如此聯(lián)合開(kāi)發(fā)合法嗎？

◎ 簫 默

如此聯(lián)合開(kāi)發(fā)合法嗎？

◎ 簫 默

案情介紹

1994年12月29日，江州市行政公署下發(fā)《關(guān)于建設(shè)江州市某銀行宏遠(yuǎn)實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)公司宏遠(yuǎn)大樓征（撥）用地批復(fù)》；1994年10月2日，江州市人民政府為該宗地下發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)；1994年12月16日，江州市建設(shè)局下發(fā)建設(shè)用地選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；1997年4月20日,江州市建設(shè)局為該宗地下發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；2002年6月21日，江州市國(guó)土資源局為江州市某銀行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)支行辦理了國(guó)有土地使用證，編號(hào)為江國(guó)用〔2002〕字第1658號(hào)，土地使用權(quán)類型為劃撥，土地證載面積17340.62平方米（合26.01畝）。

2002年11月20日，江州市某銀行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)支行與江州市江宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了《合作建房合同》,合同約定由江州市某銀行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)支行提供土地使用權(quán)，江州市江宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司出全資聯(lián)合開(kāi)發(fā)該宗地,建成后按合同約定分配房產(chǎn)。

2003年10月20日，江州市規(guī)劃局定樁放線并下發(fā)建設(shè)工程坐標(biāo)定樁通知書(shū)，2004年2月2日，江州市江陽(yáng)區(qū)建委下發(fā)建筑工程施工許可證；后又查明，江州市規(guī)劃局為該支行辦理了規(guī)劃許可證；江州市住建局為該支行和江宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司共同辦理施工許可證。江州市房管局為江宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辦理了房地產(chǎn)銷售許可證。江州市房管局已為該支行和江宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辦理了多個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)證。具體發(fā)證情況為：2007年12月10日，江州市房管局為該支行辦理了6本房屋所有權(quán)證，產(chǎn)別為國(guó)有房產(chǎn)，結(jié)構(gòu)為鋼混，設(shè)計(jì)用途為辦公，建筑總面積合計(jì)為6515.03平方米。2008年1月16日，市房管局為江宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辦理了宏遠(yuǎn)紫晶城6到32層A、B兩棟共48643.85平方米的房屋所有權(quán)證，證號(hào)為江州市房權(quán)證〔2007〕字第00***22號(hào)，產(chǎn)別為股份制企業(yè)房產(chǎn)，依據(jù)的土地使用權(quán)為江國(guó)用〔2002〕字第1658號(hào)，即江州市某銀行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)支行的國(guó)有土地使用證。

2004年6月，江宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司依據(jù)雙方簽訂的《合作建房合同》和有關(guān)部門的許可，開(kāi)始建設(shè)商住樓宏遠(yuǎn)紫晶城，2006年，一期工程已竣工，占地面積約3000平方米，建筑面積約20000平方米。2010年2月該公司又動(dòng)工建設(shè)二期商務(wù)樓，二期工程占地4000平方米，計(jì)劃建筑面積22000平方米，商住樓設(shè)計(jì)總高36層。目前，一期、二期共已售出500余套房屋，宏遠(yuǎn)大廈基本封頂竣工。

該項(xiàng)目從動(dòng)工建設(shè)之初，江州市國(guó)土資源局江陽(yáng)分局多次下發(fā)停工通知書(shū)，并聯(lián)合有關(guān)部門對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)多次進(jìn)行制止。鑒于該項(xiàng)目建設(shè)涉及時(shí)間跨度長(zhǎng)，情況復(fù)雜，涉及審批環(huán)節(jié)多，政策性強(qiáng)，又因該項(xiàng)目建設(shè)是經(jīng)有關(guān)部門許可的,并頒發(fā)了部分房屋產(chǎn)權(quán)證明。

處理意見(jiàn)

國(guó)土資源部門就如何處理該案，存在不同意見(jiàn)。

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，該項(xiàng)目涉嫌非法轉(zhuǎn)讓，應(yīng)依法進(jìn)行處罰。未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的,按照《城市房地產(chǎn)管理法》第六十七條的規(guī)定，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門責(zé)令繳納土地出讓金，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款；對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，按照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十六條的規(guī)定，由市、縣人民政府土地管理部門沒(méi)收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。

另一種意見(jiàn)認(rèn)為，該項(xiàng)目一切手續(xù)均合法，由于聯(lián)合開(kāi)發(fā)導(dǎo)致的土地用途轉(zhuǎn)變，可直接補(bǔ)交出讓金后，再辦理出讓手續(xù)。依據(jù)是《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定，符合下列條件的，經(jīng)批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押;土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;領(lǐng)有國(guó)有土地使用證;具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金，或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵繳土地使用權(quán)出讓金。

編者提示

由于本案時(shí)間跨度大，涉及部門多，案情復(fù)雜，有關(guān)當(dāng)事人多次到上級(jí)部門上訪，要求國(guó)土部門給予辦理合法的用地手續(xù)。而國(guó)土部門有關(guān)辦案人員認(rèn)為這宗土地是一宗“處罰不能處罰，沒(méi)收不能沒(méi)收”的疑難案件，不能輕易作出處理意見(jiàn)。針對(duì)該案，國(guó)土部門應(yīng)如何解決？歡迎廣大讀者積極加入到案件的討論中來(lái)，《法制天地》期待您的參與。

注：本文涉及的地名、單位均為化名。