改的地方。

值得增加的地方在關于土地承包經營權的方面?！案亍⒘值?、草地等土地承包經營權”是將《農村土地承包法》、《森林法》和《草原法》中規定的耕地承包經營權、林地使用權和草地使用權進行了整合，但是水域灘涂養殖權也是承包經營權，但并未被整合進去。農業部2010年頒布的《水域灘涂養殖發證登記辦法》規定了水域灘涂養殖權的登記工作，該辦法第二十一條規定“本辦法施行前養殖水域、灘涂已核發養殖證或者農村土地承包經營權證的，在有效期內繼續有效”，說明水域灘涂養殖權也是一項承包經營權，與土地承包經營權有共通之處，因此，該征求意見稿第四條第四項中列舉的土地承包經營權，可以考慮增加水域灘涂養殖權。

值得修改的地方在關于森林和林木所有權的方面。由于森林、林木是不能獨立于土地而存在的，因此筆者認為森林、林木所有權不應當單獨登記，而應該與其依附的土地的權利合并成為一項統一的不動產物權一并登記。因此此條可以考慮進行修改，因為單獨將森林、林木所有權進行登記而不涉及林木所依附的土地，是有失妥當的。

［1］向明．不動產登記費用制度研究［J］．法治研究，2010(09)．

［2］葉曉容．高校不動產的權屬辨析理［J］．吉林廣播電視大學學報，2011(09)．