美國房地產業與中國房地產業的對比

文/孫余愷 浙江大學城市學院 浙江 杭州 310000

美國房地產業與中國房地產業的對比

文/孫余愷 浙江大學城市學院 浙江 杭州 310000

對比中美房地產業的差異，即中美房地產的租售比不同，房地產金融性不同。分析美國的房地產租售比，引出兩者的區別與聯系。在兩國房地產金融市場方面進行了較為詳細的對比，發現兩者在房地產金融方面存在著較多的不同。美國的高租金保證了出租型房產成為可以產生穩定較高收益的房地產投資的類型。另外Fannie M ae也大大加速了美國房地產金融市場的活躍程度。

中美房地產；租售比；金融性

一、從出售和出租看中美房地產金融價值異同

Jud和W ink le r （ 2012）在簡單供求模型的基礎上利用1999-2011年美國130個城市的面板數據對房價進行了計量檢驗。結果顯示房價增長受人口增長率、實際收入變動、建造成本變動、利率變動、股票升值和位置固定效應的顯著影響。

對于美國的情況來說，根據美國聯邦住宅企業監管局公布的數據，美國51個州區在2004年房價上漲超過10%的有35個，其中超過20%的有6個。2004年下半年，美國全國平均房價按年計算上漲幅度是12. 56%：到2007年第一季度，其上漲幅度甚至達到12. 97 % ， 4年的累計上漲幅度達到驚人的50. 56%，平均年漲幅超過10%。相比來說，美國全國平均房價的年上漲幅度在過去半個多世紀僅為 5. 5%：同時，房價/收入比，房價租金比這些房地產關鍵指標也都達到歷史最高水平。直到次貸危機爆發，美國的房屋價格才停比上漲并轉而向下。

對比來說，我國的房地產市場在1998至2003年之間一直溫和上揚，但在2004年卻陡然上漲14. 4% ， 2005年的漲幅也達7%以上。國家發展改革委、國家統計局調查顯不，2006 年2月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%，3月55. 4% ， 4月幅度是5. 6%。到2007年和2008年，我國的住房價格更是一路瘋狂上漲。房價的快速上漲成為中國社會各界關注的焦點話題。

2007年2月國外有媒體曾有報道指出：房價、教育、醫療是壓在中國人身上的“新三座大山”，其中中國百姓關注最集中的是房地產價格。

美國人對買房的熱衷程度遠低于中國人，人口中持有房產的人口比例只有略高于60%。換而言之，30%多的人一生都在租房。因此租金通常為中國的5倍以上。以200萬人民幣的房產，月租金通常可以達到1萬5千人民幣以上。

部分美國人認為購房是最糟的投資。有關購房者期望值的調查顯示，潛在的購房者希望在未來十年房屋每年的升值率應達到3%，這一數值比目前的平均按揭貸款利率低近1.5個百分點，這意味著投資房產的回報從根本上來說為負值。而在2004年臨近房地產泡沫的高峰期，這一預期值為12%。在一個健康的投資市場，房產預期收益至少應比通常的按揭貸款利率高。因此，在此情形下，理性的人會把錢用于其他投資。

美國東北大部分地區，佛羅里達州，加利福尼亞州等地，買房比租房要貴（稅收優惠也被計入）。只有當現已十分昂貴的房價再有極大幅度的增長時，房主才可能處于有利地位。對于新的購房者來說，紐約的房價在未來五年里需要再升高大約13%才能使買房比一般租房劃算。在北加州，房價和租金之間的差距是最大的，房屋價值在2010年之前上升19%才劃算。在未來十年里，紐約房價要增長25%才可均衡，而在加州則需要增長40%。現在的問題是，未來的房價能否達到這樣的增長呢。事實上，甚至那些不認為房地產市場正處于泡沫之中的經濟學家們也預計價格增長將會放緩。還有人預言，房屋價值將會像90年代初東西海岸城市的屋價那樣下降；或者在未來許多年里價格會停滯不前。

二、美國房地產金融性強

我國房地產業，無論是開發商借款還是購房者貸款，大部分直接依賴銀行，銀行承擔著房地產市場波動的最大風險。資本市場在房地產發展中的作用兒乎微乎其微，2005年在上海試點的房地產抵押貸款證券化，反映出我國房地產市場特別是房地產金融市場的證券化程度較低。這種房地產融資以銀行為核心，金融衍生品較少，政府主導的屬性比較明顯。美國房地產市場高度發達，融資以資本市場為核心，擁有高度發達的按揭貸款二級市場，房地產行業和金融行業高度結合，因此美國開發商和購房者對銀行依賴程度比中國低得多。

中美兩國房地產市場本身就有很大不同。中國是一個新興市場，是一個正處在快速發展，但是還不健全和完善的市場。我國住房的供應，在房地產市場商品化的短暫時間內，大部分依靠的只能是商品房，社會保障房的建設稍顯滯后。而且我國房地產市場的主體是鴿子籠式的高樓大廈，獨立的別墅供應只占一小部分。

美國房地產則是一個高度發達和成熟的市場。這表現為美國房地產市場充分體現了多元化和多樣性特征，包括消費結構的多元化（美國擁有自己住宅的家庭只占家庭總量的65 % 35%的家庭長期租房，擁有大量價格相對低廉的租賃公寓和多家庭房屋）：價格結構的多元化：產品結構的多元化。

保險公司等大型資金持有機構對于出租型房產的收購。美國的高租金保證了出租型房產成為可以產生穩定較高收益的房地產投資的類型。因此有一類公寓房產是不能單套出售，而只能出租的，在銷售時，只能以整棟大樓或小區為整體形式進行銷售。出租的穩定現金流回報大約可以達到8%左右，因此對于回報率要求不高的債券型基金以及保險公司等，都是良好的選擇。因此很多開發商的做法為，開發出租型大樓或小區，產生現金流以后以一定的discount ra te銷售給基金或者保險公司。開發商的年內涵收益率在折現后也可以在20%以上。

［1］曹國斌.關于構建我國住房金融模式的問題與對策［J］經濟師，2004（ 8）.

［2］韓繼云.我國房地產金融改革發展的新思考［J］.宏觀經濟管理，2004（ 8）.

［3］朱福林.中國房地產金融風險與防范［D］.沈陽：沈陽大學，2008.

［4］巴曙松.牛播坤.楊現領.資產證券化的美國經驗及借鑒［J］中國房地產業，2014（ 11）.